Vita Construcciones: “Habrá una evolución de la vivienda tremenda en España y principalmente en Madrid”

Vita Construcciones es una empresa especializada en reformar y cambiar el uso a edificios obsoletos en Madrid capital. Carlos Vigaray, su actual CEO y nieto del fundador de la compañía, afirma en esta entrevista con idealista/news que estos proyectos están despertando cada vez más interés entre el capital nacional e internacional y que algunas fórmulas habitacionales como el ‘coliving’ o la vivienda de media estancia para rentas altas, y los proyectos destinados al segmento de lujo van a tener mucho protagonismo en los próximos años.

Para el directivo, el actual talón de Aquiles del sector es la lentitud con la que se gestionan las licencias y que a este factor se suman otros como los elevados costes de construcción y mano de obra o el ruido político. Todos ellos están retrasando decisiones de inversión e impiden que haya más vivienda en el mercado.

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¿Cuándo nació Vita Construcciones?

En 1953, cuando la fundó mi abuelo. Yo soy la tercera generación, pero en los últimos años le hemos dado una vuelta completa a la compañía. 

¿En qué tipo de proyectos estáis especializados? 

Estamos especializados principalmente en proyectos ‘living’ y corporativos, de implantación de oficinas.

Dentro del sector 'living', apostamos por el cambio de uso. Estamos especializados en cambios de uso en rehabilitación de edificios complejos para el sector 'living' en su toda su gama. Y también estamos muy orientados a los pisos de lujo y ultralujo tanto para inversores patrimonialistas individuales como para ponerlo en circulación con una renovación completa del activo. Madrid se ha posicionado en este segmento y el lujo ha entrado con fuerza.

Otra de las ramas es la renovación de oficias corporativas y lo que se conoce como ‘picking’ de edificios para ‘flipping’; es decir, localizar edificios, rehabilitarlos y vender las viviendas como unidades independientes.

Esas dos verticales manejan un ticket de entre un millón y 6 millones de euros, que es donde no entran ni las grandes ni las pequeñas corporaciones. 

¿Qué consideráis vosotros el ultralujo?

El lujo no es cuestión del precio, es más la experiencia que generas en ese piso o en ese edificio para el usuario final. El ultralujo cuida hasta el mínimo detalle: la cocina es una experiencia envolvente en la vivienda, la domótica ya tiene una presencia extraordinaria, las calidades en carpinterías son extremadamente altas… No te sabría poner una barrera, pero cuando la persona busca este tipo de activos, el ojo lo detecta. Y nosotros somos especialistas en eso. 

"El lujo no es cuestión del precio, es más la experiencia que generas"

¿En qué tipo de proyectos estáis trabajando actualmente? 

La cartera de proyectos que tenemos encima de la mesa es bastante diversa. Tenemos desde oficinas en zonas ‘prime’ en que las hemos hecho un cambio de uso y estamos implantando apartamentos de un dormitorio dedicados a un nivel de ticket medio o muy alto, a edificios en zonas ‘prime’ que habían quedado obsoletos y hemos hecho una rehabilitación.  Por ejemplo, cerca de la Plaza del 2 de Mayo de Madrid, hemos hecho un 'coliving' en un edificio que quedó completamente obsoleto por un problema estructural muy severo

También estamos en un proyecto de un inversor internacional donde hemos tirado el edificio, hemos hecho un cambio de uso y va a ir a un segmento alto para corta y media estancia. 

Para patrimonialistas e inversores, fondos inmobiliarios y ‘family office’ sobre todo estamos con renovación de pisos de ultralujo de aproximadamente 400-600 metros cuadrados en zonas muy ‘prime’, donde la renovación va a posicionar activos de aquí a 10-18 meses. Son activos que no se habían visto en el mercado hasta ahora. 

¿Qué está buscando ahora ese perfil patrimonialista? 

El inversor internacional patrimonialista está mirando más lo que está construido. Está mirando edificios a los que se les puede dar un cambio de uso o una renovación más que levantar plantas nuevas porque ahí hay un riesgo muy alto. No solo porque los costes de construcción se han disparado, sino porque se acortan mucho los plazos. Los inversores ven como una apuesta segura cambiar el uso de lo que está construido, principalmente para los segmentos que hemos mencionado.

