González-Cobos (Grupo Ferrocarril): "Vamos a tener por delante una década de mucha necesidad de vivienda"

El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos económicos y sociales en España. En un contexto de fuerte demanda, escasez de suelo y costes crecientes de construcción, el sector afronta el desafío de aumentar la oferta sin repetir los errores del pasado. 

En esta entrevista, el presidente de Grupo Ferrocarril, Rafael González-Cobos, analiza la situación del mercado residencial, las dificultades para producir más vivienda y la evolución del sector desde la crisis de 2008, una etapa que, como reconoce, también dejó lecciones importantes: “Me alegro de no haber comprado suelos a determinados precios antes de la crisis”.

¿En qué momento se encuentra el sector residencial en España?

Estamos en un momento complejo del mercado residencial porque se combinan varios factores que trabajan de forma, a veces, un poco contradictoria. Por un lado, estamos en un momento en el que es obvio que hay una gran necesidad de vivienda, una gran demanda de vivienda. Una parte de la población que no tiene resuelta su necesidad, su derecho a la vivienda y, por otro lado, pues hay fuerzas que trabajan en sentido contrario, como la existencia de suelo suficiente para plasmar esos proyectos que resuelvan los problemas de la gente y su demanda y los sobrecostes en la construcción, porque hay una gran escasez de mano de obra en el sector de la construcción.

Entonces, yo creo que está garantizado que vamos a tener por delante una década de mucha necesidad, mucha presión de demanda y necesidad de vivienda, junto con una dificultad para poder atender esa demanda a la velocidad que nos gustaría tanto a los profesionales del sector.

¿Cómo crees que va a evolucionar el precio de la vivienda, al menos a corto o medio plazo, en este año o el año siguiente?

Pues mira, primero, no se puede generalizar. España no es un único mercado. España son 52 mercados como mínimo, uno por provincia o en función de los municipios. Entonces la realidad es que no hay una receta para todas y cada una de las situaciones y localizaciones.

Pero hablando de los sitios donde se concentra esa gran demanda que hay, que son las grandes capitales de provincia y sus zonas urbanas, grandes partes de la costa, las grandes concentraciones de población que generan trabajo y atraen inmigración interior y exterior a esas localizaciones, a esos municipios, pues tenemos un problema, como decía antes.

Y es que los costes, los incrementos de los costes del valor del suelo por la escasez del mismo y los sobrecostes de la mano de obra de construcción hacen que no podamos ofertar viviendas a los precios que nos gustaría ofertarlos y, por tanto, la necesidad de seguir con nuestra actividad y los sobrecostes nos obligan a tener que fabricar a precios crecientes.

Eso va a producir que, si hay una demanda insatisfecha —por utilizar alguna cifra que se maneja en el sector de 700.000 unidades—, pues llegará un momento en que, si no somos capaces de producir 700.000 unidades al precio al que esas 700.000 personas o familias pueden comprarlo, llegará un momento en el que esos precios crecientes irán generando una pequeña paralización en los ritmos de venta hasta que ese mercado termine de equilibrarse y seamos capaces de generar más suelo.

Y ante la falta de inicio de nuevos proyectos, porque la demanda no puede pagar precios infinitos, pues el mercado, aun habiendo demanda, lo cual es paradójico, tiende a ralentizarse un poco y eso se vaya ajustando poco a poco. Pero cuando digo poco a poco es que seguramente para producir ese ajuste necesitamos años, no meses ni mucho menos.

Si, por ejemplo, mañana nos concedieran el deseo de una liberalización de suelo masiva, ¿esa liberalización del suelo masiva se traduciría en una bajada del precio de la vivienda? ¿Sería real?

No exactamente. O sea, el suelo no es el único factor de corte para poder producir vivienda asequible. Es uno muy relevante, importantísimo, pero no el único. Yo a veces hago la broma que tiene que ver con la forma en la que me planteabais la pregunta. Yo ahora hago la broma de que si mañana llegara alguien y dijera “pon en el Retiro todas las viviendas que te quepan en todas las alturas que quieras”, aunque hagas 50 alturas, no resolveríamos el problema. Y eso es un suelo en el centro de Madrid.

Y aparte de que tenía otra serie de problemas ya muy técnicos que no quiero alargarme demasiado, de suministros, de electricidad y de otra serie de cuestiones que afectan también al suelo y que no tiene que ver solo con poner las calles o las farolas.

Pero aunque tuviéramos suelo mañana en el Retiro ilimitado, con las alturas limitadas hasta el cielo, seguiríamos teniendo algunos problemas. El principal es que no tendríamos mano de obra ni empresas en el sector de la construcción para poder absorber que mañana pasáramos de construir 100.000 viviendas a construir 300.000. Es imposible.

