José Méndez (Méndez Lit): “La hipoteca inversa va a ser un sector muy potente”

José Méndez es socio fundador y director de Méndez Lit, un despacho de abogados especializado en el derecho inmobiliario y urbanismo y que trabaja tanto para el sector privado como para el público: desde promotoras a constructoras, pasando por ayuntamientos.

En esta entrevista a idealista/news, afirma que el futuro del mercado de la vivienda pasa por el alquiler y que la hipoteca inversa es un segmento de negocio con mucho potencial, por el que ya se están interesando muchos inversores. En su opinión, modelos como el ‘coliving’ o el ‘senior living’ tienen un difícil encaje en la legislación española, lo que limitará su expansión y les mantendrá como un sector de nicho, mientras que alerta de que las políticas prohibicionistas tienen efectos negativos en el mercado y la población. Méndez se define como intervencionista, pero siempre que sea para promover y facilitar una actividad.  

¿Qué tipo de clientes tiene Méndez Lit?

Es un pequeño despacho, lo que llaman hoy ‘boutique’, y nos dedicamos en exclusiva al derecho inmobiliario y urbanismo. Nuestros clientes fundamentalmente son empresas promotoras, constructoras, estudios de arquitectura y ayuntamientos en su vertiente urbanística y básicamente en todo lo relacionado con suelo y edificación.

Actualmente, ¿qué tipo de operaciones estáis llevando a cabo?

El perfil que te comentaba se mantiene. Estamos trabajando con promotoras, aunque quizá menos porque ahora la inversión cuesta más. Hay más miedo a la inversión por los costes, que han aumentado y siguen aumentando. Hay una también imprevisión administrativa, vamos a llamarlo así, por lo que cuesta conseguir una licencia y todos los trámites administrativos. La promoción ahora mismo es un factor de riesgo y entonces la inversión se mide muchísimo. Aun así, sigue habiendo.

Es algo que también va por barrios y depende de las ciudades. Málaga tira; Barcelona sigue tirando, a pesar de sus particularidades; Madrid sigue tirando... Ahí sigue habiendo inversión.

Tenemos también otro tipo de operaciones como los arrendamientos en general. Aunque ya lo hablaremos más adelante, desde mi punto de vista estamos en un punto en un punto de inflexión sobre el arrendamiento. Creo que vamos a virar al arrendamiento de vivienda. Aunque lo llevamos haciendo desde hace años, ahora se está reforzando la tendencia y la nueva forma de vivienda de aquí a un futuro va a ser el arrendamiento más que la propiedad. Y esa es nuestra actividad.

Se está hablando mucho de la recuperación inmobiliaria en la segunda mitad del año. ¿Eres optimista?

El momento actual es complejo porque se está a la expectativa. Hay ciertas expectativas de que todo vaya o pueda ir mejorando, sobre todo en la segunda mitad de 2024, pero no dejan de ser expectativas. Vivimos en un mundo cambiante, donde hay circunstancias exógenas a nuestro propio país que vinculan y afectan directamente y muy rápidamente a cualquier decisión, ya sea en Gaza, Ucrania u otras materias que todos conocemos. Afectan directamente a los materiales de construcción y a la inversión.

Sobre los tipos de interés tampoco sabemos lo que va a ocurrir. Hay esperanza de normalidad, de que puedan bajar un poco los tipos de interés y que la inflación también pueda moderarse, lo que podría suponer que las ventas de viviendas aumenten en 2024, pero simplemente es una expectativa. Hoy en día no podemos pronosticar nada. Y respecto a la vivienda, como he comentado antes, pienso que el futuro va a derivar en el alquiler y ya se está viendo. La gente joven no puede acceder a la vivienda porque hay dificultad de acceso al crédito y también está el problema de los salarios en España. Todo ello apunta a nuevas formas que van a estar presididas por el alquiler.

"Hay esperanza de normalidad, pero simplemente es una expectativa"

¿Crees que está afectando mucho al mercado la Ley de Vivienda?

La Ley de Vivienda, desde mi punto de vista, ha sido negativa. Yo creo que es un ensayo que no va a salir bien.

Coincido con más profesionales en que una limitación de precios no es lo adecuado. En un momento donde no hay apenas desarrollos urbanísticos y donde la oferta de vivienda se ve cada vez más limitada, el arrendador lo que hace es huir y decide retraerse del alquiler. Puede derivar en un fraude de ley, entre comillas, cuando el arrendamiento para uso de vivienda se hace por temporada, cuando realmente no debería ser así, o destina el inmueble a la venta o lo tiene cerrado. También influye la paralización de los desahucios y la situación de los juzgados.

