Un estudio de Alfa Inmobiliaria confirma que hay un descenso del número de compraventa de viviendas destinadas a la inversión dentro de las operaciones intermediadas por la compañía desde 2021 hasta la actualidad.
Según este análisis interno, las adquisiciones destinadas a inversión por parte de inversores particulares y pequeños ahorradores han descendido a un ritmo aproximado del 10% anual, pasando de ser en torno al 10% del total en 2021 a situarse por debajo del 5% en 2025 en toda España.
Las inversiones en vivienda también bajan en Catalunya
Madrid, Málaga, Valencia y Barcelona concentran el mayor volumen de operaciones intermediadas por la red, aunque con una composición claramente distinta a la de años anteriores. En estos mercados, la compra de vivienda para uso propio ha ganado peso de forma progresiva, en detrimento de la inversión minorista, especialmente desde 2022.
Pese a que Catalunya es un mercado tradicionalmente fuerte en inversión inmobiliaria residencial “se ha observado una reducción similar, o superior, a la existente a nivel nacional. En concreto, y según nuestros datos, la desinversión en el mercado del alquiler catalán, entre 2019 y 2024 es del 30%”, según nos comenta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.
Esta caída responde a tanto a factores estructurales (menos seguridad jurídica, más presión regulatoria sobre el alquiler (incluyendo controles de precios), el encarecimiento de impuestos como el ITP dentro de Cataluña, y en base al experto, la presión contra las viviendas turísticas y un entorno financiero que desplazan el capital hacia alternativas como Letras del Tesoro o renta fija.
De acuerdo con los datos de Alfa Inmobiliaria, en 2021 una de cada diez operaciones gestionadas por la red tenía como destino la inversión particular, un comportamiento favorecido por un entorno de tipos de interés excepcionalmente bajos, elevada liquidez y por la percepción del inmueble como activo refugio frente a la inflación. Desde 2022, sin embargo, esta dinámica se ha ido corrigiendo de forma progresiva.
“La reducción del peso del pequeño inversor no responde a un fenómeno coyuntural, sino a un ajuste estructural del mercado”, explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “La combinación de mayor inseguridad jurídica, el incremento de precios tanto de vivienda nueva como usada, la presión regulatoria sobre el alquiler, la limitación de precios y un entorno financiero menos expansivo ha reducido de forma notable el atractivo de la inversión residencial tradicional para el ahorrador particular”.
Las consecuencias de la inversión en vivienda en Catalunya
Como no podía ser de otra manera, las dificultades que se han introducido en los últimos años para frenar la inversión en vivienda han terminado por agravar enormemente la falta estructural de oferta.
Según Duque, en la comunidad se calcula que existe un déficit de entre 120.000 y 150.000 viviendas, ya que cada año se construyen alrededor de 15.000 unidades privadas frente a una demanda estimada de 75.000 nuevos hogares.
Hablamos de un “desequilibrio que sigue presionando al alza los precios —con previsiones de subida del 3% al 5% en Barcelona durante 2026— y está cambiando el comportamiento del mercado: en zonas tensionadas aumenta la demanda más selectiva para vivienda habitual, se reduce la rotación en el alquiler y parte de la inversión se desplaza hacia el modelo build-to-rent profesional, que ya representa cerca del 31% del total, sin que ello logre resolver el déficit de vivienda asequible”, declara.
Falta de producción de vivienda
Además, desde la inmobiliaria especifican que “No estamos ante un problema de exceso de demanda inversora, sino de falta de producción de vivienda nueva”. Y cuando construir deja de ser rentable o viable por los costes, “los plazos administrativos y la inseguridad normativa, la consecuencia inevitable es una oferta insuficiente y una presión sostenida sobre los precios”.
¿La desinversión en el mercado del alquiler catalán irá a más?
El alquiler en Catalunya en 2026 estará condicionado por tres factores clave: regulación, escasez estructural de oferta y cambios en la tipología de contratos. Jesús Duque comenta que esto apunta a un mercado más intervenido, con precios más contenidos en algunos segmentos, y con una fuerte tensión de fondo.
“Tras la aplicación de los índices de contención en zonas tensionadas, como Barcelona y otros municipios, los precios han mostrado cierta moderación o ajustes puntuales. Sin embargo, esa estabilización no implica una mejora clara del acceso a la vivienda”, responde. La demanda sigue siendo muy elevada y las medidas regulatorias han contribuido a reducir parte del parque de alquiler tradicional.
Además, apunta que el mercado está cada vez más segmentado. Por un lado, se mantiene el alquiler residencial tradicional como la opción prioritaria para los hogares locales, con precios más contenidos en los nuevos contratos. “Y, por otro, continuará creciendo el alquiler profesionalizado y de proyectos build-to-rent”, impulsados por la necesidad de aumentar la oferta en entornos urbanos con alta presión demográfica.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Lo más leído
