Comprar una vivienda nueva en los desarrollos del sureste de Madrid es hoy sensiblemente más caro que hace solo un año. El precio medio de la obra nueva libre ya supera los 4.000 euros por m2 en la mayoría de los ámbitos y ha registrado subidas interanuales de entre el 8,6% y el 12,3%, según un estudio de Foro Consultores Inmobiliarios.
El informe, correspondiente a enero de 2026, analiza la evolución de la vivienda plurifamiliar en El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, el Ensanche de Vallecas y Valdecarros, y confirma una tendencia generalizada al alza, impulsada por la reactivación de la actividad promotora y una demanda que se mantiene sólida.
El encarecimiento se refleja con claridad en los precios finales de las viviendas. En El Cañaveral, actualmente el barrio más caro del sureste, el precio medio de una vivienda nueva alcanza los 427.000 euros, tras subir un 18,4% en el último año.
En Los Ahijones, la vivienda media se sitúa en torno a los 408.000 euros, mientras que en Los Berrocales ronda los 390.000 euros, con incrementos anuales cercanos al 9%.
Valdecarros, donde la comercialización de vivienda libre comenzó en el segundo semestre de 2025, irrumpe en el mercado con precios medios próximos a los 425.000 euros y un precio por metro cuadrado cercano a los 3.900 euros, aún ligeramente por debajo del umbral de los 4.000 euros/m2.
Por su parte, el Ensanche de Vallecas es el único ámbito que registra una caída del precio medio absoluto, del 14,7%, hasta los 419.800 euros, debido a la entrada de nuevas promociones con viviendas de menor superficie.
El análisis por metro cuadrado confirma la presión alcista en todo el sureste. El Ensanche de Vallecas lidera los precios con 4.638 euros/m2, tras subir un 8,6% en un año. Le siguen El Cañaveral (4.112 euros/m2, +11,3%), Los Ahijones (4.232 euros/m2, +12,3%) y Los Berrocales (4.061 euros/m2, +11,2%).
Desde los mínimos registrados tras la crisis inmobiliaria, los precios acumulan subidas superiores al 200% en desarrollos como el Ensanche de Vallecas y El Cañaveral.
Más promociones, pero menos accesibles
Durante 2025 se ha producido un fuerte aumento de la oferta. El número de promociones en comercialización ha pasado de 20 a 34 en solo un año, y las viviendas iniciadas han crecido hasta las 2.414 unidades, un 37% más que en 2025. Aun así, estas cifras siguen lejos de los máximos alcanzados en 2011.
El stock disponible asciende actualmente a 1.136 viviendas, un 39,4% más que hace un año, con Los Berrocales concentrando más de la mitad de la oferta. Valdecarros, al encontrarse en una fase inicial, apenas representa el 4,4% del total.
El informe también detecta una tendencia a la reducción del tamaño medio de las viviendas, especialmente en el Ensanche de Vallecas, donde las superficies son un 21% menores que hace un año. Esta reducción explica parcialmente la caída del precio medio absoluto en este ámbito.
En cuanto al ritmo de ventas, el promedio del sureste se sitúa en 3,8 viviendas vendidas al mes por promoción, un 8,8% más que en 2025. No obstante, el comportamiento es desigual: El Cañaveral duplica su ritmo de ventas, mientras que Los Berrocales y Los Ahijones lo reducen debido al fuerte incremento de la oferta.
Según Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios, “a partir de 2023, con el inicio de Los Ahijones y Los Berrocales, se aprecia una clara tendencia creciente en el número de viviendas en desarrollo”.
En los próximos meses, el mercado sumará un nuevo foco de actividad con el inicio de la comercialización de vivienda libre en Los Cerros, una vez aprobado el proyecto de reparcelación por parte del Ayuntamiento de Madrid.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Lo más leído
Lo más destacado
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta