¿Puede un propietario negarse a devolver la señal?

Con la alta demanda que hay en el mercado de alquiler, ha ganado popularidad pagar una reserva para sacar el piso del mercado hasta que se formalice el contrato. Pero a veces, el inquilino puede echarse atrás por algún motivo. 

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En este caso, ¿puede un propietario negarse a devolver la señal? La respuesta es que depende. Resolvemos las dudas.

El contrato de reserva puede ser nulo, lo que perjudica al propietario

El contrato de reserva no es un justificante: es un acuerdo con efectos legales. Por eso, debe incluir condiciones esenciales del futuro alquiler. Se firma entre inquilino y arrendador (o agencia inmobiliaria o representante que actúe en su nombre).

Si el documento está incompleto o mal redactado, puede considerarse nulo, lo que obliga al propietario a devolver la reserva.

Esto ocurre cuando no se recogen datos relevantes del alquiler, como:

• La renta mensual 
• La duración del contrato
• La identificación del inmueble
• Las condiciones básicas del arrendamiento

Sin esta información, el inquilino puede alegar que la oferta era distinta a la pactada o que el acuerdo no es válido. En ese caso, la falta de pruebas puede llevar a la nulidad del contrato y a que el propietario tenga que devolver el dinero.

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¿Puede un propietario negarse a devolver la señal en un alquiler?

Sí, un propietario puede negarse a devolver la señal (reserva o arras), pero solo en determinados casos. Depende del tipo de contrato firmado, de cómo esté redactado y de las causas por las que el inquilino no sigue adelante.

Cuándo sí puede el arrendador quedarse la reserva del alquiler

El propietario puede negarse a devolver la señal (reserva o arras) en los siguientes casos concretos:

• Cuando se han pactado arras penitenciales o penales: Si el contrato lo establece expresamente, el inquilino pierde la reserva si decide no firmar el alquiler, sin que el propietario tenga que justificar daños.
• Cuando el contrato de reserva lo indica claramente: Si existe una cláusula específica que regula la pérdida total o parcial de la señal en caso de cancelación, se aplicará lo pactado, siempre que no sea abusivo ni contrario a la ley.
• Cuando existen arras confirmatorias y hay daños acreditados: Si no se especifica el tipo de arras, se consideran confirmatorias. En este caso, el propietario no se queda automáticamente la señal, pero puede retenerla o compensarla si demuestra daños y perjuicios reales, como:
  • Pérdida de otros inquilinos potenciales
  • Tiempo en el que la vivienda ha estado sin alquilar
  • Gastos de gestión o comercialización del inmueble.

En ausencia de daños que se puedan probar o de una base contractual clara, el propietario no puede quedarse la reserva y deberá devolverla.

Tipos de contratos de arras, ¿cuáles son y cómo funciona cada uno?

Cuándo no puede el propietario quedarse la señal del alquiler

El propietario debe devolver la reserva (o señal) en los siguientes casos:

• Si el contrato de reserva es nulo: Como veíamos al principio del artículo, cuando el documento no incluya elementos esenciales del acuerdo, como la renta del alquiler, etc. En estos casos, el contrato puede considerarse inválido y obligar a la devolución de la cantidad entregada.
• Si no se especifica el tipo de arras: Cuando el contrato no indica qué tipo de arras se han pactado, se entienden como arras confirmatorias. Esto implica que el propietario no puede quedarse la señal automáticamente y solo podría retenerla si acredita daños y perjuicios, por ejemplo, haber perdido inquilinos.
• Si no existen daños acreditados: Aunque el inquilino no firme el contrato definitivo, el propietario solo puede conservar la reserva si demuestra perjuicios reales. Si no puede justificarlos, debe devolver la cantidad íntegra.
• Si existe una causa de fuerza mayor: Cuando el inquilino no puede formalizar el contrato por un motivo de fuerza mayor (artículo 1.105 del Código Civil), sería procedente devolver la señal, al no tratarse de un incumplimiento voluntario.

¿Qué puede pasar con la reserva?

Hay distintos escenarios y pactos a los que se puede llegar en caso de que se pague una señal o un importe en concepto de reserva y, que finalmente, no llegue a término:

• Si los daños son menores que la reserva, se devuelve la diferencia.
• Si los daños son mayores, el propietario puede quedarse la reserva y reclamar más.
• Si no se acreditan daños, el arrendador debería devolver todo el dinero.

¿Cuándo se devuelve la reserva de un alquiler?

No se devuelve como tal, sino que se descuenta del pago de la fianza o de la primera renta del alquiler.

¿Qué diferencia hay entre señal y reserva? 

La función de la reserva es que, a cambio de un importe, se saca el inmueble del mercado en pos de un futuro acuerdo de alquiler. Por su parte, la señal es un compromiso en firme de que se cerrará el acuerdo y establece penalizaciones si una de las partes se arrepiente, cuyas consecuencias dependerán del tipo de arras.