"La Ley de Vivienda es un ensayo que no va a salir bien"

La publicación del índice de precios de vivienda es inminente y Cataluña ya ha anunciado que va a topar los precios. ¿Qué esperas de ese control? ¿Qué consecuencias puede tener?

Cataluña va a ser el experimento de la nación en este sentido y creo que no va a salir bien. Es una opinión muy particular, pero creo que en el inmobiliario el Estado debería intervenir, pero desde un punto de vista positivo. O sea, promoviendo vivienda y facilitando desarrollos para que haya acceso a los distintos sectores de la población, pero con una política prohibicionista lo que se hace es perjudicar.

Has hablado de falta de oferta de alquiler, de salarios, de burocracia… ¿Cuáles son los principales lastres del mercado de la vivienda?

No creo que sean los tipos de interés. Hemos estado acostumbrados durante muchos años a que estén en el 0%, lo cual no era normal. Es más normal que estén sobre un 4% y se puedan quedarse cerca del 3,5% en 2025, no creo que bajen mucho de ahí.

Para mí hay un lastre administrativo y es el urbanístico. Hay un peregrinaje larguísimo desde que un desarrollo ve la luz y al final se materializa en una nueva vivienda. Pueden pasar 10 o 15 años. Y después hay un lastre que es económico: tipos de interés, salarios, juventud, acceso al empleo… Hay un entramado más económico, ya no puramente urbanístico o inmobiliario, que lastra todo esto.

Y como hay una falta de oferta y una alta demanda, los precios van a seguir aumentando. Es una cuestión de mercado. Pasarán unos cuantos años hasta que todo esto se equilibre, el alquiler sea masivo y los precios se moderen y sean más accesibles. Pero todo va a llevar un tránsito. Pero de momento los precios van a subir porque la gente demanda vivienda y hay falta de oferta.

"Hay un lastre urbanístico y económico"

José Méndez, director de Méndez Lit idealista/news

Hablábamos antes de que Cataluña va a ser la primera en instaurar los topes al alquiler de la Ley de Vivienda. La autonomía también ha aprobado una nueva regulación sobre los pisos turísticos. ¿Qué opinas sobre ella?

La normativa, no sé si interesadamente o no, parece estar diseñada para acabar o al menos limitar muchísimo la vivienda turística.

Todas las poblaciones de Cataluña con una elevada existencia de pisos turísticos, donde vive más del 80% de la población, van a pedir un doble permiso. En este caso va a ser una licencia previa, aparte del permiso turístico para ejercer la actividad, que ya no es una declaración responsable como hasta ahora.

Y a las viviendas turísticas que ya tienen sus permisos, y están funcionando con declaraciones responsables, se les genera una situación transitoria donde van a tener que solicitar también una licencia a los cinco años, pero para eso los municipios afectados van a tener que modificar su planeamiento urbanístico para regularlo. Y puede que esos municipios se queden sin actividad de vivienda turística.

"La normativa catalana parece estar diseñada para acabar con la vivienda turística"

¿Esperas muchos cambios vía enmiendas?

El texto ha sido ratificado por la Generalitat, pero hay un informe de competencia de Cataluña que se hizo posteriormente a la aprobación donde el regulador manifestó sus dudas. Concluía básicamente que no cumplía con las normas básicas de competencia y que afectaba muy notablemente al sector como tal; y además porque carecía de diferentes parámetros necesarios, sobre todo para cumplir con la normativa europea de competencia.

La vivienda turística puede generar problemas, tensiones de precios y de convivencia, sobre todo porque se concentra en zonas céntricas. Eso es cierto, pero tampoco es el demonio. Es un tema complejo porque también que afecta a otros sectores de proximidad, como por ejemplo el ocio. La vivienda turística es un sector más y, dentro de lo que es la libertad de comercio y de mercado, siempre que cumplas con la normativa reguladora correspondiente de la Comunidad Autónoma, deberías poder destinar libremente tu vivienda a esa actividad regulada, cumpliendo con la normativa tanto fiscal como urbanística y turística.

En los últimos tiempos Madrid está teniendo mucho éxito entre los inversores. ¿Crees que se mantendrá la tendencia?

