El problema de la vivienda protegida: el precio del módulo, el suelo y la burocracia

En España en 2012 se construyeron de media 53.000 viviendas protegidas. Diez años después solo se han construido poco más de 9.500. Es evidente que existe un problema en este segmento. Por este motivo, idealista/news ha reunido a José María García, viceconsejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid; a Francisco Pérez, CEO de la promotora Culmia y a Juan Antonio Gómez-Pintado, CEO de la promotora Vía Ágora y presidente de APCE para abordar esta cuestión.

El precio del módulo de la vivienda protegida ha sido uno de los grandes escollos para construir más casas de este tipo en los últimos años, según han apuntado a lo largo de tiempo varias voces del sector. Pero parece que este ‘stopper’ va a dejar de serlo en breve. El viceconsejero de Vivienda de la CAM afirmó durante el encuentro que la Comunidad de Madrid se encontraba estudiando la posibilidad de aumentar el precio de este módulo y parece que este hecho se hará realidad en las próximas semanas. Pero hasta llegar a este punto se han tenido que tratar antes muchos temas.

¿Qué ha pasado en estos diez años para que se deje de construir vivienda protegida en España?

García cree que en realidad es una concatenación de errores, aunque opina que el punto de inflexión se encuentra en la crisis inmobiliaria de 2008. “A partir de ese momento, en general se produce una disminución de la producción de vivienda nueva y particularmente de la vivienda protegida”, señala. El político afirma que se pasó de “abrir el grifo del urbanismo” a un “bloqueo absoluto” que dificultó la generación de nueva materia prima. “El suelo con destino a vivienda de protección pública es muy relevante y se ha producido en escasa cantidad en estos tiempos”, narra. Aunque no son los únicos motivos que expone para argumentar esta ausencia de terrenos. De hecho, García apunta directamente a la subida de costes de construcción y de financiación, que han derivado en un desajuste de la producción. “Esta situación junto con la limitación del precio de la vivienda protegida por la normativa, han hecho que en muchas ocasiones sea inviable para un promotor privado promover vivienda protegida, porque los márgenes razonables de ganancia se han perdido absolutamente”, asevera. Por este motivo, el representante de la CAM explica que en la actualidad sólo se promueve este tipo de vivienda en suelos que se adquirieron hace tiempo y mediante fórmulas de cooperativas porque permiten reducir ese margen al convertirte en autopromotor.

¿Es rentable para las promotoras construir vivienda protegida?

Francisco Pérez, CEO de Culmia, se muestra tajante con respecto a este asunto y apunta que en algunas comunidades autónomas el precio de venta de la vivienda protegida está por debajo de costes y es por ese motivo por el que no se produce ninguna. Pérez se muestra en sintonía con García al afirmar que son las cooperativas las que se muestran más competitivas en este contexto. “Al final, como el suelo es para ti, si se pasa del precio de módulo, lo pagas tú y se acabó porque estás haciéndote una vivienda para ti”, asevera.

De todos modos, el CEO de Culmia, no sólo culpa al precio del módulo de esta situación, también dirige su crítica hacia la inactividad de la Administración. “Cuando se hacen la distribución de parcelas de un nuevo desarrollo, el aprovechamiento medio que tiene que ir para la administración, normalmente se hace para vivienda protegida. Antes, la Administración vendía el suelo y se construía o las promocionaba directamente. Entonces hay muchas bolsas de vivienda protegida en manos de la administración desde la crisis y que no se han movido en muchas comunidades y no hablo solo de la Comunidad de Madrid”, narra. Pérez se atreve incluso a hablar de un desarrollo impulsado por Culmia en 2015 y en el que la promotora ha construido vivienda protegida, mientras que la Administración no ha hecho lo propio en el suelo que le pertenecía hace ya más de 8 años. “Espero que se movilice todo ese suelo que las Administraciones tienen en propiedad”, proclama. “Hay una lentitud, hay hay como un doble lenguaje respecto a la importancia, la necesidad de la vivienda y luego la inmovilización de esos suelos”, añade. “Si te pusieras a investigar, te encontrarías algunos de esos suelos cedidos en el año 2015 y en los que todavía no se ha hecho nada”, finaliza.

