Los promotores vuelven a pedir un cambio en la normativa urbanística en España para acelerar la construcción de viviendas e intentar reducir la enorme brecha entre la oferta y la demanda.
Según ha afirmado Daniel Cuervo, director general corporativo y de negocio de Vía Ágora, durante la presentación del informe 'Vivienda de obra nueva 2026' elaborado por TInsa by Accumin y Accumin Intelligence, la ley actual "es muy garantista y poco transparente. Es algo que no tiene sentido en este mercado, que te hace perder el control y que mete un grado de incertidumbre que penaliza mucho la inversión en suelo".
El directivo también ha pedido que la regulación no siga calendarios políticos. "Los plazos políticos son muy diferentes a los plazos que tenemos en este sector; con lo cual, te puedes encontrar con prioridades y filosofías diferentes cada cuatro años o incluso menos, como hemos visto. Y esto supone introducir una variable que no controlas porque depende de un nuevo equipo político", ha puntualizado. Acto seguido, ha pedido a los partidos que respeten las iniciativas urbanísticas, independientemente de qué signo politico las haya aprobado.
En esa misma línea, Patricia Barbas, directora general en Grupo Egido, ha afirmado que el urbanismo es un problema en la actualidad para el sector promotor, ya que está marcado por "una excesiva burocracia y regulación que generan incertidumbre jurídica".
Barbas también ha insistido en que, en algunos casos, los plazos para desarrollar un proyecto inmobiliario alcanzan hasta 20 años, ya que es necesario realizar "trámites complejos donde actúan los tres niveles de la Administración Pública -local, regional y nacional- y lo hacen de forma descoordinada". Estos plazos, "que no son nada previsibles", hacen inasumible la inversión con fondos propios, en un momento en el que apenas hay financiación bancaria. Desde el boom inmobiliario, el sector financiero solo financia los desarrollos que están avanzados.
Un ejemplo claro de esta situación es el que protagoniza Madrid Nuevo Norte, la antigua Operación Chamartín, que ha estado 33 años sobre el papel hasta conseguir luz verde definitiva a principios de este año. Sergio Criado, Corporate CFO & CIRO en Crea Madrid Nuevo Norte, la empresa que está impulsando este desarrollo al norte de la capital, ha explicado que, en su caso, han sido necesarion "50 informes específicos y sectoriales" y que la dilatación de los plazos no solo generan incertidumbre y un aumento de costes al promotor, sino que también ese sobrecoste se acaba trasladando al precio de los inmuebles. "El desarrollo del suelo nunca ha sido fácil y nunca lo será", ha alertado.
De la agilidad a la facilidad de usos
Para solucionar el problema actual, los promotores señalan diferentes medidas, como agilizar las licencias, reducir trabas burocráticas, impulsar la flexibilidad de usos para poder adaptar los proyectos a las necesidades de la demanda inmobiliaria, y fomentar una mayor colaboración público-privada.
La directora general de Grupo Egido también ha puesto sobre la mesa la posibilidad de poner en marcha "medidas de choque a corto plazo, como mejorar la edificabilidad en suelos ya urbanos, incrementar la densidad edificatoria o impulsar la reconversión de barrios consolidados".
También han recomendado que las AAPP utilicen el mismo esquema en las licitaciones públicas; por ejemplo, en lo referente a los plazos de las concesiones, que deberían ser de al menos 70-80 años, según el sector. "¿Por qué seguimos viendo pliegos con cifras que el mercado ya ha dicho que no comparte y es inviable?", lamenta Daniel Cuervo.
La vía de la industrialización
Los promotores también han explicado que la industrialización es un punto crítico para el futuro del sector residencial, tanto para agilizar la construcción de viviendas como para abaratar costes y reducir los residuos en las obras.
"Necesitamos certidumbre en el planeamiento urbanístico y también en los precios de construcción, y eso se logra con la industrialización", ha recalcado el director general corporativo y de negocio de Vía Ágora.
Para Cuervo, la clave está en avanzar en este segmento al que aún le queda camino por recorrer. "De momento, no se puede industrializar al 100% una promoción, pero tenemos que avanzar para ser más competitivos en un contexto geopolítico y doméstico cada vez más difícil. Es la única vía que tenemos", ha insistido.
Además, los promotores consideran que la industrialización resulta esencial para paliar otro de los grandes problemas a los que se está enfrentando la construcción actualmente: la falta de mano de obra.
"A día de hoy no podemos doblar la producción de viviendas porque no hay mano de obra. Tenemos un problema de empleo en el sector y necesitamos atraer jóvenes y nuevos perfiles en las fábricas -que son más técnicos-. La industrialización puede ser la palanca que nos ayude a producir el volumen de vivienda que necesitamos", ha concluido la directora general de Grupo Egido.
La vivienda nueva, un 43% más cara que la usada
El valor medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 10,4% en 2025 (un 7,6% descontando el efecto de la inflación), hasta alcanzar los 2.567 euros por m2 y situarse un 43% por encima del promedio de la vivienda usada, según el informe publicado por Tinsa by Accumin.
Según la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria, el mercado de segunda mano ha experimentado una mayor subida de precios (11,9%), debido a que, "ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año".
Según el estudio, los aumentos de precio más intensos en el segmento de obra nueva se concentraron en las islas, los enclaves turísticos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.
En términos de accesibilidad, alerta que que la vivienda de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados. En concreto, un hogar medio necesita el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva en España, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general (considerando obra nueva y usada).
La tasa de esfuerzo alcanza niveles "críticos" -considerando como tales aquellos que superan el 50% de la renta disponible del hogar medio- en ciudades como Madrid (57%) o Barcelona (68%), mientras que se dispara hasta el 80% en el caso de municipios como Benidorm, Marbella y Torrevieja, que tienen un alto componente de comprador internacional.
"El dato revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados", afirman desde Tinsa.
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