El segundo de los dos reales decretos (RDL 27/2026) que el Gobierno aprobó el pasado martes en el Consejo de Ministros y que establece los llamados contratos indefinidos ya está en vigor desde este viernes 2 de octubre. Para los contratos de arrendamiento firmados desde este día, esta medida obliga a los propietarios que no quieran renovar el contrato a indemnizar al inquilino con el equivalente a doce mensualidades de renta de mercado. No obstante, hoy se debate en el Congreso de los Diputados este decreto que no cuenta con los apoyos suficientes para salir adelante.
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Si finalmente no se convalida, la norma quedará automáticamente derogada y sólo habrá tenido efectos legales durante unas horas. Esta nueva medida modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para introducir prórrogas sucesivas automáticas de cinco años (o siente si el arrendador es persona jurídica), sin límite temporal, una vez superado el periodo mínimo del artículo 9.1. En definitiva, con este nuevo decreto, desaparece la prórroga tácita anual con límite máximo de tres años.
La aritmética parlamentaria no favorece al Gobierno. PP y Vox han confirmado su voto en contra. Junts ha criticado el contenido del texto. PNV no se ha pronunciado, y el Ejecutivo necesita a esos grupos para que las cuentas salgan. No sería la primera vez que un decreto de vivienda muere en el Congreso: el RDL 8/2026, de 20 de marzo, que también incluía la medida de prórroga extraordinaria de alquileres, fue rechazado el 28 de abril con 177 votos en contra.
En opinión de José Ramón Zurdo, experto jurídico en Agencia Negociadora del Alquiler, "el Gobierno sabe de antemano que este segundo decreto tiene muy pocas posibilidades de salir adelante, y por eso ha troceado las medidas en dos decretos. Me parece una temeridad que se haya publicado ya en el BOE el segundo decreto porque va a crear una gran inseguridad jurídica. Lo digo porque si hubiera esperado a hoy viernes para publicarlo y no se convalidara, no se produciría ningún efecto efecto jurídico. El publicarlo en el BOE ayer jueves 1 de octubre va a generar efectos jurídicos para los contratos que se firmen desde mañana viernes hasta la hora de la no convalidación. Esta manera de actuar nos crea problemas a los profesionales del derecho, porque debemos tener en cuenta esta fecha en nuestra práctica profesional para saber la duración de los arrendamientos. Además estoy seguro que muchos de los contratos que se firmen este viernes antes de la no convalidación (si es que se produce) ignorarán por desconocimiento la prórroga indefinida y hará aumentar la litigiosidad".
Qué pasa si el Congreso lo rechaza
Si hoy el Congreso no convalida el decreto, decae sin efectos, salvo para los contratos firmados desde la entrada en vigor hasta que se haga efectiva la no convalidación (serán horas de vigencia). Los contratos de alquiler vigentes seguirán rigiéndose por el artículo 10 de la LAU en su redacción anterior: prórroga tácita anual con un máximo de tres años y sin obligación de indemnizar al vencimiento.
Qué cambia si el Congreso lo convalida
De salir adelante, el decreto sustituye el actual límite de tres años de prórroga tácita por renovaciones automáticas indefinidas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), una vez superado el periodo mínimo de duración del contrato. El propietario que quiera recuperar su vivienda deberá preavisar con seis meses de antelación (frente a los cuatro actuales) y abonar al inquilino, en el momento de la entrega, una indemnización calculada sobre el precio de mercado de una vivienda similar, nunca inferior a una mensualidad por cada año de residencia. La venta de la vivienda no extingue esa obligación: se transfiere al comprador.
La norma exime de indemnizar en seis supuestos tasados: necesidad de la vivienda para uso propio o familiar, ausencia prolongada del inquilino sin causa justificada, disponibilidad de otra vivienda en el mismo municipio, firma de un nuevo contrato, rechazo de una oferta fehaciente de renovación en condiciones legales, o vulnerabilidad acreditada del arrendador.
En este artículo se detallan las particularidades de este Real Decreto-ley
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