Madrid es una punta de lanza ya no solo en España, sino en Europa. Se ha convertido en la tercera ciudad de mayor éxito y con más inversión en Europa después de Londres y París, y creo que la tendencia va a seguir. Es una ciudad muy viva en distintos parámetros y esto va en detrimento de otras ciudades.

Ya se está hablando de una ‘Londonización’ de Madrid y su éxito está asegurado en ese sentido. También hay otras ciudades muy punteras como Málaga que lo están haciendo muy bien. Barcelona va en otro camino y ya veremos dónde termina.

"Madrid es una punta de lanza ya no solo en España, sino en Europa"

El sector del lujo sigue creciendo, a pesar del momento económico. ¿Se mantendrá la tendencia?

El segmento del lujo siempre tiene éxito porque sigue su propio camino. Es más, en tiempo de crisis hay mayores oportunidades.  El segmento de lujo es dinero y el dinero está donde tiene rentabilidad. Si no es en una ciudad será en otra, y si no es en un país será en otro. Pero el dinero siempre se mueve. Hablábamos antes de Madrid, que es una ciudad donde el lujo y la inversión extranjera ha estado muy presente y va a seguir estándolo.

El sector hotelero está siendo otro de los grandes protagonistas del mercado. ¿Crees que seguirá siendo una de las grandes apuestas inmobiliarias?

El sector hotelero en España ha sido un sector muy potente siempre, pero precisamente por la situación de incertidumbre que ha habido en el mundo, por distintos factores, se está convirtiendo en un sector de inversión prioritario.

Otro sector que ha tenido unos altos índices de rentabilidad ha sido el logístico, sobre todo tras el desarrollo del comercio electrónico durante y tras la pandemia, que ha proporcionado unas rentabilidades tremendas en España y en otros países.

El residencial ha perdido fuelle por ese miedo a invertir en un sector que tiene un largo recorrido hasta su rentabilidad final. Además, en Europa ha habido un ajuste de precios inmobiliarios en los últimos años, sobre todo en residencial, aunque no se ha trasladado a países como España o Italia.

"Somos muy escépticos con el mundo ‘living’. No le vemos un encaje"

En los últimos años están surgiendo muchos proyectos de ‘coliving’, viviendas flexibles, ‘senior living’… ¿Ves potencial a este segmento?

Somos muy escépticos con el mundo ‘living’. No le vemos un encaje. De hecho, hemos sido críticos porque el sector no está maduro y creo que es difícil que lo esté.

¿En qué me baso? En que tenemos una regulación muy estricta que viene del derecho romano, no del derecho anglosajón, donde funcionan de otra manera. Creo que el ‘living’ ha venido como una moda donde se está intentando captar capital, pero su adaptación a la regulación española es difícil, porque cuando hablamos de ‘living’ no sabemos todavía de qué estamos hablando.

¿Es una serie de personas que deciden vivir conjuntamente en un edificio y tienen servicios añadidos o no? Porque si tenemos servicios añadidos estamos ya en el sector turístico y derecho administrativo, no en el civil, con lo cual la regulación ya es distinta. Desde el punto de vista de negocio, si no ofreces esos servicios no hay tanto negocio y los números no salen.

Desde el punto de vista civil tampoco sabemos de qué estamos hablando. ¿Estamos hablando de una propiedad horizontal donde se van a compartir determinados espacios o estamos hablando, como decía antes, de servicios añadidos? Porque si es así entonces no podría ser vía civil, estaríamos hablando ya de una normativa administrativa donde haría falta otro tipo de permisos. Entonces, es muy complejo adaptar la normativa al ‘living’ y por eso no lo vemos.

Aparte de lo urbanístico, que podría encajar desde otras legislaciones, no tiene un encaje porque no es una vivienda definitiva. No es una residencia que vaya a ser permanente. Para un joven puede ser una experiencia para uno o dos años, pero al final querrá vivir con su familia, con su pareja o él o ella solo.

Y en el ‘senior living’ exactamente igual: una persona de más de 65 años a lo mejor quiere experimentar, pero al final necesitará otras atenciones y ya estaremos en otro tipo de servicios, más ligados a la dependencia. En el caso de mayores independientes, si está bien en su casa y la tiene, ¿para qué va a cambiar? Creo que son sectores de mercado muy residuales que, desde mi punto de vista, no van a ser masivos.

