Las disputas por el uso de zonas comunes siguen siendo uno de los grandes focos de conflicto en las comunidades de propietarios. No es raro que un vecino intente ganar metros a costa de estos espacios, pero los tribunales vienen rechazando de forma reiterada estas prácticas.
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Una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada ilustra bien este escenario. El caso se centra en una propietaria que cerró y ocupó un patio de luces que servía de separación entre su vivienda y el núcleo constructivo donde se ubican otros cuatro apartamentos.
Con ese objetivo, levantó un muro oblicuo para impedir el paso al resto de los vecinos y procedió a nivelar el suelo, elevando el terreno de la zona común hasta situarlo a la misma altura que su patio privado para integrarlo visualmente como una extensión de su propiedad.
Además, instaló mobiliario y una barbacoa, convirtiendo el espacio en una especie de patio particular. La actuación fue un paso más allá al afectar directamente a otra vivienda, cuya ventana quedó tapada.
Acuerdo comunitario firme y obligación de restituir la zona común
Ante la situación, la comunidad acordó en una junta requerir a la propietaria para que dejara libre el espacio y lo devolviera a su estado original. El acta recogía los elementos instalados sin autorización, desde mesas y sillas hasta un toldo distinto al autorizado.
Aunque la propietaria intentó frenar el acuerdo comunitario impugnándolo en los tribunales, finalmente desistió. Este movimiento, que a menudo se pasa por alto, tiene un efecto clave, ya que la decisión adquiere firmeza, lo que implica que pasa a ser de obligado cumplimiento e impide reabrir el debate sobre la ocupación.
Legitimación del propietario afectado para actuar judicialmente
El conflicto no terminó ahí. Ante la persistente inacción de la comunidad, que no llegó a instar la ejecución judicial de su propio acuerdo, el vecino afectado por el cierre de su ventana decidió tomar la iniciativa, interponiendo una demanda para dar efectividad a lo acordado en junta.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Santa Fe le dio la razón, reconociendo su legitimación para actuar ante la pasividad del resto de vecinos, al perseguir un resultado que beneficiaba al conjunto de los propietarios después de haberlos requerido sin que se llegara a iniciar el procedimiento correspondiente.
La propietaria recurrió en apelación, pero la Audiencia Provincial respaldó la decisión del juez de instancia. En consecuencia, tendrá que derribar el muro, retirar la celosía que bloqueaba la ventana y devolver la zona común a su estado original. Además, la sentencia le impone las costas y acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Qué pueden hacer los propietarios ante la ocupación de una zona común
El caso deja varias claves para comunidades y propietarios. Por un lado, que los acuerdos adoptados en junta tienen fuerza vinculante y deben cumplirse si no se impugnan en tiempo y forma, como establecen los artículos 17.9 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por otro, que la ocupación de una zona común y su alteración sin consentimiento pueden terminar obligando al propietario a reponerla a su estado original y a su costa.
La resolución recuerda además, apoyándose en la doctrina del Tribunal Supremo, que un solo comunero puede estar legitimado para acudir a los tribunales cuando la acción ejercitada redunda en beneficio de la comunidad, pese a que, en principio, la defensa judicial de los intereses comunitarios corresponde a esta a través de su presidente.
En este caso, la existencia de un acuerdo firme y la posterior inacción de la comunidad permitieron al propietario reclamar su cumplimiento y exigir la restitución del espacio.
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