"El inversor internacional patrimonialista está mirando lo que está construido"

La Comunidad de Madrid recientemente ha aprobado una normativa que amplía los cambios de uso de oficinas en viviendas y también impulsa los de otros inmuebles como hoteles. Imagino que el inversor está muy interesado en la región… 

Madrid es una comunidad autónoma que está haciendo muy bien las cosas. Esto es una bocanada de aire fresco para poder reposicionar activos que tradicionalmente eran muy complejos. 

Efectivamente, como bien dices, que esta nueva normativa contemple que los hoteles se pueden cambiar de uso y se amplíe el plazo para la reconversión de oficinas claramente es algo que favorece y estimula muchísimo al inversor internacional y nacional.

Madrid lo sigue haciendo muy bien, pese a tener todas las trabas habidas y por haber, y a que tenemos un talón de Aquiles tremendo en la gestión de licencias. Esto es algo que tendríamos que resolver inmediatamente.

"Tenemos un talón de Aquiles tremendo en la gestión de licencias"

En cuanto a la gestión de licencias, ¿de qué plazos estamos hablando cuando es un cambio de uso? 

De unos 20-24 meses para las licencias. Comparado con un desarrollo nuevo, que exige tantos informes sectoriales, es un plazo relativamente corto. 

¿Por qué es un problema que debe resolverse ya? 

Porque es el mayor freno que tenemos ahora mismo. No tiene sentido que rehabilites o construyas en 12-18 meses y que la licencia lleve 12-24 meses; es decir, que la licencia lleve más tiempo que las obras. 

Esto es algo que los inversores meten en su ‘business plan’ y que encarece el producto final. Si hay una demora de uno o dos años en un proyecto, en ese tiempo el dinero está parado. No genera estímulos ni impuestos, sino que hay un apalancamiento de efecto. Si redujéramos esos plazos, ello beneficiaría a la economía y al usuario final, porque podríamos poner viviendas en el mercado de manera mucho más ágil y rápida y a un precio inferior. Por tanto, es algo que deberíamos mejorar desde todas las perspectivas.

Promotores, inversores y empresas especializadas lo lleváis pidiendo muchos años. ¿Por qué no llega a materializarse?

Aquí hay muchos temas que tocar. Es una composición de varias cosas, por eso la agilidad no se acaba de conseguir. 

Pero creo francamente que ha de implantarse tecnología en los sistemas de aprobación de licencias. La inteligencia artificial está para algo. Hay que tener más dinamismo como concepto informático y que se puedan hacer muchas más cosas online para que todo se gestione mucho más rápido. Y creo que faltan medios, incluso medios humanos.

La clave, en mi opinión, está en implantar más inteligencia artificial e informatización de todos estos procesos y que haya menos agentes intervinientes. Que un solo agente reúna toda la información ayudaría tremendamente. No nos olvidemos de que esto genera incertidumbre y la incertidumbre espanta el dinero. El inversor necesita tener un marco regulatorio estable y saber con qué plazos cuenta y si hay varios agentes, y no se canaliza por un mismo canal, no se acaban de optimizar los recursos enfocados realmente a favorecer el mercado de la gestión de licencias apropiadamente.

"Ha de implantarse tecnología en los sistemas de aprobación de licencias. La IA está para algo"

Has comentado que trabajáis mucho con ‘family office’. ¿Tiene más peso el nacional o el internacional?

Pues te va a sorprender. Todo el mundo cree que solo está viniendo el internacional y efectivamente tiene un peso importante, pero el nacional realmente está apostando mucho por la inversión y principalmente en Madrid, y diría que es algo más del 50% actualmente. 

¿De dónde procede ese capital internacional? 

Dentro del perfil internacional, nosotros tenemos Perú, Colombia, México y EEUU, que está entrando con potencia. También de Europa y de Emiratos Árabes.

¿Hay diferencias entre los proyectos que buscan? 

En nuestro caso, tengo identificado que el perfil nacional busca plusvalías mayores por el conocimiento del mercado, se mueve con mayor agilidad con las instituciones para la gestión de licencias y se mete en proyectos donde la plusvalía de la rehabilitación o el cambio de uso no es tan obvia porque técnicamente es más compleja y, lógicamente, al final hay mayor plusvalía. Al final, no suelen mirar operaciones sencillas. ¿Qué ocurre? Que ya hay un cierto agotamiento de esas operaciones, sobre todo para pisos de lujo y ultralujo, por lo que el internacional poco a poco va pivotando hacia otro tipo de proyectos. Ahora se atreve a posicionar su dinero en activos que tradicionalmente copaba el inversor nacional. 

"El inversor nacional busca plusvalías mayores y no suele mirar operaciones sencillas"

¿Qué perspectiva tenéis de los alquileres de corta y media estancia? ¿Va a seguir al alza el modelo de ‘flex living’? 

El ‘living’ no es una moda. Viene con fuerza y va a quedarse. Creo que vamos a ver una evolución del ‘living’ tremenda en España y principalmente en Madrid. Realmente el ‘living’ va a cubrir verticalmente toda la población, incluso para el segmento ultralujo de apartamentos con servicios adheridos. 

"El ‘living’ va a cubrir verticalmente toda la población, incluso para el segmento ultralujo"

Vamos a ver activos inmobiliarios que van a un ticket muy alto, destinados a directivos o empresarios que vienen a Madrid para proyectos concretos, aunque pueden tardar un poco en implantarse; e incluso habrá ‘branded residences’ que no se van a poder comprar, sino solo alquilar. 

Luego ya decidirán si se quedan o no, pero este tipo de perfiles necesita una vivienda que esté amueblada, que esté en una buena ubicación y que además tenga una serie de servicios adheridos que le facilita su desplazamiento y de toda su familia. Un ejemplo es el proyecto que hemos terminado ahora en la Plaza del 2 de Mayo, donde se alquilan habitaciones como si fueran las de un hotel, que está muy bien situado y donde hay una planta entera para 'coworking'. 

Por tanto, creo que el mercado va a experimentar esa verticalidad y va a atacar todos los elementos del mismo. 

¿Hay nuevos proyectos de ‘branded residences’ en ciernes?

Sí, hay varios proyectos encima de la mesa. Aunque no puedo mencionarlos, algunos de ellos van a ser solo para alquiler. Algunos proyectos son edificios que eran tradicionalmente de oficinas y se va a hacer una renovación completa y se van a hacer apartamentos de superlujo en zonas muy buenas de Madrid, y otros son edificios que van a estar con alguna marca patrocinada. El típico edificio grande que además va a tener servicios adheridos como chófer, servicio de lavandería o salones donde poder hacer eventos. Esto tiene cabida en Madrid y no es que pueda llegar, es que es una realidad. Ya hay proyectos que se están estudiando en este sentido.

"Habrá ‘branded residences’ solo para alquilar"

Volviendo a la normativa de cambios de uso que ha aprobado la Comunidad de Madrid, ¿cuántos edificios de oficinas podrían reconvertirse a residencial? 

Todavía no hay estimación de todos los activos que se pueden reposicionar porque la norma es relativamente reciente, por lo que el mercado todavía no se ha regulado. Es verdad que el mercado de las oficinas está saliendo un poquito a zonas bien ubicadas en la periferia, y que los grandes tenedores de oficinas están apostando dentro de la M-30 por posicionar sus activos para el ‘living’, pero todavía no hay cálculos al respecto. 

En el caso de los hoteles, ¿qué tipo podrían convertirse en viviendas? Porque al menos Madrid está viviendo un boom turístico… 

Pues realmente al mercado hotelero de lujo le queda recorrido. O sea, la explotación de habitación y el ticket que estamos manejando todavía tiene camino por delante para igualarse con Londres, París o Berlín.  Por tanto, hay recorrido para el reposicionamiento hotelero y subir su categoría.

En todo caso, hay opciones para reconvertir a residencial los hoteles situados en zonas muy buenas que han quedado completamente obsoletos, el típico hostal de una o dos estrellas que está bien ubicado, pero cuyas instalaciones dan para lo que dan. Esos establecimientos igual podrían reconvertirse más a 'living', a corta media y larga estancia. Saliendo de ahí, tengo dudas de que los hoteles puedan reconvertirse en viviendas. 

