La visita a la notaría para sellar la compraventa de una vivienda suele ser un momento ilusionante. Sin embargo, la importancia de la decisión y la existencia, en ocasiones, de vicios ocultos o problemas de última hora pueden causar en los compradores una sensación de angustia o inquietud. Juan José de Palacio, notario de la notaría de Serrano 30, lanza un mensaje de tranquilidad y asegura que "todos los problemas tienen solución". Cuando atiende la entrevista de idealista/news en sus oficinas del centro de Madrid aconseja a las personas que se hipotequen por primera vez que “no se metan en una inversión que supere sus límites”.
De Palacio explica que los compradores llegan ahora más preparados a la notaría de lo que lo hacían hace 20 años y que el momento de la visita previa antes de hipotecarse es un "buen momento" para preguntar dudas tales como el porcentaje de propiedad que se van a repartir los cónyuges o si merece la pena mantener las bonificaciones de los seguros ligados a estos créditos a largo plazo.
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¿Los compradores llegan a la notaría más informados ahora que cuando lo hacían en el año 2008, antes de la crisis?
Creo que sí. La información y toda la tecnología actual ha ayudado. No podemos negar que la Inteligencia Artificial es una ayuda y una herramienta fantástica para la gente de a pie, pese a que lógicamente tiene sus límites. La penetración de Internet, la formación… la gente está mejor informada.
¿Cuáles son los errores más frecuentes que comete un comprador antes de llegar a notaría?
Los mayores errores suelen ser emocionales, querer correr demasiado por miedo a perder la casa. Soltar una reserva en el momento en que se firma el primer papel, incluso si el contrato es un contrato consensual. Puede suceder también que una vivienda esté construida pero fuera de ordenación. Muchas cosas que por esa ansiedad que suele aflorar en épocas de calentamiento del sector inmobiliario provoca que la gente, por temas emocionales, no tome los pasos o las medidas mínimas como pedir una nota al registro o ver qué cargas puede haber más allá de lo que hay a simple vista.
En ese sentido, ¿Qué comprobaciones conviene hacer antes de tomar la decisión de acudir a la notaría para sellar una compraventa?
Un error típico es el de personas que compran una vivienda y se piensan que están comprando el garaje también porque está en el contrato de arras. Pero ha habido una interrupción de trato porque el vendedor que le vendió al actual vendedor no lo incluyó en la escritura. También te puedes encontrar con menores que exigen parte de su herencia… Al final todos los problemas tienen solución, lo que pasa es que algunos casos requieren más tiempo.
¿Las deudas con la comunidad de propietarios o con Hacienda suelen solucionarse también?
Todo tiene solución. Es cierto que el límite extremo es cuando algo está ya en ejecución. Mucha gente, por ejemplo, compra casas que ya tienen otra hipoteca y en un primer momento creen que no está otorgada la escritura de cancelación, pero realmente no pasa nada, porque si se extingue la obligación principal se transfiere el dinero para cancelar el préstamo original de su vendedor. Puede suceder con embargos, cuando un vendedor no ha pagado las cuotas de la comunidad. En todos esos casos hay que hacer comprobaciones previas de esos importes.
"Puede suceder que estemos comprando una vivienda y entre un embargo justo antes de firmar"
Usted lo cuenta con mucha calma, porque habrá visto de todo, pero para un comprador estas situaciones pueden generar angustia e incertidumbre.
Incluso alguna de estas situaciones podría aparecer en el momento de la firma. Existe un sistema de alertas y puede suceder que estemos comprando una vivienda y entra un embargo justo antes de firmar.
¿Le ha pasado alguna vez?
A mí no, pero a algún compañero sí. Tampoco sería dramático en el sentido que, sabiendo cuánto es el embargo, se puede parar la firma.
¿Una compraventa entre particulares sin agencia que intermedie, es una operación con mayor riesgo?
La agencia se hace normalmente una labor muy importante que es facilitar toda la actuación previa, como puede ser el propio contrato de arras. Pero eso no quiere decir que su contrato sea mejor que el que puedan hacer los propios particulares. Facilita las cosas, pero no quita que los particulares puedan tomar medidas de seguridad por su cuenta.
¿Qué preguntas deberían hacer los hipotecados en esa visita previa y casi nunca hacen?
Es muy buen momento para preguntar cosas tales como que, si van a comprar junto a su pareja y uno pone más dinero, dejar claro qué porcentaje ha puesto cada uno. Ese régimen está previsto en el Código Civil y normalmente solo se tiene en cuenta ya en el momento de la separación.
¿Y en cuanto a las condiciones de la hipoteca?
