Avalada la exención en el IRPF por la venta de la vivienda de quien vive en una residencia de mayores

Los contribuyentes mayores de 65 años (y los que tienen una severa o gran dependencia) cuentan con algunas ventajas fiscales a la hora de vender una casa. Por ejemplo, si la vivienda que se vende es la habitual están exentos de tributar en el IRPF, con lo que el pensionista puede ahorrarse pagar entre el 19% y el 30% de las rentas obtenidas. Y esto sin necesidad de reinvertir el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda. 

En concreto, las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros hasta 200.000 euros), del 27% (de 200.000 hasta 300.000 euros), y del 28%, (de 300.000 euros en adelante). Hay que tener en cuenta además que con efectos desde el 1-1-2025, el tipo máximo del 28% (ganancia superior a 300.000 euros), pasa a ser del 30%. 

El problema con la Agencia Tributaria surge cuando la venta de la vivienda habitual del mayor se produce una vez transcurridos más de dos años desde que dejó de habitar en ella para irse a vivir a una residencia de ancianos. Y es que el artículo 41 bis, apartado 3 del Reglamento del IRPF prevé que la vivienda deja de ser la habitual una vez transcurre el referido plazo de dos años. Y lo peor es que no admite excepciones ni excusas al incumplimiento de tal plazo.

Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña reconoce la exención de la ganancia patrimonial obtenida con la venta de la vivienda habitual por mayore de 65 años a un contribuyente que se encontraba en la situación comentada, es decir, vendió su casa habitual dos años después de habitarla. 

En concreto, en el caso planteado, y ganado por José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, el contribuyente fue trasladado a una residencia de ancianos en junio de 2017 y abandonó la que fue su vivienda habitual desde 1987. Vendió su casa en junio de 2020 ante el empeoramiento de su salud.

Inicialmente este contribuyente tributó por la ganancia patrimonial obtenida, pero como su vivienda no había perdido el carácter de habitual por su traslado a una residencia de mayores, pidió a Hacienda una rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de lo pagado por IRPF. 

José María Salcedo recuerda que el principal problema que plantean estos recursos es que “el artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF, no admite excepciones al incumplimiento del plazo de dos años para proceder a la venta de la vivienda habitual. Por tanto, si se incumple este plazo, el criterio de Hacienda es que no hay excusa alguna que permita su rehabilitación o ampliación. Y que en consecuencia la pérdida de la condición de vivienda habitual es inevitable”. En definitiva, que toca pagar el IRPF de esa ganancia obtenida por la venta de la casa. 

El socio director de Salcedo Tax Litigation acreditó desde el primer momento la existencia de causas justificadas que habían impedido al contribuyente la venta de la vivienda antes de que se cumpliese el plazo de dos años desde que había dejado de habitar en ella. ¿Cómo? Con informes médicos que acreditaban el empeoramiento de la salud del contribuyente. Y también el momento en que se produjo la definitiva constatación de que ya no podría volver a habitar su vivienda, al requerir una asistencia y cuidados que no podía recibir en su domicilio.  Además, la contribuyente necesitaba vender la casa para costear los gastos de cuidado y asistencia en la residencia. 

En este punto Salcedo puso sobre la mesa jurisprudencia válida para el caso de su clienta. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo del 5 de mayo de 2023 (recurso 7851/2021) que, aunque se trata de un caso de contribuyentes divorciados, tiene vocación de generalidad y es aplicable al traslado de ancianos a una residencia y posterior venta de la casa. ¿Por qué? Porque el Supremo estima que la vivienda no pierde el carácter de habitual por el traslado a una residencia de ancianos, con lo que “desaparece” el plazo de dos años para vender la casa cuando exista una causa justificada para incumplir tal plazo. 

La sentencia del TSJ de Cataluña del pasado 23 de marzo de 2025 estima que la vivienda de la contribuyente nunca perdió el carácter de habitual por su traslado a la residencia de ancianos. El TSJ aplica la sentencia de 5-5-2023 del Tribunal Supremo antes citada, concluyendo que “es posible alegar la existencia de causas que justificaron la venta de la vivienda más allá del plazo de dos años. Ya se ha indicado que en este caso dichas causas fueron el empeoramiento de la salud del contribuyente y la necesidad de vender la vivienda para costear el gasto de la residencia”. 

Todo lo anterior lleva al TSJ de Cataluña a declarar que “la doctrina del Tribunal Supremo es clara: la identidad funcional del concepto de vivienda habitual y la explícita interrelación entre los tres apartados que componen el artículo 41 bis del Real Decreto 419/2007 permite concluir que existe unidad conceptual sobre la noción de vivienda habitual y las situaciones asimiladas, según resulta de sus apartados 1 y 2, sin que sea posible asilar como pretende la Abogacía del Estado el completo alcance de estos preceptos al interpretar el significado de lo dispuesto en el apartado 3 del tantas veces citado artículo 41 bis del Real Decreto 419/2007”. 

En definitiva, Salcedo señala que “estamos ante una sentencia que resuelve una cuestión importante, y que no sólo beneficiará a los contribuyentes que se encuentren en el mismo supuesto planteado, sino también a otros muchos que tuvieron que vender su vivienda y no lograron hacerlo en el plazo de dos años previsto en el artículo 41 bis, apartado 3 del Reglamento del IRPF, existiendo causas justificadas para ello”.