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Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado cree que la vivienda protegida en España se ha trasformado hacia un modelo de colaboración público-privada, en el que destacan proyectos como el Plan Vive de Madrid. “Yo creo que de la manera más inteligente de movilizar el suelo es colaborando lo público y lo privado. Este fenómeno ha llegado para quedarse. Con respecto al modelo tradicional de vivienda protegida, Gómez-Pintado se muestra también revolucionario para actualizar este producto. “Tenemos que romper los conceptos urbanísticos actuales y hace un ejercicio de transparencia. Debemos de convertir esto en una industria donde tú vas con unos márgenes que son razonables ante la administración y le enseñas cuál es la edificabilidad que necesitas para que salgan los números en el ejercicio de tu actividad”, señala. Por este motivo, el presidente de APCE aboga por cambiar el concepto actual del urbanismo. “En Madrid, por ejemplo, en los desarrollos del sureste es imposible que los gastos de urbanización que tiene que soportar una Junta de Compensación se puedan trasladar a la vivienda protegida. Al final lo que hacen los propietarios es el gasto que no soporta la vivienda protegida llevarlo a la vivienda libre y eso genera distorsión que no tiene sentido”, argumenta. “Tenemos que buscar fórmulas de gestión urbanística para que sea rentable desarrollar esta tipología de vivienda a nivel privado o a nivel de colaboración público-privado en las parcelas que son de la Administración”, agrega.

Además, Gómez-Pintado desgrana aún más el problema y apunta a las administraciones más locales para desencallar el asunto. “Los ayuntamientos tienen mucho que decir. Estamos en alguna situación de expedientes de colaboración público-privada, que son los propios consistorios los que ponen palos en la rueda al dar las licencias en unos plazos que no son asumibles”, señala.

¿Qué podría hacer la Administración para fomentar la vivienda protegida?

García, como representante de la Administración en esta mesa redonda organizada por idealista/news, recoge el guante de los otros dos ponentes y mostraba sintonía con las soluciones expuestas. “La normativa es una normativa muy antigua e intervencionista. No dejamos de ser una industria intervenida. Un antiguo Instituto Nacional de Industria en el que el Estado tiene un papel preponderante a la hora de definir cómo se accede a la materia prima del proceso, que es el suelo”, señala. Por este motivo, el viceconsejero de vivienda de la CAM reclama una mayor voluntad política para “generar suelo allí donde hay demanda y no consumir el suelo por consumirlo”.

Además, señala como el proceso administrativo termina por influir en la gran mayoría de ocasiones en el precio final de una vivienda. “En la Comunidad de Madrid estamos desarrollando planeamientos de hace 20 años, planeamientos que han tardado ocho o diez años en desarrollarse y luego otros diez en gestionarse. Esa lentitud exasperante del urbanismo provoca un encarecimiento de todo el proceso”, ejemplifica.

García se muestra muy concienciado con respecto a la movilización de los terrenos en manos de la Administración privada y entiende que deben de poner la materia prima al servicio del objetivo, que no es otro que generar una mayor oferta. “No se trata de generar una retención de esa oferta en manos de la administración durante un largo periodo de tiempo y luego aliviarla de golpe en un solo momento. Está muy bien que movilicemos los desarrollos del sureste en este momento en la ciudad de Madrid o los grandes desarrollos de la corona metropolitana. Pero está muy mal haberlo retenido durante cuatro años. ¿Por qué? Porque esa lentitud de cuatro años en la tramitación del urbanismo de la anterior corporación municipal provocó esas tensiones en los precios”, explica con respecto al retraso que se produjo en la aprobación de estos planes durante el mando de Manuela Carmen, exalcaldesa de Madrid.

Con respecto al aumento de la edificabilidad que propone Gómez-Pintado para compensar la dificultad de construir vivienda protegida, el político aprueba esta medida, aunque va un paso más allá y promueve otra iniciativa. “Hay una reflexión más de filosofía política sobre si la protección tiene que estar en el objeto (en el inmueble y el suelo), o en la persona. Lo más cómodo normativamente es hacerlo sobre el objeto. Pero lo más racional sería una especie de mochila austriaca en relación a la persona y con carácter puntual y rotacional. Esa ayuda, ese impulso debe de ser para esas familias que se encuentran en ese trance para acceder a una vivienda con protección pública. Pero en el momento en que tú tengas ese techo y tengas esa capacidad para procurarte una vida con independencia, esas ayudas tienen que ir retirándose, porque si no al final generas un proceso de retroalimentación y generas guetos de dificultad social”, afirma.