"Son sectores de mercado muy residuales. No van a ser masivos"

José Méndez, director de Méndez Lit idealista/news

¿Estáis detectando algún nicho de negocio últimamente?

La hipoteca inversa, que ya está presente y es real, pero necesita desarrollo. Creo que la hipoteca inversa va a ser un sector muy potente. Tenemos una población envejecida, tenemos mucha vivienda en el centro de ciudades con muchísimo valor, tenemos alta inflación, tenemos pensiones que se revalorizan, pero con la inflación que tenemos las pensiones no son suficientes. Y hay un activo que se puede rentabilizar que es tu propia casa.

Actualmente el producto existe, aunque está muy mal regulado. Su regulación es pésima desde mi punto de vista, pero creo que es un nicho que va a ser muy potente y que, por cierto, va a habilitar nuestra teoría de que el alquiler va a ser el futuro, porque se van a crear grandes parques inmobiliarios concentrados en determinadas empresas.

Una entidad aseguradora como Mapfre y una gran entidad bancaria como Santander han puesto en valor un producto de hipoteca inversa bien regulado con la normativa que existe. Y si Santander, conjuntamente con Mapfre, han lanzado el producto es por algo. No me consta que ahora mismo haya otras entidades financieras con proyectos, pero los habrá con total seguridad, porque es un producto de alta rentabilidad.

Hay clientes que nos han consultado por el producto, pero no pueden hacerlo porque está limitado a entidades habilitadas como pueden ser aseguradoras o entidades bancarias. Pero hay inversores que están interesados en ello. Y seguramente veremos en un futuro nuevas empresas dedicadas o asociadas a este negocio.

"Hay inversores interesados en el negocio de la hipoteca inversa"

¿Crees que hay inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda?

Sí percibimos cierta percepción, valga la redundancia, de inseguridad jurídica por parte de los inversores y los clientes. Y no les falta parte de razón, por ejemplo, en el abuso de la figura del decreto ley.

Digo parte porque la razón siempre es muy relativa y porque no hay una inseguridad jurídica en el trasfondo, pero es verdad que para el inversor estas modificaciones tan radicales y tan repentinas causan inseguridad en su inversión y si la percibimos de forma constante como con las modificaciones para las viviendas de uso turístico que hablábamos antes en Cataluña o la Ley de la Vivienda, al final hay revuelo.

Cuando haces una inversión es para que no se produzca ninguna modificación o que las pequeñas que se produzcan no puedan afectar. Pero si no sabes lo que va a suceder mañana o pasado mañana…

Aun así, España sigue siendo de los países más atractivos para invertir por diversas razones, como el tiempo o el factor cultural. Nosotros tenemos una perspectiva más negativa que la que tienen desde el exterior, que nos ven mejor. Y eso siempre nos ha pasado.

Y después hay mucho capital que, ante la inseguridad jurídica y política que hay en el mundo, prefieren un país de la Unión Europea y por eso el capital sigue viniendo. Málaga, Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao… siguen siendo un buen destino para invertir.

"Hay percepción de inseguridad jurídica por parte de los inversores. Y no les falta parte de razón"

¿Qué tipo de mejoras o cambios normativos podrían reforzar al sector inmobiliario?

Son genéricos, pero hay cambios que son necesarios en España para que el sector inmobiliario se desarrolle mejor y con más fluidez. Uno es el urbanístico. Los trámites administrativos son tremendamente lentos y la agilización administrativa desde el punto de vista urbanístico es fundamental.

También hay una, vamos a llamarla así, centrifugación de funciones municipales. Muchas veces no existe capacidad de desarrollo urbanístico y esto traba también los propios desarrollos.

Otro caso es la propia promoción de vivienda pública por parte de las Administraciones. Yo creo que la vivienda pública tiene que ser un valor de futuro en todos los niveles y precisamente haría que los precios se estabilizasen.

Por supuesto, desde el punto de vista político, cualquier actividad, cualquier mercado, hay que incentivarlo. Puedo decir que soy intervencionista y pienso que la intervención es positiva, pero desde el punto de vista de incentivar, promover y facilitar desarrollos de vivienda que serían necesarios para las ciudades e incluso para las propias arcas de la Administración. Pero las políticas prohibicionistas, limitativas, sancionadoras o meramente recaudatorias, al final tienen un escaso recorrido y tiene efectos negativos en el propio mercado y en la población.