El sector inmobiliario europeo es uno de los mayores damnificados por el rally de las rentabilidades en el mercado de bonos y la expectativa de una subida inmediata de los tipos de interés en la zona euro hasta el 2,5%. El índice Stoxx 600 Real Estate ha perdido más de un 4% sólo en el último mes y ha entrado en negativo en el cómputo de los últimos 12 meses en un escenario poco favorable.
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En el último mes que ha escenificado la corrección en el sector inmobiliario, la rentabilidad del bono estadounidense a 10 años ha volado desde mínimos del 4,63% hasta las puertas del 4,8%, en un proceso desatado por el temor de los inversores a una crisis después de que la deuda pública estadounidense haya superado los 40 billones de dólares.
La mecha se ha encendido en Estados Unidos y se ha trasladado a toda velocidad a Europa. En cuatro semanas, el rendimiento del bono alemán ha saltado desde el 3,16% hasta cerca del 3,4%, y el del español ha tocado el nivel del 3,8%, cuando hace un mes apenas superaba el 3,5%. Mientras , el mercado tiene bajo los focos a Francia, cuyo bono a 10 años está en los niveles más altos desde 2008.
Este abrupto rally es una mala noticia para el sector inmobiliario por varias razones. La primera y más importante es que el aumento de la rentabilidad de la renta fija soberana (y por extensión la de alta calidad de las empresas) estrecha el diferencial respecto al rendimiento que ofrecen los activos inmobiliarios. El efecto inmediato es que los inversores reducen posiciones en las compañías del sector.
Tipos de interés más altos y mayor competencia en la renta fija frenan las valoraciones de las carteras de las socimis españolas y europeas, porque los inversores les van a exigir más rentabilidad. Además, con el precio del dinero más alto las compañías del sector se enfrentan al riesgo añadido del encarecimiento de su estructura de financiación cuando les toque refinanciar su deuda.
Este aumento creciente de la incertidumbre hace que grandes compañías como la española Merlin Properties, la francesa Gecina o la alemana TAG Inmobilien hayan sufrido descensos de alrededor del 10% en el último mes. Un movimiento que los expertos califican como preventivo: los inversores se cubren las espaldas ante un posible recrudecimiento de la situación en los mercados de deuda.
Pero no todo son malas noticias. La corrección de los últimos días puede abrir una oportunidad para tomar posiciones en el sector a precios atractivos para quienes creen que la sangre no llegará al río porque al rally de los bonos le queda poco recorrido. Los expertos dan al índice europeo inmobiliario un recorrido al alza superior al 15% desde los actuales niveles.
Compañías muy castigadas en los últimos días como la citada Merlin o Gecina, además de LEG Inmobilien, atesoran potenciales alcistas de alrededor del 30%. La gran cuestión es si ha llegado el momento de pasar a la acción en bolsa, con la reunión del Banco Central Europeo (BCE) del 10 de septiembre a la vuelta de la esquina. Sus pistas y guías pueden ser decisivas para marcar el paso en el mercado de bonos, donde confluyen todas las miradas de los inversores.
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