El alquiler asequible como solución

El CEO de Culmia se hace dos preguntas rápidas para centralizar el problema de acceso a una vivienda en España. “Primero, ¿estamos dispuestos a construir vivienda protegida? Sí, y de hecho el 80% de este producto lo construyen los privados. Y Dos, ¿el problema de la vivienda en España es la vivienda protegida en compraventa? Yo diría que no. El problema gordo estña en la vivienda asequible en alquiler”, se pregunta y se responde en esta reflexión la cabeza visible de la promotora. De todos modos, Pérez, deja claro que es igual de importante el aumentar la producción en alquiler como el mantener el número de españoles con una vivienda en propiedad. “Cuando miras indicadores a nivel europeo de problemas grave en la vivienda, España no aparece en el primer plano y sí lo hacen otros países con un parque de vivienda social muy grande. ¿Por qué? Porque nuestro colchón y nuestro punto fuerte es el porcentaje de vivienda que tenemos en propiedad”, argumenta. Pero para que esto pueda seguir siendo posible, el CEO de la promotora tiene claro cuál es la solución. “Volvemos a la casilla de salida. Tenemos que tener unos módulos para tener unos márgenes razonables”, 

Pérez también se queja, al igual que Gómez-Pintado de existan grandes desarrollos que dependa de ayuntamientos pequeños con pocos recursos y técnicos para aprobar las licencias. “Tenemos que hacerlo de otra manera”, afirma en este sentido. También apoya a su ‘colega’ con respecto al futuro de las ciudades al afirmar que hay que construir ciudades densas. “Tenemos un 50% de la población mundial que está viviendo en grandes ciudades y la tendencia es que en el 2050 será el 70%. Esto no se aguanta si no pensamos cómo se hace esa ciudad densa y cómo se hace sostenible”, mantiene.

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Gómez-Pintado vuelve a mostrar sintonía con los dos ponentes y explica que él también abogaría porque la protección recaiga en la persona y no en el objeto. De igual manera, defiende la vivienda en propiedad. “Creo que si España no aparece en los primeros puestos de rankings europeos con respecto al umbral de pobreza es porque somos grandes propietarios. Cuando digo grandes propietarios es que la gran mayoría de la sociedad en unas edades determinadas son propietarios y eso nos impide que aparezcamos en unos rankings que de otra manera no sería posible. Yo soy un gran defensor de la vivienda en compraventa, ojo, sin menoscabo de que tiene que haber un parque de vivienda en alquiler”, afirma.

En este punto, Gómez-Pintado saca a la palestra otro de los escollos que se encuentran los promotores a la hora de levantar vivienda: la financiación. “Cuando tú, como promotor privado vas a pedir financiación para un proyecto de colaboración pública-privada, automáticamente aparece el problema de la financiación en función de dónde está ubicado. Si está ubicado en una segunda corona de Madrid ya te lo ponen difícil. Y lo más importante, si es de alquiler, te ponen muchas más restricciones que si es en compraventa”, apunta. ¿Por qué? “Nosotros somos una herramienta para que las entidades financieras lleguen a su cliente final y le puedan captar como cliente con toda la variedad de servicios que le van a dar. Esto es algo que no ocurre en una vivienda de alquiler. Entonces asumen según su criterio, una serie de riesgos diferentes, más profundos”, argumenta.

En este sentido, el CEO de Vía Ágora asevera que tanto la Administración, las promotoras y las entidades financieras deben trabajar de la mano para resolver este problema. Además, el también presidente de APCE se hace una pregunta “¿Hay suficiente dinero en España para desarrollar las casi 750 viviendas que hacen falta? No, luego tenemos que buscar a agentes que vengan de fuera”, afirma.

¿Se puede realizar un Plan Vive dedicado a la vivienda protegida en compraventa?

García cree que el Plan Vive es un modelo copiable y escalable en todos los ámbitos de las administraciones públicas. ¿Por qué? Porque según su criterio el elemento de producción, que es el suelo, está en manos de muchos ayuntamientos. “Habrá lugares donde exista esa demanda de un alquiler asequible que no encuentra la respuesta en el mercado libre y será complementario a la promoción de suelo en régimen de compraventa. Pero lo que sí está claro es que, salvo la vivienda de carácter social, ese tipo de vivienda no puede ser promovida solo por la promoción privada, porque no sería rentable y tiene que ser en colaboración público-privada, porque nosotros introducimos en esa ecuación el factor suelo sin imputación de costes a ese proceso, que es lo que permite hacer vivienda asequible”, afirma.