"Al mercado hotelero de lujo le queda recorrido"

Quería hablar también de la rehabilitación, ahora que acaban los fondos europeos. ¿Serías partidario de impulsar ayudas directas a partir de ahora para incentivar a las comunidades de propietarios? 

Los fondos europeos han sido un bluf. No han estado bien articulados. Ha habido un exceso de burocracia que ha provocado un cuello de botella y lo ha hecho muy inaccesible para las comunidades de vecinos y para los administradores de fincas. Era muy buena iniciativa y no ha sido un problema del dinero, sino de cómo llega el dinero. 

Si quisiéramos recuperar esta iniciativa, que está muy bien, claramente tendríamos que aprender de lo que se ha salió mal. Y no sé si las administraciones se dan cuenta muchas veces de dónde están los cuellos de botella. 

Al igual que en una empresa privada se miraría qué es lo que ha funcionado mal, la Administración Pública tendría que mirar qué es lo que se ha hecho mal y básicamente es lo que se ha mencionado: hay un cuello de botella, hay burocracia y no está llegando. Todo esto es lo que se tendría que agilizar para que realmente funcionara. Pero no sé si las administraciones están muy por la labor de mejorar en los procesos.

"Los fondos europeos han sido un bluf. No han estado bien articulados"

Estáis especializados en Madrid. Háblanos un poco de las fortalezas y debilidades

Madrid es una capital a la que se mira internacionalmente y que está de moda. Es una ciudad magnífica para vivir y hay una atracción real y una cosa muy importante es que la demanda está soportada. En Madrid, la rehabilitación de los activos inmobiliarios está soportada por una población que viene a vivir y donde encuentra buen clima, seguridad, trabajo, plusvalías, una calidad de vida extraordinaria, ocio, cultura, restauración, colegios, universidades, compras… Además, hay buena calidad de inversión y hay plusvalías todavía súper interesantes que vemos en nuestro ejercicio profesional. 

Todas esas son fortalezas tremendas de Madrid y a eso se suma que, a nivel de gestión dentro de España, las cosas se están haciendo muy bien. Sin embargo, la gestión de licencias es una debilidad.

Como decía antes, es un talón de Aquiles para todos los inversores, que se desesperan con los cambios de uso, con las licencias… Y es algo que debemos de solucionar inmediatamente. Tenemos que aprender de Dubái.

¿En qué sentido? 

En dinamismo. Invierten muchísimo para que todos los sistemas operativos funcionen con la menor cantidad de recursos humanos posible y todo funciona de forma online. La gestión administrativa es increíble, con muy poco funcionario y mucha inteligencia artificial. 

Creo que se pueden trasladar algunas ideas al mercado español. Es verdad que los promotores están metiendo muchísima caña a la Administración con este tema, pero creo que también se puede aportar una visión diferente y propuestas que se hacen en otros sitios y que funcionan.

"Tenemos que aprender en Dubái en dinamismo y gestión de licencias"

¿Por qué conoces tanto ese mercado?

Porque llevamos inversores de España al mercado de Dubái y nos traemos del mercado de Dubái inversiones al mercado de Madrid.

¿Y dónde veis más oportunidades actualmente? 

En Madrid, vemos oportunidades en identificar edificios que tienen una patología, y cuyo cambio de uso es más complejo, para hacer proyectos ‘living’ destinados a un ticket medio y alto y por supuesto al ultralujo. Creo que el mercado va por ahí.

En estos proyectos, entre que compras el activo hasta que lo pones en circulación estaríamos hablando de unos tres años y medio aproximadamente, pero se puede llegar a un rendimiento del 20-30% en proyectos como el de cerca de la Plaza del Dos de Mayo, donde las habitaciones rondan los 1.400 euros al mes. 

