Mazabi: “La llegada de tanto dinero al inmobiliario en España está obligando a vender inmuebles sin querer”

Para Mazabi este año va a ser el primero desde que se fundó en 2009 en que van a tener una posición de venta de activos importante. Su CEO, Juan Antonio Gutiérrez, asegura que buscan liquidez y diversificar su cartera fuera de España. En una entrevista a idealista/news señala que la llegada de tanto dinero al sector inmobiliario está obligando a las empresas a vender inmuebles sin querer.

Entre sus objetivos está buscar un socio institucional que tenga su misma filosofía y que ponga unos 500 millones de euros para dar un salto en la gestión, hasta llegar a los 3.000 millones de euros en inmuebles gestionados, de los 1.700 millones que tienen en la actualidad. Quieren dejar de tener un crecimiento vegetativo y tener más capacidad para salir de compras no sólo por España, sino también por ciudades europeas como París o Londres. Incluso están abiertos a mirar hoteles en el Caribe.

 ¿Cómo ha arrancado 2022 para Mazabi y para el sector inmobiliario?   

Consideramos que va a haber un año 2022 y 2023 especialmente potente y activo para el mercado inmobiliario en todos los sentidos, tanto en inversión, desinversión, como en concentración, aunque la situación podría variar ante complicaciones con el conflicto de Rusia contra Ucrania que esperemos que termine lo antes posible. También estamos viendo ciertas concentraciones y ya vendrá probablemente alguna OPA que no hemos visto en tiempo, probablemente concertada, con lo cual 2022 y 2023 serán años especialmente buenos y no en los sectores que son habituales, sino en general. Vale que seamos nosotros una ósmosis, un traslado a los diferentes activos. No podemos estar hablando todo el día de vivienda en alquiler o logística. Hay otro tipo de activos que también probablemente saldrán muy beneficiados en 2022-2023.

¿Qué tipo de activos?

¿Qué es lo que va a tirar en los próximos dos años desde el punto de vista económico? Pues ya estamos viendo ciertas cosas. Por ejemplo, todo lo que son algunos bienes de primera necesidad o las necesidades de las familias, que es su casa, su educación y la salud.

Porque queremos disfrutar. Además, hay una variable que uso mucho cuando las cosas van en negativo como es el consumo de cerveza. El consumo de cerveza en España define el PIB clarísimamente. ¿Por qué? Porque el español es emocional y al ser emocional, si está positivo, sale y consume.

Y si está negativo, no gasta porque no tiene. Nos gusta disfrutar, máxime cuando llevamos dos años ahorrando. Si nos vamos un poco al inversor más privado, más grande, hemos detectado en la parte de promoción inmobiliaria de lujo en la zona de Costa del Sol o en Madrid, que el comprador está muy interesado en invertir en una segunda residencia no de 100 m2, sino de 200 o 300 m2. Pondera menos el pensamiento de dejar un dinero a mis hijos, a mis nietos, y se prefiere comprar una casa mejor para disfrutar de ella y como es su vivienda habitual, le mete dinero en la reforma y ahí están disparadas las ventas, por ejemplo, de todo lo que tiene que ver con el bricolaje y reformas.

Desde el punto de vista económico, como nos gusta disfrutar, otro sector interesante es el de los hoteles en su concepto más amplio, lo vemos también muy, muy, muy potente. Tenemos zonas de España como la montaña o como el norte, que ha tenido datos históricos de ocupaciones y de ingresos, o zonas como Cádiz, que ya se están masificando.

Otro dato también importante a destacar para este año es que nosotros somos inversores. Nuestro crecimiento vegetativo de inversión anual de los 1.700 millones de euros que tenemos son como 100-150 millones. El año pasado hemos invertido 145 millones y hemos vendido por 34 millones de euros. Realmente hemos vendido un edificio que es Recoletos 23, en Madrid, y el resto han sido promociones de viviendas. Es la primera vez en 12 años que vamos a hacer un presupuesto de venta. Siempre hacemos un presupuesto de inversión.

