Cuando un inquilino decide abandonar una vivienda antes de la fecha de finalización del contrato de alquiler, suele surgir una pregunta: ¿hay que pagar indemnización y de cuánto sería esta? La respuesta es que depende.
En este artículo revelamos en qué casos el inquilino tiene que pagar una compensación al casero y cómo calcular la indemnización de un arrendatario que se va antes de tiempo.
Lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 11, establece que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento a partir del sexto mes, siempre que lo comunique al propietario con al menos 30 días de antelación.
La ley contempla expresamente la posibilidad de que el arrendador solicite una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional correspondiente.
Esta compensación no es automática: solo es legal y aplicable si está incluida en el contrato de arrendamiento.
¿Cuándo existe obligación de pagar indemnización?
El inquilino deberá compensar al propietario únicamente si se dan estas tres condiciones:
- Han transcurrido más de seis meses de contrato.
- El contrato incluye una cláusula de indemnización por desistimiento anticipado.
- Quedan meses por cumplir hasta la duración pactada (habitualmente 12 meses prorrogables).
¿Qué ocurre si el inquilino quiere irse antes de seis meses?
En estos casos, el casero podrá aceptar su marcha o podrá demandarlo, exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato.
Aunque cada caso es único, los tribunales han establecido que:
- Si el inquilino deja el contrato de alquiler de vivienda antes de seis meses, deberá indemnizar al arrendador con el pago de las mensualidades de renta que falten hasta cumplir dicho periodo (seis meses), salvo que acredite el inquilino que la vivienda la alquiló nuevamente durante esos meses.
- Si el contrato además, ha previsto la indemnización por desistimiento del artículo 11 de la LAU, deberá indemnizar además con el pago de una mensualidad por año que falte por cumplir del contrato o la parte proporcional.
Cómo calcular la indemnización de un inquilino que se va antes de tiempo
La indemnización se determina según la siguiente fórmula:
1 mensualidad x (meses restantes / 12)
Una mensualidad por cada año de contrato de alquiler pendiente, aplicando la parte proporcional si queda menos de un año.
Ejemplo 1 – Faltan 8 meses para terminar el contrato
Renta mensual: 900 euros
Tiempo pendiente: 8 meses
Cálculo: 900 × (8/12) = 600 euros de indemnización
Ejemplo 2 – Faltan 3 meses
Renta: 750 euros
Cálculo: 750 × (3/12) = 187,50 euros
Ejemplo 3 – No hay cláusula de indemnización
El propietario no puede reclamar compensación, aunque sí el preaviso de 30 días.
¿Qué ocurre si el inquilino no respeta el preaviso?
El arrendador tiene derecho a retener parcial o totalmente la fianza para cubrir los daños económicos causados.
La importancia del contrato
En la práctica, la mayoría de reclamaciones se resuelven revisando el contrato de alquiler, que ha de tener:
- Cláusula de desistimiento
- Plazo de preaviso
- Cálculo explícito de indemnización
- Procedimiento en caso de abandono anticipado
Un contrato bien hecho evita conflictos. Puedes descargar o redactar uno de cero en idealista, que incluye toda esta información y está actualizado a la última ley.
¿Se puede negociar la indemnización?
Sí. De hecho, es habitual y muchos arrendadores aceptan si encuentran un nuevo inquilino rápidamente o si el si el arrendatario facilita visitas o candidatos. En zonas con alta demanda, la reposición del alquiler suele ser casi inmediata.
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1 Comentarios:
Pregunta: si el contrato es de un año prorrogable hasta 5, ¿esos meses que faltan hasta la finalización cuántos son, los del primer año o los del quinto?
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