Y aunque fuera posible, que no lo es, el sobrecoste tan brutal que produciría haría que la fabricación de esas viviendas fueran inaccesibles para la gente.
Con lo cual el suelo es un elemento muy relevante, que además no es flexible porque no se genera de un día para otro, es muy inflexible. 

La mano de obra en el sector de la construcción es también inflexible, pero no tanto. Se puede formar gente según en qué oficios del sector de la construcción en periodos razonables, y hay que pedir que se incentive eso de forma expresa e importantísima. Pero el suelo no es el único factor restrictivo.

“Hay que sacar la vivienda del debate político.”

¿Este ajuste va a llevar años?

Sí.

¿Cómo se va a producir ese ajuste? 

Bueno, yo creo que hay que trabajar en varias líneas. Existe la vivienda para la propiedad, el señor o la familia que se quiere comprar una vivienda, y la vivienda para el alquiler.

Para la vivienda en alquiler están poniéndose en marcha iniciativas en diferentes comunidades autónomas y municipios de Madrid y de España que hacen que el factor de suelo para la vivienda en alquiler sea menos inflexible, porque había suelos dotacionales que nunca se desarrollaron porque hoy en día nacen menos niños, las familias son menos numerosas y había suelos reservados para realizar colegios, consultorios médicos y una serie de equipamientos que no se han desarrollado porque no han sido necesarios.

Y esos suelos han quedado vacíos. Entonces, esos suelos no se pueden vender, son patrimonio de la Administración y está prohibido por ley que se vendan, pero se pueden dar concesiones administrativas a largo plazo y sobre esos suelos se pueden desarrollar viviendas en alquiler.

Es cierto que el empresario que desarrolla esos suelos, el promotor que desarrolla esos suelos, pierde la inversión al final del plazo de la concesión, de tal manera que si construimos ahí 100 viviendas en alquiler, hacemos una inversión para construirlas, desarrollarlas, los proyectos, los intereses, todo, y perdemos esa inversión, con lo cual nuestro único retorno son las rentas.

Hacer compatible que esas rentas sean asequibles con la pérdida de esa inversión… cualquier persona, no hace falta que sea muy técnica ni muy especialista en el sector, se imaginará que si una persona invierte en algo y solo lo puede recuperar con una renta, pues esa renta no puede ser tremendamente baja porque no saldrían los números.

Hablando de la Administración, la intervención del mercado del alquiler, ¿ha empeorado o ha ayudado a arreglar este problema?

Realmente el mercado se ha intervenido en muy pocos sitios y realmente en Madrid no, y en la mayoría de comunidades autónomas tampoco. Creo, pero no lo conozco porque no tenemos presencia allí, creo que en Barcelona sí ha habido alguna actividad allí y por tanto ahí no te puedo ayudar mucho porque desconozco exactamente cómo está funcionando la limitación de rentas.

Yo sí digo una cosa aquí, y lo defendía el otro día en una intervención en un foro también de profesionales, y es que hay que sacar la vivienda del debate político. Yo creo que todas las medidas que ayuden a ajustar el mercado, a producir más vivienda y a que esa vivienda que se produce sea a precios asequibles es buena.

La Comunidad de Madrid ha tomado algunas medidas muy interesantes, como permitir que en suelos terciarios, por esa carestía de suelo de la que hablaba antes, suelos que estaban sin utilizarse y que tenían destino oficinas, se puedan utilizar para vivienda protegida en alquiler. Es una medida muy interesante y muy bien diseñada que se puede llevar a otro tipo de usos del suelo.

Por tanto, bienvenido eso. Las concesiones administrativas que ha sacado adelante la Comunidad de Madrid o algunos ayuntamientos de todos los colores políticos de la Comunidad de Madrid es también una medida muy interesante.

“Cuando una administración saca un concurso y no va nadie, tiene que pensar que se ha equivocado.”

Hay un debate público muchas veces alrededor de los promotores. No sé si percibes que desde la crisis de 2008, del boom, al promotor muchas veces se le ha demonizado. Y no sé si sigues teniendo esa percepción o crees que vuestra imagen como promotor, no digo del Ferrocarril, sino en general, ha evolucionado, ha cambiado con respecto a la que había antes.

Habrá promotores que habrán hecho las cosas mejor, otros peor, pero realmente al final el promotor es estrictamente el promotor, no el desarrollador de suelo, que es un negocio totalmente diferente.

Yo cuando desarrollo una promoción, no compro un solar para recalificarlo y tener unas plusvalías sobre ese solar, que a veces los que se dedican a ese negocio necesitan 20 o 30 años para tener esa famosa plusvalía.