¿Por qué? Porque cuando las cosas van bien hay que saber vender bien. El otro día salieron datos de inversión en Europa y la cifra asciende a 360.000 millones de euros. Y para España se destinarán solo 12.000 o 14.000 millones. Somos enanos comparados con Reino Unido o Londres. Cuando vino el Brexit, las transacciones bajaron de 100 billones contra los 10-12 que tenemos en España a 50.000 millones. ¿Por qué fue eso? Porque el inversor que pone el dinero en Londres es inversor a largo plazo y sin deuda. Entonces, ¿qué pasó con el Brexit? Dijeron Oye, yo no vendo, para qué voy a vender en un mal momento si no lo necesito. El mercado ha recuperado, ya ha tenido datos históricos Londres. Estamos viendo cierta ósmosis que está viniendo a los países periféricos, como pueden ser España, Portugal, todo lo que es Benelux y Polonia. Y Turquía y Grecia y Italia son mercados muy locales, con lo cual es difícil entrar.

¿Eso que quiere decir? Que está llegando una gran cantidad de dinero a España. Esto ya pasó en Latinoamérica antes de la crisis del 2009, en concreto en Brasil. En España esto no va a pasar porque somos un mercado maduro, pero con la llegada de tanto dinero está obligando a vender sin querer. Ahora deberíamos invertir en cosas buenas y desinvertir en las cosas no tan buenas. No voy a decir malas, no tenemos ninguna, pero no tan buenas. ¿Y por qué sabemos que no son buenas? porque cuando te llegan situaciones covid sabes perfectamente cuándo una activo te funciona.

¿Entonces por qué queréis desinvertir este año? ¿para obtener liquidez y diversificar incluso fuera de España?

Tenemos una posición de venta importante porque el año que viene estaremos en torno a 100-200 millones de euros de venta de activos, por lo que cogeremos otra vez recursos. Entonces, nuestro propósito es desinvertir y luego veamos cómo está el mercado, porque lo que no queremos es equivocarnos. Lo que no queremos es no tomar una decisión de venta, que luego nos podamos arrepentir. Entonces, por supuesto, nuestra posición es tener entre un 20- 25% fuera de España. En los últimos 5 o 6 años hemos desinvertido en Europa. Hemos estado invirtiendo, pero los activos más maduros los hemos desinvertido y los hemos invertido en España. No tiene sentido desde el punto de vista de 1.700 millones de crecimiento esperado que tenemos a los próximos años, hasta 3.000 millones que no tengamos una posición de verdad activa en Europa simplemente de diversificación. Tenemos activos que nos dan rentas en ubicaciones que creemos y por supuesto, diversificar. Pero es muy difícil desinvertir bien en un momento bueno e invertir bien. Es que es muy difícil. Entonces puede haber un ‘gap’ en el cual el dinero lo debamos tener en la cuenta corriente.

¿Y qué países estáis mirando?

Ciudades como París, Ámsterdam, Berlín o Londres son sitios donde nos gusta estar y buscamos activos que nos den rectas a largo plazo. Desde el punto de vista de hoteles, sí que tenemos claro estar en Portugal. Queremos estar en Grecia, especialmente en Mykonos, Santorini, en las islas griegas que funcionan excepcionalmente bien. Y luego, en un momento dado, también queremos estar en el Caribe de la mano de algún operador hotelero que sea socio. Hay operadores familiares solventes que han comprado grandes desarrollos de suelo para ir haciendo hoteles. Si nosotros nos invitan a participar en algún proyecto con ellos, probablemente lo analicemos.

La provincia de Cádiz, incluida la ciudad, nos gusta sobre todo desde el punto de vista vacacional

¿Qué tipo de concentraciones puede haber?

Yo puedo hablar de una forma un poco más consistente de lo que estamos viendo con nuestra sociedad cotizada Silicius. El año pasado lanzamos cuatro millones de posibles aportaciones a Silicius, de las cuales al final no cuadró ninguna por diferentes motivos. Con lo cual estamos viendo claramente que sí que hay una reestructuración hacia la profesionalización de la gestión y a la optimización. Todos los días nos llaman socimis o sociedades patrimoniales para ver si podemos hacer algo juntos para hacer volumen, es súper interesante. El problema que tenemos los españoles es que nos gusta mandar. Si alguien hace mejor la gestión de oficinas que nosotros, encantados, nuestros edificios de oficinas se irán a una integración con otras sociedades de oficinas, porque eso crea volumen y sinergia.

