La Govern de la Generalitat ha pactado limitar la compra especulativa de vivienda con la modificación de la ley de urbanismo. Se aplicará en zonas de mercado tensionado y mientras tengan esta condición, y el objetivo es que los consistorios lo apliquen antes de las elecciones municipales de 2027.
Entre las medidas de estas nuevas limitaciones está que los pequeños propietarios podrán adquirir hasta 4 viviendas en su municipio de residencia habitual, siempre que las alquilen según el índice de precios topado, o bien para residencia habitual propia o de familiares hasta segundo grado.
Los grandes propietarios no podrían adquirir pisos, podrían comprar edificios enteros, aunque el alquiler de sus pisos debe ser residencial y con el precio topado. Otra medida es, que tanto pequeños propietarios como grandes, podrán adquirir segundas residencias en otro municipio que no sea el de residencia habitual, pero no se podrán poner en alquiler.
Tales decisiones chocan con la opinión de los expertos inmobiliarios, que hace tiempo que se oponen a las regulaciones de la administración sobre la vivienda.
La compra especulativa en Catalunya
La compra especulativa, en términos generales, se produce cuando un activo inmobiliario se adquiere con la intención principal de revenderlo a corto plazo aprovechando una subida de precios, más que para generar uso residencial o ingresos recurrentes vía alquiler.
Para Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito, es importante entender que la especulación no surge en el vacío. Suele aparecer cuando existe un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. “En Catalunya, y especialmente en Barcelona, llevamos años con una oferta limitada, menos de tres meses de stock disponible en algunas zonas, mientras la demanda se mantiene elevada. Cuando un mercado combina escasez estructural, presión demográfica y atractivo internacional, el activo vivienda se percibe como refugio y eso incentiva comportamientos oportunistas”, opina.
Pero conviene no simplificar el fenómeno: “el problema de fondo no es la existencia de inversores, sino la falta sostenida de nueva oferta accesible que equilibre el sistema”, según el experto.
¿Quiénes suelen especular con la vivienda en Catalunya?
No existe un único perfil. Puede tratarse desde pequeños inversores individuales que buscan rotaciones rápidas hasta actores con mayor capacidad financiera que detectan oportunidades de revalorización en zonas tensionadas.
Desde Equito nombran que conviene distinguir entre inversión productiva y especulación puramente oportunista. “Hay modelos de inversión que compran, rehabilitan y ponen en alquiler activos que estaban fuera del mercado, contribuyendo a aumentar la oferta efectiva. Y hay otros que se limitan a retener o rotar activos buscando una plusvalía rápida”.
De manera que el experto cree que meter todo en la misma categoría puede generar confusión y dificultar un análisis riguroso del problema.
“Corregir el desequilibrio estructural del mercado”
La medida del Govern no es la solución al problema de acceso a la vivienda para los expertos. Decaux especifica que cualquier medida que se adopte debería centrarse en corregir el desequilibrio estructural del mercado.
Pues, “penalizar conductas sin aumentar la oferta puede tener efectos limitados o incluso contraproducentes si reduce aún más el stock disponible”. Para el experto, la clave está en actuar sobre los incentivos del sistema: facilitar la construcción y la rehabilitación de vivienda, reducir los cuellos de botella regulatorios que retrasan proyectos durante años, incentivar la puesta en alquiler de vivienda infrautilizada y aportar estabilidad jurídica a medio plazo. “Cuando el mercado percibe previsibilidad y mayor disponibilidad de activos, la presión especulativa tiende a moderarse de forma natural”, opina.
Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, la limitación a la compra especulativa supone “una intervención inédita que altera la base del mercado”. Según explica, “por primera vez en España se establece cuántas viviendas puede comprar un ciudadano, y eso introduce un nivel de incertidumbre que muchos propietarios no están dispuestos a asumir”.
Unsain subraya que los principales afectados no serán los fondos, sino las familias que compran una vivienda adicional como forma de ahorro o como apoyo futuro para sus hijos.
Más contundente es Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis, y experta en derecho inmobiliario, “la medida carece de base legal y supondría una grave vulneración de los derechos de propiedad y libertad de empresa reconocidos por la Constitución”. La jurista recuerda que la especulación inmobiliaria no está tipificada ni prohibida en el ordenamiento jurídico español y que cualquier limitación a la compraventa requeriría una reforma legislativa autonómica compatible con la normativa estatal y europea.
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