Santander y Mapfre suben su apuesta por las hipotecas inversas con una ampliación de capital

Santander y Mapfre dan un paso más en su apuesta por las hipotecas inversas. Según figura en en el Boletín Oficial del Registro Mercantil (Borme), la 'joint venture' que lanzaron el banco y la aseguradora para potenciar este producto, dirigido a los mayores de 65 años interesados en monetizar su vivienda, ha ampliado capital en un millón de euros. Como resultado, la empresa conjunta ha alcanzado un capital de 14 millones de euros.

Ambas compañías lanzaron este producto hace algo más de un año, empezando por Madrid. Con el paso de los meses, su comercialización se ha ido extendiendo a otros puntos de España. Tras la comunidad madrileña, Santander y Mapfre iniciaron la comercialización de su hipoteca inversa en Comunidad Valenciana, Murcia, Albacete y Cataluña, aunque después se ha expandido por las principales ciudades del país. 

La hipoteca inversa de Mapfre y Santander

Este producto se dirige a las personas de más de 65 años con una vivienda en propiedad. Es un instrumento financiero por el que se concede un préstamo, estimado a esperanza de vida, y se va ingresando al cliente una cantidad fija en forma de abonos mensuales.

El contratante no devuelve nada en vida, y tras su fallecimiento, los herederos se encargan de devolver el préstamo consumido y sus intereses. Según ambas entidades, us herederos dispondrán de 9 meses sin intereses, desde el fallecimiento del titular o titulares de la hipoteca inversa, para el pago de la deuda.

Condiciones a cumplir

Las entidades consideran que este no es un producto generalista ni tampoco que sirva para todo el mundo. Está enfocado en mayores de 65 años, aunque con especial incidencia en clientes que tengan en torno a 75 u 80 años. Esto se debe a que las rentas se conceden según la esperanza de vida, por lo que cuanto menos edad, se recibe una renta menor.

Asimismo, la vivienda sobre la que se formalice la hipoteca inversa debe estar en propiedad, no tener cargas hipotecarias y los propietarios deben ser los únicos residentes. Asimismo, los herederos directos (hijos) deben estar informados del proceso.

Otro requisito que han puesto Santander y Mapfre es que las viviendas deben estar situadas en zonas de alta liquidez y limitada volatilidad, así como tener un precio tasado de al menos 200.000 euros.

A través de la hipoteca inversa, los clientes reciben un préstamo, estimado a esperanza de vida, que se va ingresando de forma fija en forma de abonos mensuales. El contratante no devuelve nada en vida y, tras el fallecimiento, son los herederos los que tendrán que devolver el préstamo consumido y sus intereses.

La opción de recibir la renta tiene dos modalidades: con y sin renta vitalicia. En el primer caso, el abono mensual de las cuotas se garantiza hasta el fallecimiento gracias a que, junto con la hipoteca, se contrata un producto de renta vitalicia de Mapfre Vida. En la segunda modalidad, sin renta vitalicia, el cliente solo obtiene los ingresos de la hipoteca inversa hasta su esperanza de vida. Es decir, si el cliente acaba viviendo más de la esperanza de vida calculada, dejará de recibir abonos mensuales. Esto reduce la deuda sobre el inmueble, pero tiene el riesgo de entrañar problemas de liquidez para el cliente si excede la edad.

Tipo de interés fijo del 5,99%

La hipoteca se constituye con un tipo de interés fijo del 5,99%. No tiene comisión de apertura y los costes serán de menos de 600 euros. Estos costes se reparten entre la tasación de la vivienda y la necesidad de contar con un asesoramiento independiente.

Según los cálculos realizados por Santander y Mapfre, un cliente de 80 años con una vivienda en propiedad de 450.000 euros y con una esperanza de vida de 94 años recibiría una renta mensual de 980 euros. Contando los intereses, al fallecimiento, la deuda generada sería del 50% del valor sin renta vitalicia y un 70% en el caso de haberla contraído.

Necesidad de contar con un asesor independiente

Mapfre y Santander iniciarán el proceso de comercialización en sus oficinas informando a los clientes interesados y comprobando si cumplen los requisitos. En caso de que así sea, tendrán que contar con el asesoramiento de un profesional independiente no vinculado con el banco ni la aseguradora, tal como exige la ley.

Sin el asesoramiento independiente no se podrá llevar a cabo la venta. En ese proceso de asesoramiento tendrán que estar presentes los herederos directos. Las entidades han decidido que los herederos tengan que comparecer en este asesoramiento para poder formalizar la operación.

