Vía libre para solicitar la devolución de la exención por reinversión en vivienda si olvidaste incluirlo en el IRPF

La campaña de IRPF 2024 ha empezado con una gran noticia para los contribuyentes y que afecta a una de las exenciones más utilizadas por estos. Me refiero en concreto a la exención por reinversión en la compra de una nueva vivienda habitual.

Dicha buena noticia se concreta en que Hacienda considera por fin que la exención por reinversión es un derecho del contribuyente y no una opción tributaria. Y ello abre la puerta a solicitar la devolución de ingresos indebidos en el caso de no haber aplicado esta exención en una declaración de IRPF ya presentada. Ello, por olvido del contribuyente, o porque consideró erróneamente que no tenía derecho a aplicar la exención.

Hay que recordar que hasta ahora Hacienda consideraba que la exención por reinversión era una opción tributaria. Por ello, una vez finalizado el plazo de declaración de IRPF, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 119.3 de la Ley General Tributaria, ya no se podía rectificar la opción no aplicada.

La resolución del TEAC que cambia el criterio de Hacienda

Sin embargo el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 31-3-2025 (00/06769/2024) ha fijado como criterio vinculante para toda la Administración Tributaria el siguiente: “la posibilidad de acoger la ganancia de patrimonio obtenida con la transmisión de la vivienda habitual a la exención por reinversión en otra vivienda habitual que recoge el art. 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, no es una opción de las del art. 119.3 de la Ley 58/2003, General Tributaria, sino un derecho del contribuyente, que éste podrá ejercitar con la presentación de la declaración-autoliquidación del I.R.P.F. del año en que esa ganancia de patrimonio se ha obtenido, o con posterioridad a ese momento instando la rectificación de la declaración-autoliquidación inicialmente presentada de dicho año.”

Se trata de una interpretación que ya estaban aplicando algunos Tribunales Económico-Administrativos Regionales (TEAR), como el de Madrid, y también el Tribunal Superior de Justicia de esa Comunidad.

Por ello es una gran noticia que el TEAC por fin asuma esta interpretación, y que la reconozca en unificación de criterio, lo que supone que pasa a ser vinculante para toda la Administración Tributaria. 

Por tanto, la sola invocación de esta resolución del TEAC del 31-3-2025 bastará para que se abra la puerta para rectificar cualquier ejercicio no prescrito en el que no se aplicó la exención por reinversión en vivienda habitual, independientemente de cuál fuera el motivo de dicha omisión.

Corresponde por tanto saber cuáles son los supuestos más habituales en los que los contribuyentes dejaron de aplicarse la exención por reinversión en vivienda, a pesar de tener derecho a ella. Y cuál es el procedimiento para rectificar la autoliquidación en ese caso.

Supuestos de devolución a los que puede ser de aplicación el nuevo criterio de Hacienda

En efecto, son varios los motivos que pueden llevar a un contribuyente a no incluir en su declaración de IRPF la exención por reinversión. A veces puede existir un error al presentar la declaración, olvidando marcar la casilla del compromiso de reinversión. En otros casos, sin embargo, podemos estar ante la errónea creencia de que no se tenía derecho a aplicar la exención. 

Pues bien, es indiferente que estemos ante un olvido, error, o creencia de que no se tenía derecho a aplicar la exención. Y es que estando ante un derecho, y no ante una opción tributaria, es posible solicitar la rectificación siempre que no se haya producido la prescripción.

Cuando olvidé incluir la exención en mi declaración, o pensé que no iba a reinvertir

Un primer supuesto muy habitual es el de contribuyentes que cuando presentan la autoliquidación del IRPF todavía no han procedido a la reinversión (tienen dos años desde la venta de la anterior vivienda), y no marcan la casilla informando de su compromiso por reinvertir.

Esto puede deberse a dos motivos. El primero de ellos es el simple olvido. Y es que no sólo hay que declarar la ganancia patrimonial, sino también marcar el compromiso de reinversión. 

El segundo de ellos es la convicción de que no van a poder reinvertir en el plazo de dos años, por cuestiones económicas, o personales. Y por ello prefieren no marcar la casilla correspondiente, para no tener que devolver la exención aplicada más los intereses de demora.

Pues bien, en estos casos el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid ya estaba dando la razón a los contribuyentes, según comenté en un artículo anterior de este mismo blog, por considerar que estábamos ante un derecho, y no ante una opción tributaria. 