Desde el punto de vista de promotoras, no tiene sentido el sistema español porque lo que no puede ser es que tengamos muchas promotoras que al final hacen lo mismo con unos gastos de estructura, iguales o incluso más altos en función de si es nacional o internacional. Lo que nosotros pensamos es que, igual que la gestión de socimis puede ser temática, que, por ejemplo, el propio Silicius pueda tener una hotelera, una de retail o de desarrollo y en eso concentrar el esfuerzo con un motor único. Lo mismo pienso para las promotoras. No tiene sentido que todos tengan departamentos que son generales, departamento de marketing, departamento financiero, departamento de contabilidad o departamento técnico.

Luego también hay otro tema que es la industrialización, que es el futuro porque se nos están jubilando esos buenos carpinteros, fontaneros y demás. Y las nuevas generaciones, incluso los extranjeros que llegan no quieren saber nada de estar trabajando subidos a un andamio desde las 5 de la mañana. Y entonces ¿cómo se soluciona? Nos tenemos que acostumbrar los compradores de casas a que las casas industrializadas son 100% más eficientes. No tienes problemas en la postventa desde el punto de vista del promotor y desde el punto de vista de comprador. La industrialización va muy en línea con la rapidez de ejecución, el ahorro de costes y sobre todo con la sostenibilidad. Todo esto lleva a concentraciones y una forma de concentrarse es la OPA.

¿Tenéis alguna compra avanzada en España o en el extranjero?

En España, por lo menos a nosotros, se nos han complicado los plazos de las transacciones. En condiciones normales, se pueden tardar entre tres o cuatro meses en cerrar una operación de compraventa, pero estos plazos se han alargado a ocho meses por culpa de la pandemia. Hay operaciones que iniciamos en el mes de septiembre-octubre y que se materializarán probablemente en los próximos dos meses.

Ahora tenemos un pipeline en hoteles de unos 100 millones de euros en una fase de ejecución del 80%.

Estamos muy centrados también en parques de medianas. Es algo que el retail ha sido muy castigado, algo sorprendente para nosotros. Nosotros pensamos que ciertas modas no van bien con nosotros, como es la moda del residencial o logístico. Por ejemplo, el covid-19 ha venido fenomenal a los parques de medianas porque entrabas con tu coche, te bajabas del coche y entrabas en una nave grande con unos pasillos grandes, algo que da más seguridad que irte a tiendas del centro de una ciudad.

Sí que tenemos un objetivo de crecimiento de juntarnos de alguna forma con inversores institucionales

¿Ha provocado la pandemia algún cambio destacado en Mazabi?

Que llegue una situación como el covid-19 no prevista en la cual los inquilinos ya no te pagan tan bien, ya te negocian y debes hablar con los bancos, nos ha servido para ver que el mercado es cíclico y cualquier cosa puede provocar un revolcón. Entonces el covid-19 sí que te enseña que algunos inmuebles no funcionan también, mientras que otros funcionan fenomenal.

¿Qué tipos de activos venderías?

Por ejemplo, En Europa se han transaccionado como 360.000 millones en 2021, que ha estado por encima de 2019, por lo cual está bastante bien. De esos, 100.000 millones han sido activos multifamily, no tanto en la parte de inversión residencial, sino que es más el alquiler. Y la parte hotelera en Europa ha supuesto 17.000 millones de euros. Es poco en comparación con los 360.000 millones de euros transaccionados, pero es un 70% más de lo que había antes. Entonces, tiene sentido que vendamos algún hotel. Algún local comercial venderemos también. También pasa otra cosa curiosa en oficinas. Ha sido un año muy malo para el sector de oficinas y representa un tercio de la inversión. Es que normalmente es un 50 o 60% de la inversión. Hemos vendido el edificio de Madrid Recoletos 23 y nos llaman habitualmente por edificios de oficinas. Nosotros normalmente tenemos ubicaciones prime o casi prime. Entonces sí venderemos un poco por obligación, porque si no, no estaríamos haciendo lo que nosotros decimos a los inversores que es: una parte a largo plazo, con buenos activos para primero garantizar el negocio, por decirlo así, los riesgos de negocio y diversificación. Luego, ya cuando los inversores ya tienen cierta edad, lo que queremos es garantizarles la jubilación.

