¿Se puede privar a los propietarios morosos del uso de zonas comunes?

La morosidad está en el orden del día de las comunidades de propietarios. Pero cuando un propietario no cumple con sus obligaciones, principalmente la de contribuir al pago de los gastos generales, nos planteamos qué medidas pueden adoptarse para poder a exigir su cumplimiento.

En un principio, los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) señalan que es necesario dirimir la cuestión de si las comunidades tienen potestad para sancionar a estos propietarios morosos. 

La potestad sancionadora es una facultad reconocida a la administración pública, en base a la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídicos de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, para imponer una sanción, mediante el correspondiente procedimiento administrativo, como puede ser la privación de un bien o derecho o la imposición de un deber.

Teniendo en cuenta esta normativa, no se les reconocía a las comunidades de propietarios esta potestad sancionadora de tal manera que, aunque un propietario dejase de pagar tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias, no podía ser privado del uso de un servicio o elemento común, como por ejemplo el ascensor o la piscina.

En el año 2012 la entonces conocida como DGRN ( hoy Dirección General de Seguridad y Fe Pública) dictó una interesante resolución que tuvo mucha repercusión en los medios de comunicación, dado que contravenía la doctrina jurisprudencial mayoritaria, en la que afirmaba, a modo de resumen, que las comunidades de propietarios podían incluir cláusulas en sus estatutos que impidiesen el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis a aquellos propietarios que no se hallasen al corriente de pago de sus cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, dado que estos elementos, por su carácter, excedían de los que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y dada la temporalidad de las medidas, no podía considerarse una privación del derecho de propiedad.

Esta situación tan habitual en las comunidades, carente de regulación, quedó resuelta en el año 2022 con la publicación de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que modificó el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, el contenido de este artículo señala: “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles (…).”

De acuerdo a este artículo, las comunidades podrán adoptar acuerdos que priven del uso de instalaciones de carácter recreativo como la piscina o el gimnasio al propietario moroso, pero, en ningún caso, esta restricción podrá afectar a servicios esenciales para la habitabilidad de las viviendas como es el caso del agua o la calefacción.