Sin embargo, la resolución del TEAC allana todavía más las cosas a estos contribuyentes, no habiendo ya obstáculos para que puedan aplicar la exención, a pesar de no haber informado en su día de la intención de reinvertir.

Contribuyentes divorciados, que dejaron de vivir en la vivienda habitual hace más de dos años

Otro caso típico es de los contribuyentes que tuvieron que abandonar su vivienda por motivo del divorcio, vendiéndola pasados más de dos años desde que dejaron de vivir allí. Ello suponía que, ex artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, la vivienda perdía el carácter de habitual, y por tanto no se podía beneficiar de ninguna exención.

En estos casos, el Tribunal Supremo, en sentencia de 5-5-2023, reconoció a estos contribuyentes divorciados el derecho a aplicar la exención a pesar de haber vendido la vivienda fuera del plazo de dos años indicado. Sin embargo, la AEAT negaba la rectificación de la exención que no se aplicó en su día con el argumento de que estábamos ante una opción tributaria, y no ante un derecho.

Pues bien, este obstáculo puede considerarse hoy día arrumbado con la resolución del TEAC de 31-3-2025. Por ello, los contribuyentes que se encuentren en la situación descrita por el Tribunal Supremo podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación del IRPF en la que no incluyeron la exención por reinversión. 

Otros supuestos en los que se ha incumplido el plazo de venta de la vivienda en dos años desde que se deja de vivir en ella

Además, la anterior sentencia del Tribunal Supremo, que supone una excepción al plazo de dos años para vender la vivienda habitual del artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, se está aplicando también a otros supuestos en los que se ha incumplido dicho plazo de venta por motivos justificados.

Prueba de ello es el reciente reconocimiento por el TSJ de Cataluña de esta misma excepción para los contribuyentes que tuvieron que ser trasladados a un centro geriátrico por motivos de salud, y acabaron vendiendo su vivienda pasados más de dos años.

En consecuencia, cualquier contribuyente que no aplicó la exención por reinversión en su declaración de IRPF, por considerar que había incumplido el plazo de dos años del artículo 41 bis apartado 3, del Reglamento del IRPF deberá ahora hacer profundo examen de conciencia.

Y es que si el motivo de dicho retraso en la venta vino motivado por la separación, divorcio, traslado laboral, enfermedad grave, o cualquier otra circunstancia justificada que impidió la venta, podría solicitarse ahora la aplicación de la exención por reinversión.

Y ya hemos visto que la AEAT no podrá negarla con el argumento de que estamos ante una opción tributaria…

Cuando existen dudas sobre si la vivienda transmitida llegó a ser la habitual

Puede ocurrir además que el contribuyente tenga dudas de si la vivienda que ha vendido llegó a ser para él la habitual. Ello, por no haber residido en ella el plazo mínimo de tres años.

En este punto la casuística es inmensa, siendo preciso que el abandono de la vivienda antes del referido plazo de tres años se deba a una circunstancia justificada que exigió dicho cambio de domicilio. Ello ocurrirá por ejemplo en caso de divorcio o separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, enfermedad grave del contribuyente que justifique la mudanza, o cualquier otra circunstancia análoga que justifique el traslado.

Entre éstas está, por ejemplo, la existencia de circunstancias económicas que justificaron la venta de la anterior vivienda habitual, según reconoció el TEAR de Valencia.

Lo que está claro en cualquier caso es que por cualquiera de estos motivos podrá rectificarse la autoliquidación presentada, solicitando la devolución de ingresos indebidos, sin que frente a ello la AEAT pueda oponer la existencia de una opción tributaria.

Cuando la reinversión se ha realizado utilizando un préstamo hipotecario

También son muy habituales los supuestos en los que la reinversión en la compra de una nueva vivienda habitual se materializó utilizando financiación ajena. Es decir, solicitando un préstamo hipotecario. Y es que en estos casos se planteaba si procedía la exención, por haberse invertido el importe obtenido mediante dicha financiación ajena, en lugar del obtenido en la venta.

Consecuencia de ello era que, en estos casos, Hacienda sólo permitía aplicar la exención respecto a las cantidades reinvertidas en los dos años siguientes a la venta de la vivienda habitual (la entrada del piso y las cuotas del préstamo de ese período), pero nada más.