Los dos asesores que tienen registrados Santander y Mapfre para este proceso son Afi Seniors y el bufete Exequator. No obstante, podrán aceptar cualquier asesor a propuesta del cliente que cumpla con los requisitos que exigen.

Al fallecimiento de los titulares de la hipoteca, los herederos tendrán un plazo de nueve meses en los que no pagan intereses para decidir qué hacer con la carga hipotecaria. Podrán vender la vivienda y quedarse con el importe restante tras el pago de la deuda, quedarse con la vivienda cancelando el préstamo (por ejemplo, pidiendo una hipoteca para cancelar la deuda contraída) o renunciar directamente a la herencia, en cuyo caso el inmueble irá a un proceso de ejecución judicial.

Una fiscalidad ventajosa

La hipoteca inversa fórmula permite a los mayores ganar un dinero extra para completar su pensión gracias a su patrimonio inmobiliario. Llegó al mercado en 2007, aunque durante la crisis no terminó de convencer ni a bancos ni a consumidores, pero el sector financiero le ha dado un nuevo impulso y está lanzando ofertas específicas en los últimos tiempos. 

Recordemos que la hipoteca inversa es una alternativa destinada a los mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad y quieran tener una remuneración extra que complemente su pensión. En concreto, consiste en la firma de un préstamo hipotecario en el que la casa del jubilado actúa como garantía y que se basa en el pago de una cantidad al propietario, bien sea de forma periódica o de una sola vez. 

No obstante, no se traspasa la titularidad ni el usufructo de la vivienda, sino que brinda a los herederos la posibilidad de recuperar el inmueble tras el fallecimiento del titular, bien a través de la firma de un préstamo hipotecario al uso o con recursos propios. En caso de no contar con los fondos suficientes, los herederos podrían devolver el dinero con la venta de la vivienda. 

También conviene tener en cuenta que el suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral, y que se deben cumplir unos requisitos.

En materia de impuestos, se trata de una fórmula ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.

Como recuerdan desde la Fundación de Estudios Financieros, las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España. En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente y el cliente. De hecho, la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para ‘vigilar’ las hipotéticas malas 'praxis' de bancos y aseguradoras. La tasación de la vivienda, por ejemplo, debe realizarse por una entidad oficial y homologada por el Banco de España. 

Puede ser una alternativa interesante de financiación cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago. 

Otras alternativas para rentabilizar la vivienda

En un momento en el que se está debatiendo en el mundo económico, político y social de qué manera se pueden garantizar las pensiones y cuál es la mejor fórmula para revalorizarlas, no solo están proliferando las hipotecas inversas, sino que también están cogiendo ritmo otras alternativas como la nuda propiedad y los seguros de rentas vitalicias.

La nuda propiedad, por ejemplo, es una alternativa que permite vender la titularidad de la vivienda, pero no el usufructo vitalicio. Es decir, el pensionista puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento o incluso alquilar el inmueble. No obstante, la operación es irrevocable, lo que significa que los herederos no pueden recuperar la vivienda tras la muerte de su familiar. Con esta fórmula se puede conseguir entre un 40% y un 80% del precio de mercado (es decir, el descuento puede alcanzar el 60%), y se puede optar por recibir el pago de una sola vez o en rentas periódicas.

Otra de las opciones es contratar un seguro de rentas vitalicias, que pueden percibirse de forma mensual, trimestral o semestral. Es una alternativa que está ganando fuerza entre los mayores de 65 años que venden una vivienda distinta de la habitual, ya que la plusvalía queda exenta de tributación en los primeros 240.000 euros si en un plazo máximo de seis meses invierte la cantidad obtenida en una renta vitalicia. En este caso, no obstante, el pensionista debe buscarse una alternativa residencial.

Por último, está también la bautizada como vivienda inversa. Es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores mediante la venta de la vivienda y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida. Normalmente el importe de la operación está entre el 55% y el 85% del valor de tasación del inmueble, basándose en factores como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.

En España, este producto de momento solo lo ofrece Almagro Capital, una sociedad de inversión inmobiliaria cotizada que cuenta con accionistas como Mutualidad de la Abogacía e Ibervalles, la sociedad de inversión de la familia de empresarios Isidro; y que tiene un valor de mercado cercano a 100 millones de euros.