Las novedades sobre la exención en el IRPF por invertir en una vivienda que está en construcción

La exención del pago en el IRPF por reinversión en vivienda habitual es algo muy común en el mercado inmobiliario. La gran mayoría de las transacciones se produce por la llamada vivienda de reposición, es decir, se realiza la venta de la actual vivienda habitual y se invierte la ganancia patrimonial obtenida en la compra de un nuevo hogar principal en un plazo estipulado por Hacienda de dos años (anteriores o posteriores a la venta).

Pero ¿qué ocurre en el caso de que la nueva vivienda habitual sea de obra nueva? En el caso de que se adquiera una vivienda en construcción, el plazo para reinvertir es de dos años posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Pero la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado los requisitos para que la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual esté exenta en el IRPF si se destina a otra vivienda que está en construcción y que podría retrasarse la entrega de la casa. 

En una consulta del pasado 9 de diciembre, la DGT señala que las condiciones para que el contribuyente evite tributar en el IRPF son las siguientes:

• Debe reinvertir todo el dinero obtenido por la venta en los dos años posteriores a ésta. En caso de no hacerlo, porque el contribuyente hace pagos parciales, sólo quedarán exentos de pagar IRPF los pagos que haga en esos dos primeros años.
• La obra de la vivienda debe concluir en el plazo de cuatro años desde que se hizo la inversión. En caso de superarse este plazo, la ganancia por la venta de la primera vivienda habitual tendrá que tributar en el IRPF. Pero en este punto hay dos excepciones para evitar el pago del IRPF: 

1. Si el promotor está en concurso de acreedores, el plazo se ampliará otros cuatro años más.
2. Si las obras se paralizan por motivos ajenos al contribuyente, éste podrá solicitar a la Administración una ampliación del plazo. 

El Supremo estableció ya dos años de exención en el IRPF

En definitiva, la Dirección General de Tributos se hace eco en esta resolución de dos importantes sentencias del Tribunal Supremo.

La primera de ellas, según recuerda José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, es la de 23-7-2020, en la que el Alto Tribunal declaró que “no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda”. Por tanto, el plazo de cuatro años para concluir las obras y adquirir jurídicamente la propiedad es fundamental para el Tribunal Supremo. Este régimen es no obstante suavizado por Tributos, en los casos indicados en los que se incumpla el plazo de cuatro años porque el promotor esté en concurso de acreedores o cuando se solicite ampliación de plazo a la Administración por paralización de las obras por causas ajenas al contribuyentes.

Además, en una sentencia con fecha 17 de febrero de 2021, el Tribunal dejó claro que  el plazo de reinversión es de dos años y que no es necesario que en este plazo se produzca la adquisición jurídica de la casa en construcción. Considera que la única exigencia prevista en la norma para disfrutar de la exención en el IRPF es que el importe obtenido en la venta se reinvierta en menos de dos años a contar desde la fecha de dicha venta.

En este punto, en opinión de José María Salcedo es importante recordar que sólo se considerarán reinvertidas las cantidades pagadas para la construcción de la vivienda en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual. Por ello, de poco le servirá al contribuyente haber acabado las obras y adquirido la propiedad jurídica en el plazo de 4 años antes referidos, si el grueso de la reinversión se ha materializado más allá del plazo de dos años desde que se vendió la anterior vivienda.

En definitiva, y cumpliendo los requisitos referidos, podrán solicitar esta exención aquellas personas que hayan vendido su casa habitual obteniendo una ganancia patrimonial y que piensan invertir el importe obtenido en la compra de otra nueva en construcción.

Pero, además, esta sentencia también ampara a los contribuyentes que se hayan encontrado en esta situación y que no pudieron disfrutar de este beneficio fiscal en su día. “Estos contribuyentes, podrán solicitar ahora la rectificación de su autoliquidación, y la devolución del ingreso indebido realizado. Ello, siempre que no haya prescrito el derecho a hacerlo, lo que en este momento ocurre con los ejercicios 2016 y siguientes del IRPF”, comenta José María Salcedo. En este punto, el socio director de Salcedo Tax Litigation recuerda que cada vez son más los Tribunales que consideran que la exención por reinversión no es una opción, sino un derecho, y que por tanto puede rectificarse en cualquier momento la autoliquidación del IRPF en la que no se aplicó la exención. Ello, siempre que no haya prescrito el derecho a instar tal rectificación.

En qué consiste la reinversión por compra de otra vivienda habitual

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 28% de la ganancia obtenida.