Luego, en una economía de mercado, intentan sacar las empresas el mayor rendimiento de ese suelo. No es nuestro caso. Y el caso de los denominados promotores. Una cosa es el que desarrolla el suelo y otra cosa es el que promueve el suelo. Yo compro suelo al precio al que me lo venden y lo compro. Ojalá lo pudiera comprar a la mitad de precio, no tanto para ganar más, sino para no tener que hacer inversiones tan elevadas, porque a veces compramos un suelo, promovemos un edificio, obtenemos un beneficio y con lo que habíamos invertido más lo que hemos ganado vamos a comprar un suelo.

Con lo cual no hay que pensar que el negocio del promotor sea tan rentable, porque las rentabilidades que tenemos sobre el dinero que invertimos no son tan elevadas.
Sobre la inversión estamos hablando de que, a veces, el promotor medio puede ganar un 15%, y ese 15% lo obtiene en tres años de inversión y trabajo. Si divide matemática pura, 15% entre tres años es un 5%.

El promotor que se dedica a la vivienda estándar que compran las familias normales de España no tiene grandes beneficios. A veces en el debate público eso se mezcla: se mezcla el desarrollador de suelo con el promotor de suelo y se contamina ese debate.

“No hay que pensar que el negocio del promotor sea tan rentable.”

Ahora vamos a hablar de Grupo Ferrocarril. ¿En qué momento se encuentra la compañía? ¿Nos puedes hacer un poco un repaso de cómo estáis y qué objetivos tenéis a corto y medio plazo?

Bueno, estamos en un momento de grandísima actividad. Yo creo que ni en los momentos del boom anterior, al que afortunadamente sobrevivimos,  teníamos tanta actividad como estamos teniendo ahora.

Bien es cierto que aunque siempre nos hemos dedicado a la vivienda protegida en alquiler, la vivienda asequible en alquiler, ahora la gran mayoría de lo que estamos haciendo es vivienda protegida en alquiler.

Hay una gran demanda, se están generando ofertas por parte de la administración de suelos para ese tipo de producto. Como somos muy especialistas en ese producto de toda la vida, lo conocemos y estamos ahí presentes intentando trabajar activamente en eso.

¿Y dónde estáis presentes ahora? 

Ahora mismo tenemos en marcha más de 4.000 viviendas en alquiler y unas 2.000 viviendas en venta. Estamos presentes tanto en Madrid como en Córdoba, como en Seseña, como en Málaga, como en Sevilla y en Valencia.

Y dentro de las plazas donde no operáis, ¿tenéis alguna donde os gustaría operar?

Bueno, nosotros tenemos interés en estar, como decía al principio de las preguntas, en los sitios donde sabemos que hay falta de vivienda. No tiene sentido promover en los sitios donde no hay necesidad de vivienda, donde la vivienda que hay sin vender es de un precio asequible y donde hay algunas localizaciones de España donde cada vez hay menos gente, donde realmente puede empezar a sobrar vivienda más que hacer falta.

La costa mediterránea es una costa que está creciendo económicamente y en población, por lo tanto es un lugar de interés para nosotros.

“Se mezcla el desarrollador de suelo con el promotor y se contamina el debate.”

¿En productos como el living o coliving pensáis entrar en algún momento o no?

Es cierto que eso es muy parecido a la vivienda, porque nosotros nos hemos dedicado solo y exclusivamente a hacer vivienda en nuestra vida profesional. No hemos hecho oficinas, no hemos hecho centros comerciales, nos hemos dedicado solo a eso, y entonces no nos gusta hacer cosas en las que no estemos cómodos y no sepamos hacer. Es cierto que el coliving y el living es muy parecido, pero no es exactamente igual, y es por eso por lo que no hemos adoptado una postura muy agresiva.

¿Y no pensáis a corto y medio plazo?

Bueno, en algún momento nos hemos planteado que, si en alguna ocasión viéramos que las circunstancias nos aconsejan entrar, entraríamos, porque lo tenemos estudiado y trabajado, pero con prudencia lo haremos siempre.

¿Cómo te gustaría que viesen al Grupo Ferrocarril dentro de diez años?

Que se viera como una empresa que ha desarrollado su trabajo con seriedad.
Que incluso en los años de la crisis nunca dejamos de entregar una vivienda.
Puede haber habido alguna queja puntual, algún retraso de dos meses por factores externos, como problemas de las constructoras, pero siempre hemos atendido a los clientes y siempre hemos entregado los pisos. No hay ningún señor que pueda decir que en 2007, 2008 o 2009 no se le atendió. De eso sí estoy orgulloso.

Mirando al futuro, pero en clave sectorial, ¿qué titular te gustaría leer dentro de cinco años sobre el mercado residencial en España?

Me gustaría leer el titular de que las viviendas que se producen son capaces de atender a la demanda que existe, especialmente la de los jóvenes, tanto en la vivienda en alquiler como en la vivienda en venta.