Qué hacer si se no se mantiene en buen estado una instalación de la urbanización

Cuando se vive en una comunidad de vecinos, es habitual encontrarse con situaciones en las que hay desperfectos en zonas comunes, por ejemplo, la piscina, la pista de pádel, el ascensor o la fachada.

Esto puede generar malestar, conflictos e incluso afectar directamente a la calidad de vida de los propietarios y al precio de su vivienda. Pero ¿qué se puede hacer si se niegan a mantener en buen estado una instalación de la urbanización? Resolvemos las dudas y te mostramos cómo proceder.

Qué dice la ley

En los casos anteriormente descritos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuenta con un marco sobre las obligaciones que tiene la comunidad y las vías para exigir el cumplimiento de estas responsabilidades, en caso de que no las cumplan

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad tiene la obligación legal de llevar a cabo las obras necesarias para garantizar la conservación del inmueble, así como la seguridad, accesibilidad y habitabilidad del mismo. 

Es decir, si existe un problema que afecta a alguno de estos aspectos esenciales, como una fachada deteriorada, humedades provenientes del tejado, grietas o derrumbes en la pista de pádel o fugas de agua en la piscina, la comunidad no solo puede, sino que debe intervenir incluso aunque no exista consenso en la junta.

En la práctica, sin embargo, es frecuente que algunas comunidades retrasen estas reparaciones debido a desacuerdos internos, falta de presupuesto  o pasividad por parte de algunos propietarios. Ante esta situación, la LPH también cuenta con un procedimiento claro para reclamar y exigir soluciones.

Qué hacer ante la falta de mantenimiento de una zona común

¿No arreglan la piscina, la pista de pádel o el ascensor? Esta es la forma de proceder y solicitar la reparación de elementos comunes:

1. Recopilar pruebas del problema

El primer paso es documentar con claridad el desperfecto. Haz fotos, vídeos y, si procede, consigue técnicos que avalen la necesidad de las reparaciones y solicita presupuestos orientativos. Cuantas más pruebas tengas, mayor será la fortaleza de tu petición.

2. Informar por escrito al presidente o administrador 

Una vez recopiladas las pruebas, comunica el problema formalmente al presidente de la comunidad y al administrador mediante carta certificada o correo electrónico certificado. Incluye una descripción detallada y adjunta las evidencias que has reunido. Si otros vecinos están afectados, presenta la reclamación conjuntamente para dar más peso a la solicitud.

3. Solicitar la inclusión del tema en la próxima junta

Si tras comunicarlo no obtienes una respuesta satisfactoria, el siguiente paso es solicitar formalmente la inclusión del tema en la siguiente junta de propietarios. El artículo 16 de la LPH establece el derecho a que cualquier asunto relevante sea tratado y votado en junta, siempre que se soliciten su inclusión con suficiente antelación y por escrito.

4. Participar en la junta

Cuando llegue la fecha de la junta, asiste con las pruebas preparadas. Expón claramente los hechos, sus consecuencias y la obligatoriedad legal que tiene la comunidad de efectuar las reparaciones. Es importante que los vecinos sean conscientes de que estas obras, si afectan a la seguridad o habitabilidad del edificio, son obligatorias, independientemente del resultado de la votación. En el caso de elementos no indispensables, como puede ser la pista de pádel, pon de manifiesto que esta incrementa valor a las viviendas de la comunidad. 

5. Vía judicial

En caso de que la comunidad siga negándose a cumplir con sus obligaciones, la ley permite usar la mediación como paso previo antes de recurrir a la vía judicial. Si esto tampoco funciona, toca llevar el asunto ante los tribunales. Para ello, necesitarás contar con un abogado y un procurador.

¿Qué sucede si el daño solo afecta a una vivienda concreta, pero el origen está en un elemento común? En estos casos, la LPH es clara: si el desperfecto surge de un elemento común, como una bajante o fachada, aunque afecte solo a una vivienda, la reparación es responsabilidad de toda la comunidad. Por tanto, los gastos deben ser cubiertos por la comunidad en su conjunto.

¿Quién paga el mantenimiento de la pista de pádel de la comunidad? 

La instalación y mantenimiento de una pista de pádel en una comunidad de propietarios implica diferentes obligaciones dependiendo de si existe desde el principio, desde que se edificó la urbanización, o se construyó posteriormente. 

Cuando la pista viene incorporada desde el inicio, todos los propietarios deben asumir los gastos habituales de mantenimiento, aunque no la usen. Por ejemplo, deberán contribuir a reparaciones menores, limpieza del suelo o renovación del césped artificial, ya que permiten un uso adecuado y seguro de la instalación. 

Sin embargo, si se desean realizar mejoras importantes, por ejemplo cambiar paredes de cemento por cristal o metacrilato, habrá que obtener la aprobación de una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios en junta, según establece el artículo 17.4 de la LPH. En este caso, los propietarios que se opongan no estarán obligados al pago si el coste supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de los gastos comunes.