El último informe de idealista concluye que durante febrero el precio del alquiler en España sube un 7,8% y se establece en 15 euros/m2. Si bien todas las capitales españolas analizadas tienen precios superiores con respecto a febrero del año pasado, la única excepción es Barcelona, con un ligero descenso del -1,2%. A pesar de ello, continúa siendo la capital con los alquileres más caros, con un precio de 23,4 euros/m2.
Analizando estos datos, Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, la patronal inmobiliaria española, destaca que la ligera bajada debe interpretarse con prudencia. “En el mercado del alquiler los movimientos mensuales suelen responder más a ajustes estadísticos que a un cambio estructural”. Y Barcelona lleva años con una fuerte presión de demanda y con una oferta cada vez más reducida.
Por ello, en ese contexto, el experto ve un mercado muy tensionado donde pequeñas variaciones en los contratos que se firman cada mes pueden “producir ligeros descensos en los indicadores, pero eso no significa que el problema de fondo —la falta de vivienda en alquiler— se haya resuelto”, afirma.
Isabel Ballester, directora comercial de ComprarCasa, opina que la bajada de precio registrada en Barcelona en febrero debe interpretarse como un ajuste coyuntural del mercado, provocado por la confluencia de factores regulatorios y por un contexto de precios muy tensionados acumulados en los últimos años.
“Barcelona presenta una evolución diferenciada respecto al resto de grandes mercados urbanos, en un momento en el que el alquiler continúa encareciéndose de forma generalizada. Esta corrección coincide con la aplicación efectiva del nuevo marco normativo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado que ha obligado a revisar rentas en determinados contratos y ha introducido mayor disciplina en la fijación de precios”, analiza.
A ello se suma un efecto de normalización tras varios ejercicios de crecimiento muy intenso, que había llevado los precios del alquiler en Barcelona a niveles difíciles de sostener para una parte significativa de la demanda. “El resultado es una moderación puntual, más vinculada a un reajuste técnico del mercado que a un cambio estructural de tendencia”, cree la experta.
“Las limitaciones de precios no resuelven el problema estructural del alquiler”
Para el alcalde de Barcelona, Jame Collboni, las zonas tensionadas y el límite al precio de la vivienda en la ciudad están reduciendo su precio. Ahora bien, desde FADEI tienen presente que las limitaciones de precios y la declaración de zonas tensionadas no están resolviendo el problema estructural del alquiler.
“Cuando se interviene el precio en un mercado donde ya hay escasez de oferta, lo que suele ocurrir es que parte de los propietarios retiran sus viviendas del alquiler tradicional o las destinan a otras fórmulas”, opina.
Por lo que todo ello reduce aún más la oferta disponible y termina generando el efecto contrario al que se pretende: más dificultad para acceder a una vivienda. El experto es de la opinión que estas medidas pueden generar efectos puntuales en las estadísticas, pero no solucionan el desequilibrio entre oferta y demanda que existe en ciudades como Barcelona.
Mientras que Isabel Ballester considera que los límites de precio y la declaración de zonas tensionadas están teniendo un impacto claro en la contención de rentas a corto plazo.
“Estas medidas han contribuido a moderar expectativas y frenar subidas abruptas, generando un entorno de mayor estabilidad en determinadas áreas”, relata. Si bien desde ComprarCasa entienden que su efecto debe analizarse con una visión más amplia y de medio plazo.
La experta menciona que, desde su experiencia, tanto en España como en Portugal, la regulación de precios, por sí sola, no corrige el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. “De hecho, se observan efectos colaterales relevantes, como la reducción de la oferta de alquiler tradicional, el desplazamiento hacia otras modalidades y una mayor cautela por parte de los propietarios”, destaca de igual forma que otros expertos inmobiliarios.
Por ello, Ballester cree que, si bien la regulación explica parte de la bajada actual, es fundamental acompañarla de políticas activas que fomenten la creación de nueva oferta, aporten seguridad jurídica y favorezcan un mercado del alquiler más amplio, profesionalizado y sostenible.
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