Pues bien, esta circunstancia fue aclarada por el Tribunal Supremo en sentencia de 1-10-2020 (recurso 1056/2019), declarando que “Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

Por tanto los contribuyentes que se encuentren en esta situación pueden solicitar sin demora la rectificación de la autoliquidación presentada para aplicar la exención por todo el importe obtenido en la compra de la nueva vivienda. Ello, sin miedo a que esta rectificación se rechace por tratarse de una opción tributaria.

Venta de la vivienda privativa, y reinversión en otra vivienda ganancial

Además, los Tribunales también han reconocido el derecho a aplicar la exención en el caso de venta de la vivienda privativa de uno de los cónyuges, y reinversión del importe obtenido en la compra de una vivienda ganancial, adquirida ya junto con el otro cónyuge. 

Ello, teniendo en cuenta que, como se ha indicado, es indiferente el origen del dinero reinvertido en la compra de una nueva vivienda habitual. Y por ello no tiene sentido que no se permita la reinversión total del importe obtenido por la venta de una vivienda privativa, en la compra de una nueva vivienda aunque ésta sea ganancial.

Pues bien, este criterio podrá utilizarse para rectificar declaraciones de IRPF presentadas en los últimos ejercicios, sin que la AEAT pueda rechazarla con el argumento de que la exención por reinversión es una opción tributaria.

Cómo pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos

Teniendo en cuenta todo lo anterior, queda referirse a la forma en que deberá solicitarse la rectificación de la autoliquidación presentada. Ello, teniendo en cuenta la introducción de las nuevas autoliquidaciones rectificativas en el IRPF a partir del ejercicio 2024. 

En este punto hay que distinguir si la rectificación afecta a las declaraciones de IRPF de los ejercicios 2020, 2021, 2022 y 2023, o si se refiere al ejercicio 2024 y siguientes.

Declaraciones de IRPF no prescritas (ejercicios anteriores al de 2024)

Pues bien, lo primero que habrá que comprobar es que no haya prescrito el derecho a solicitar la rectificación, por transcurso de más de cuatro años desde el último día de plazo para presentar la declaración de IRPF del ejercicio rectificado. O desde la fecha en que se presentó la declaración fuera de plazo, o se interrumpió la prescripción de cualquier otra forma.

En este momento es posible presentar la rectificación respecto al ejercicio 2020 y siguientes, salvo los supuestos indicados de presentación extemporánea o interrupción de prescripción por otro motivo.

La forma de solicitar la rectificación respecto a estos ejercicios anteriores al de 2024 será presentando un escrito. Y habrá que esperar a que la AEAT conteste, estimando o desestimando la rectificación presentada, pudiendo esta decisión ser recurrida caso de que la resolución recibida sea desestimatoria.

Devolución mediante autoliquidación rectificativa (ejercicio 2024 y siguientes)

Sin embargo, la forma de rectificar cambia a partir del IRPF de 2024. Y es que en este caso no habrá que presentar un escrito pidiendo la rectificación y devolución de ingresos indebidos, sino una autoliquidación rectificativa en la que se vuelva a incluir de nuevo todos los datos de la autoliquidación originaria, pero incluyendo además la exención de la ganancia patrimonial.

De ello resultará normalmente una devolución que será asumida directamente por Hacienda, pudiendo llegar a abonarse en la cuenta bancaria del contribuyente. No obstante no hay que cantar victoria. Y es que la Administración se reserva la posibilidad de comprobar la autoliquidación rectificativa presentada. 

En ese caso requerirá la documentación que precise, pudiendo también rechazar la devolución caso de que no se justifique su procedencia o de que Hacienda discrepe de los motivos de la misma. En ese caso no se llevará a cabo la devolución. O si ésta se hubiera hecho ya efectiva se ordenará su reintegro con intereses de demora.

No obstante, el contribuyente podrá recurrir en Tribunales la resolución de Hacienda por la que se rechace la rectificativa y la devolución solicitada en la misma.

En definitiva, el reconocimiento de que la exención por reinversión es un derecho y no una opción tributaria servirá para eliminar trabas formales a la hora de pedir una devolución. No obstante existen supuestos dudosos de aplicación de la exención (algunos comentados) que seguirán generando litigiosidad. Lo bueno es que el conflicto se centrará en la simple procedencia o no de la exención, dejando a un lado las cuestiones puramente formales.