A la notaría tienen que venir con los deberes hechos con el banco, pero yo voy a decirte lo que el banco no te dice. Por ejemplo, que las circunstancias cambian, que hay bonificaciones que te interesan o que a lo largo de los años pueden dejar de interesarte, sobre todo en el caso de los seguros vinculados. Hay muchas dudas que se le escapan al comprador como la provisión de fondos, si deben tener el dinero ya en la cuenta o no, etc… Pueden preguntar cualquier tipo de duda y muchas veces, no tienen que circunscribirse a los aspectos del préstamo en sí. Pero hay que recordar que nosotros tenemos prohibido hacer valoraciones de los préstamos.
¿No pueden hacer ninguna?
Del mismo modo que tampoco puede asistir ninguna persona que sea asesor financiero. Se trata de tener la máxima imparcialidad.
"Yo voy a decirte lo que el banco no te dice: que las circunstancias cambian, que hay bonificaciones que te interesan o que a lo largo de los años pueden dejar de interesarte"
¿Y en el caso de que detecte alguna cláusula abusiva, ha de avisar al comprador?
Nosotros tenemos ese deber, pero es cierto que existe un registro de condiciones generales de contratación. ¿Quien enjuicia esas cláusulas? Lógicamente, pues al final la última instancia es el Tribunal Supremo y en general todos los préstamos se registran. Luego hay cláusulas que, con los años, se terminan considerando abusivas porque la realidad social del tiempo en que son aplicadas son diferentes o se considera que son diferentes. Y lo que no era posible en un momento se ve con perspectiva posterior como abusivo.
¿Qué particularidades existen en el caso de que el comprador sea extranjero o no residente en España?
Fundamentalmente afecta al régimen económico matrimonial y al de la inversión extranjera. Son dos modelos que hay que presentar por tema de comercio exterior y estadística. Conviene dejar los deberes bien hechos para que se inscriba en la forma correcta. También hay una particularidad desde el punto de vista fiscal si el no residente es vendedor, ya que está sujeto a un impuesto de no residentes. La ley obliga una retención del precio que además es responsabilidad del comprador, con lo cual debe tener cuidado de hacerla.
Si conviene alquilar, se compra menos; y si conviene no alquilar, se compra más: al final es un equilibrio de fuerzas"
En herencias con inmueble, ¿Cuáles son los principales escollos antes de poder vender?
En principio no hay problema en sacar a la venta el inmueble. La cuestión son los problemas que puedan existir para el futuro comprador. Históricamente había una limitación, la del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que ya quedó derogada, pero que podría subsistir por plazos en los que fueran anteriores a su a su derogación. La mayor problemática aparece en el momento en que son muchas las voluntades que son necesarias para poder vender ese inmueble. ¿Por qué? Porque los hermanos se pueden llevar muy bien, pero alguno a lo mejor dice “yo no quiero venderlo, deberíamos alquilarlo”. Muchas herencias se formalizan porque se hacen en el momento en que se ponen de acuerdo para vender.
Desde su experiencia, ¿es un mito que las herencias destruyan familias?
Eso ha pasado siempre y seguirá pasando, pero afortunadamente es una minoría.
"Ahora las escrituras ocupan mucho más por la cantidad de incorporaciones que ha habido de garantías adicionales"
¿Desde que usted empezó a ejercer en 2003, qué ha cambiado más en el mundo de la notaría: la tecnología, la regulación o el propio comprador?
El comprador ha cambiado poco. Lo que ha cambiado es que ahora las escrituras ocupan mucho más por la cantidad de incorporaciones que ha habido de garantías adicionales. También hay una coordinación mejor entre catastro y registro.
¿Hay algún cambio legal en el horizonte que los compradores deban conocer?
No tengo ninguno en mente. Sí pueden afectar medidas que se adopten en el tema de topar alquileres, porque al final esto es un equilibrio de las fuerzas. Es decir, si conviene alquilar, se compra menos; y se compra más si conviene no alquilar.
¿Y si pudiera darle un consejo a una persona que va a comprar su primera vivienda?
Que no se meta en una inversión que supere sus límites, eso es quizá lo más preocupante. Tiene que ser muy consciente de cuál puede ser su carrera profesional, las cosas malas que pueden pasar. Puede haber otro covid, una crisis… Otra cosa que suelo recomendar es invertir en inmuebles donde sea más rentable y luego vivir de alquiler donde se quiera vivir. Compensa comprar un inmueble más barato o dos si puedes sacarle una rentabilidad y con eso sacas para vivir de alquiler en una zona que te compense.
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