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Aún así, García reconoce que con la normativa actual es complicado. “Nosotros nos encontramos que la vivienda de protección pública en España tiene un carácter normativo, está reglamentado, está regulado y eso condiciona las formas de acceso y las tipologías de vivienda que se puede construir”, asevera. “Teníamos el suelo, y compatibilizar ese suelo con la normativa de vivienda de protección pública era imposible. Y nos llevó a una siguiente reflexión: ¿cómo podemos movilizar ese suelo sin tenerlo retenido, que cumpla su fin y a su vez sea atractivo para un inversor privado?”, se pregunta Garcia al mismo tiempo que admite que en España no hay dinero suficiente para promover directamente todas las viviendas asequibles que hacen falta. “La solución natural en un país avanzado es la colaboración público-privada mediante un régimen de transparencia en el contrato, mediante unas reglas del juego claras y en las que la Administración intervenga, pero desde un punto de vista positivo”, aclara. Cabe destacar que el Plan vive la Comunidad de Madrid, lo que ha conseguido es promover en este momento 6.500 viviendas en régimen de alquiler asequible.

“Nosotros voluntariamente hemos encontrado ese marco contractual que nos permite alejarnos del reglamento de vivienda de protección pública. Y lo que hemos provocado es que esas 6.500 viviendas se van a financiar una parte con financiación bancaria tradicional, pero complementado con un dinero que no estaba antes en España”, agrega García.

¿Se va a modificar el precio del módulo de la vivienda protegida?

El precio del módulo de la vivienda protegida ha sido una de las cuestiones más repetidas durante la mesa redonda. Cabe recordar que este módulo tiene una reglamentación estatal que se traslada a las comunidades autónomas. Estas a su vez, regulan mediante los precios de máximos de venta y de alquiler de la vivienda protegida. En el caso particular de la Comunidad de Madrid, ese precio no se ha actualizado desde el año 2008, cuando ya hay doce CCAA que sí lo han hecho. “Yo, cuando asumí la responsabilidad como director general de Vivienda, la Comunidad de Madrid, allá por el año 2015, un porcentaje amplísimo del territorio de la Comunidad de Madrid tenía la particularidad de que el precio del módulo de vivienda protegida estaba por encima del precio de vivienda libre”, explica García. Esa situación ha llevado al ahora viceconsejero de vivienda de la CAM a tomar una posición prudente en esta cuestión, aunque reconoce que el incremento de del coste de la producción de una vivienda se ha consolidado y que el incremento del coste de la financiación están afectando a la viabilidad de los proyectos.

“Estamos en ese proceso de reflexión, de revisión del módulo de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, encontrando ese punto de conexión entre la realidad económica de lo que cuesta producir una vivienda de protección pública y el efecto antiinflacionario que debe tener la actualización de los módulos”, asevera García.

Colaboración público-privada, la clave

“Como conclusión creo que no cabe otra que la colaboración público privada, que la administración sea un vector movilizador de suelo, que generemos el marco de seguridad jurídica para que eso se produzca y que eso se replique a todos los niveles de la Administración”, sentencia García.

Por su parte, Pérez clama por un pacto por la vivienda dejando de un lado los ciclos electorales para solucionar una vivienda protegida, la cual ellos van a seguir construyendo. “Hay un tema muy importante: el suelo. No debería costar más de 150 euros/por m2 de techo urbanizar y hoy estamos en 300 euros/m2 de techo en la mayor parte de España. Hay que encontrarle una solución a eso. Yo sé que no es fácil. Pero nos hemos de poner de acuerdo en gestionar la complejidad. Eso es lo que espera de nosotros esta sociedad y hemos de responder administraciones y empresas”, finaliza Pérez.

Gómez-Pintado centra sus conclusiones en la dificultad para conseguir una licencia en tiempo y forma y en los cuellos de botellas que se producen en la financiación. “La problemática de la gestión hasta que consigues una licencia y te pones a trabajar es tremenda y eso es un tema que se tiene que solventar”, explica. “Y el otro gran tema es la financiación. Si hay financiación el sector estará en un proceso de cambio como no se ha visto jamás. Me refiero a la industrialización”, afirma. Además, Gómez-Pintado proponer copiar medidas de otros países para crear un proceso industrial desde la generación del suelo hasta la entrega de llaves de la vivienda.