¿En qué zonas de España estáis poniendo más el foco para comprar?

Depende del activo. Si buscamos liquidez en los activos, Madrid siempre tiene que ponderar dentro de la M-30 en cualquier activo, aunque haya que desarrollarlo. Barcelona debería ser también un destino de inversión, aunque es un mercado recortado porque tienes el mar y la montaña y no tienes mucho más donde invertir. Entonces el precio es alto. Bilbao, San Sebastián, sitios claramente donde invertir.  Zonas que vemos muy bien son las Islas Canarias y Baleares. En Costa del Sol destaca Sotogrande y el entorno. Llevamos dos o tres años con una actividad brutal, me está sorprendiendo muy gratamente cómo está tirando Sotogrande, sobre todo ya no vacacional, sino gente que se va a vivir en una primera residencia. Se están vendiendo parcelas de 4 millones de euros más una casa. Eso supone que te vas allí y el que va allí gasta.

La provincia de Cádiz, incluida la ciudad, nos gusta sobre todo desde el punto de vista vacacional. Los hoteles que tenemos allí, que están en Puerto de Santa María y Conil, son los activos que mejor han funcionado de todo el portfolio.

Andorra también nos gusta mucho. Andorra está envejecido, pero es muy solvente Y luego hay unos servicios que se necesitan allí, que son muy vinculados al lifestyle. Vale, yo pude ir allí y comprarme una casa y esquiar. Pero necesita negocios relacionados con el lifestyle: restaurantes, bares, locales, hoteles con discotecas, etc.

¿Cuál es la distribución actual de vuestra cartera?

Estamos en comercial en torno a un 25-30% en toda su extensión: locales comerciales, centros comerciales y parques de medianas. Estamos en más de un 20% en hoteles y los siguientes son oficinas y luego el resto activos: residencial, naves industriales, etc. Y la valoración del portfolio que tenemos de manera interna es de unos 1.700 millones de euros y tenemos 40 inversores.

¿Cuál es el perfil de vuestros inversores?

En nuestro día a día de nuestro crecimiento vegetativo, que es inversiones entre 100 y 150 millones al año, suelen llevar un 50% de endeudamiento (deuda de unos 50-70 millones de euros). Entonces nosotros nos hemos centrado desde el 2009 en que los inversores inviertan para no equivocarse con nosotros. Nos preocupa mucho qué porcentaje de su patrimonio están metiendo en cada proyecto e intentamos que sea menos del 1% anual. En España son inversores de nivel alto, normalmente el ticket medio de nuestras inversiones es un millón de euros. Tenemos cerca de 40 familias y 100 inversores y también contamos con inversores latinos.

Sí que tenemos un objetivo de crecimiento de juntarnos de alguna forma con inversores institucionales. Buscamos un socio institucional que tenga la misma filosofía que nosotros y que ponga unos 500 millones de euros para dar un salto en la gestión, hasta los 3.000 millones de euros, de los 1.700 millones que tenemos ahora. Esto va a suponer acelerar un poco el crecimiento vegetativo que tenemos.

Llevamos conversaciones con institucionales desde antes del covid e incluso hemos llegado a firmar algún acuerdo, pero era un acuerdo más puntual. Por ejemplo, si tenemos cuatro edificios de oficinas que queríamos comprar y resulta que podemos comprar dos, hemos llegado a acuerdos para intentar comprar los cuatro con algún fondo y eso era más oportunista.

¿Qué futuro le espera a Mazabi a largo plazo?

Nuestro objetivo es profesionalizar la empresa aún más e, incluso, tener alguna oficina o posición más estable en mercados importantes como Inglaterra o Miami. Pero vamos a llegar a un momento en el cual, como decíamos, hemos puesto presupuesto de venta, con lo cual a lo mejor ese crecimiento de 3.000 millones, pues se demora porque vendemos 200 millones en inmuebles, entonces volvemos a tener que invertir. Yo creo que lo importante es intentar ser anticíclico.