Los tres tamices socráticos aplicados a la subida del módulo en la Comunidad de Madrid

Me gustaría iniciar esta colaboración con una fábula que se le atribuye a Sócrates, aunque creo que no hay certeza histórica de ello.

Un alumno se acerca a Sócrates y le pregunta:

Maestro, ¿sabes lo que escuché acerca de tu amigo?

Sócrates le replica: antes de decirme cualquier cosa de mi amigo, quisiera que pasaras tres filtros, tres preguntas. La primera, ¿estás completamente seguro de que los que vas a decirme es cierto? (primer filtro, la verdad).

No, contesta el alumno, solo lo escuché y lo di por bueno.

La segunda pregunta, le espetó el gran maestro de la filosofía clásica griega, ¿es algo bueno lo que vas a decirme de mi amigo? (segundo filtro, la bondad).

No, contestó el hombre, es solo una intriga que no deja en buen lugar a tu amigo.

El filósofo ateniense prosiguió. Por tanto, tú deseas decirme algo malo sobre él, pero no estás seguro de que sea cierto. Entonces, ¿me será útil lo que vas a decirme de mi amigo? (tercer filtro, la utilidad). No, contestó el discípulo, realmente no es nada importante ni útil. Bien, concluyó Sócrates, si lo que deseas decirme no es cierto, ni bueno e, incluso, no es útil, ¿por qué decírmelo?

Comienzo este post mensual sobre el sector inmobiliario con el firme propósito de aplicar los tres tamices socráticos en estas publicaciones: la verdad, la bondad y la utilidad. Además, como representante del sector promotor, intentaré hacerlo siempre desde la empatía y el consenso, y si el tema lo permite, hasta con sentido del humor.

La vivienda se ha convertido en el mayor problema real de los ciudadanos, en especial entre los jóvenes, y esto está provocando que se hable mucho sobre el mismo, quizás demasiado. Y, desgraciadamente, desde la óptica de que el problema no tiene solución, tan solo aireando cada vez más la problemática, incluso agrandándola aún más por la politización, ideologizando, lo que provoca una polarización de la sociedad, sin existir un auténtico y profundo debate desde el punto de vista técnico y racional.

Como voz de los promotores me encuentro en el deber de intentar revertir esta situación, apartar los discursos superficiales, populistas y poco profundos, por una visión profesional, analítica y, sobre todo, que aporte soluciones.

Sirva de ejemplo el ruido mediático que ha existido en la Comunidad de Madrid ante la propuesta de la subida del módulo de la vivienda protegida.

Me gustaría aportar algunos datos. Las calificaciones provisionales que se solicitaron a la Comunidad de Madrid el pasado mes de septiembre han sido cuatro viviendas. Sí, cuatro, según los últimos datos aportados por el Ministerio de Fomento.

Alguien podrá decir que muy probablemente los promotores estamos retrasando la solicitud de calificaciones ante la inminente subida de módulo, pero es que, en los nueve primeros meses del pasado año, se produjeron 1.115 y el cálculo interanual asciende a 2.135. En 2020, año de la pandemia, se registraron un total de 3.601 calificaciones provisionales, 4.016 en 2021 y 3.225 en 2022.

Es muy extraña una disminución tan vertiginosa, ya que las reservas de suelo para vivienda protegida en la Comunidad de Madrid rondan el 50% en los nuevos ámbitos.

Conclusión, en Madrid no se construye vivienda protegida porque los costes de producción son superiores al módulo. Esta afirmación es verdadera, es útil y es bondadosa, porque si no se analiza el problema difícilmente vamos a tener la solución.

También influye la falta de seguridad jurídica en el urbanismo, los largos plazos de obtención de licencias, la falta de mano de obra cualificada que puede ocasionar desajustes en las obras, y el elevado precio de los materiales. Mientras no se solucione el problema de base, la falta de oferta va a seguir presionando los precios.

Si no se adoptan las medias necesarias en la política urbanística y de vivienda a desarrollar a medio y largo plazo, la generación actual de jóvenes seguirá retrasando decisiones y proyectos de vida, porque somos el país de las cuatro grandes economías de Europa en el que más tarden se emancipan los jóvenes (30,3 años, según datos de Eurostat). Asímismo, existen un millón de jóvenes entre 25 y 35 años trabajando que no están emancipados; uno de los factores (no el único) es por el hecho de no poder acceder a una vivienda.

Con todo, en la Comunidad de Madrid el escenario es favorable, ya que ha sido una de las regiones más activas a lo largo de los últimos años y los desarrollos del sureste sacarán al mercado viviendas con protección, frenando la subida de precios y consiguiendo con ello volver a atraer la inversión privada a la producción de vivienda protegida. El objetivo debe ser recuperar la rueda de producción constante de vivienda protegida.

Necesitamos sacar más oferta al mercado lo más barata posible, por lo que la subida del módulo es necesaria e imprescindible.

La peor vivienda protegida es la que no se produce.