Aunque no tengo una bola mágica, personalmente apuesto por el ‘coliving’ habitacional; es decir, habitaciones con espacios y servicios compartidos, que vayan a varios segmentos de la población: además de estudiantes, a profesionales que se muden para hacer un proyecto o a tickets más altos de directivos y empresarios con sus familias que de expatriados que necesitan alojamiento durante uno o dos años antes de encontrar una vivienda. 

"Vemos oportunidades en proyectos ‘living’ destinados a un ticket medio y alto y ultralujo"

¿Vamos a ver un boom de los cambios de uso en Madrid o ya está viviendo esa edad dorada? 

Reconvertir edificios para cambiarlos de uso es un mercado finito, que te vale 5-10 años. Las expectativas que tenemos dentro del anillo de M-30 podría acercarse a los 10 años, pero, a partir de los cinco años, el producto se irá agotando y tendremos que ir mirando nuevas ideas. En tickets medios y altos tiene todavía recorrido importante. 

Es cierto que hay una escasez de suelo y de activos en los que se pueden hacer cambios de uso, pero también lo es que la población española va envejeciendo. Muchos edificios residenciales en el futuro se quedarán disponibles y poco a poco los irán comprando los fondos y los ‘family offices’ para volver a ponerlos en activo tras hacer una reforma. 

¿Tenéis pensado hacer proyectos fuera de Madrid capital?

Mis padres sí que hacían proyectos a nivel nacional, pero actualmente estamos centrados en Madrid porque tenemos tantísimo trabajo que hoy en día no tenemos idea de expandirnos fuera. 

¿Y qué planes tenéis en Dubái? 

Allí también se están quedando obsoletos muchos activos inmobiliarios obsoletos que hay que reposicionar, tanto de oficinas como residenciales. Son edificios que tienen 40-50 años, por lo que el recorrido que tienen los proyectos es importante. 

¿Estáis notando en vuestro caso la falta de mano de obra?

Sí. En España tenemos un problema claro de mano de obra. Falta de todo. Dubái esto lo gestiona fenomenal, pero en Europa es algo que no sabemos hacer. Tenemos que traer más mano de obra cualificada, pero que lógicamente venga con documentación. Es decir, necesitamos inmigración, pero cualificada y controlada. Que, además de trabajar, venga a contribuir a la sociedad española. Si todo esto realmente funcionara, no solo crecería más la construcción y el ‘real estate’, sino también la economía.

Además, de alguna manera tenemos que implementar nuevas tecnologías para reducir el coste de mano de obra, dado a que esto no tiene pinta de que vaya a mejorar a corto plazo. 

En cuanto a cómo nos afecta, nosotros no estamos creciendo como nos gustaría. Hemos apostado por un modelo de no crecer y coger los proyectos que sabemos que podemos acometer muy bien.

"En España tenemos un problema claro de mano de obra. Falta de todo"

En tu opinión, ¿cuáles son las principales debilidades de España?

Si juntamos el incremento de costes por la falta de mano de obra de la que hemos hablado, la falta de agilidad en la gestión de licencias, la escasez de suelo y cierta regulación que estamos viendo, el caldo de cultivo que se está creando es peligroso. 

De momento la demanda se sostiene porque está entrando dinero en la economía española, pero debemos usar la oportunidad que nos brinda el mercado para hacer reformas y cambios ahora que podemos, porque igual dentro de cinco años nos encontramos con una economía que no sustenta todo esto.

Afortunadamente España está de moda, pero creo que estamos jugando con fuego. Además, el panorama político claramente no está ayudando. No solo no rema a favor de la economía, sino que genera inestabilidad y eso influye en la toma de decisiones de inversión. 

Tampoco se puede atacar a los inversores, que al final son los que inyectan el dinero. Es demonizar y enfrentar al usuario final con el que invierte. No tiene sentido atacar al que pone el dinero. 

Insisto en que tenemos una oportunidad de oro para detectar lo que estamos haciendo mal y solucionarlo. En el caso de la vivienda hay una demanda real y necesitamos poner más vivienda en el mercado.

"Necesitamos poner más vivienda en el mercado"

¿Ves viable que se produzcan esos cambios? 

La esperanza nunca se pierde, pero en España este tipo de cosas nos cuestan mucho. Tendría que haber un cambio político tremendo.