El centro comercial Diagonal Mar busca comprador con una cifra que invita a revisar sus últimos diez años: alrededor de 500 millones de euros, frente a los aproximadamente 495 millones que DWS desembolsó por el centro comercial barcelonés en 2016. La gestora vinculada a Deutsche Bank ha encargado la operación de venta a CBRE y JLL. El precio solicitado sitúa al complejo prácticamente en el mismo punto de partida, al menos en términos nominales, tras una década de explotación y una importante reforma.
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Detrás de esa comparación aparecen dos diagnósticos distintos. Luis Lara, fundador de la consultora Retalent y experto en retail, apunta a las dificultades de Diagonal Mar para definir su posición frente a otros grandes centros de Barcelona. Fuentes del negocio de los centros comerciales, en cambio, sostienen que el precio responde a unas condiciones de inversión diferentes de las de 2016 y defienden que el activo ha mejorado comercialmente y generado rentas durante todo este tiempo.
“Mi sensación es que ese centro ha quedado desposicionado”, afirma Lara. En su opinión, La Maquinista, que considera más fuerte desde la apertura de ambos complejos, y posteriormente Glòries “han hecho pinza”. “Y el perdedor ha sido Diagonal Mar”, añade.
El experto introduce, no obstante, una cautela: para comprobar esa percepción habría que analizar la combinación de operadores del centro y determinar si respalda una pérdida de fuerza comercial. Su valoración plantea una hipótesis sobre el posicionamiento del complejo, pendiente de contrastar con esa composición y su evolución.
La ubicación es uno de los elementos centrales de su diagnóstico. “Diagonal Mar tiene una buena ubicación, pero no necesariamente una ubicación comercial óptima. Está en un extremo de la ciudad y hay que ir expresamente”, explica Lara.
La comparación con sus competidores resume su tesis: “Glòries, en cambio, captura el flujo natural de Barcelona, mientras que La Maquinista ha conseguido convertirse en un destino por sí misma, con masa crítica de marcas consolidadas y nuevas. Diagonal Mar se ha quedado en territorio de nadie y esto le resta fuerza”.
Las fuentes del sector consultadas discrepan de esa interpretación. Sostienen que los centros atienden a zonas de influencia distintas y que la presencia de La Maquinista y Glòries no constituye una circunstancia nueva que explique por sí sola el precio solicitado. A su juicio, para interpretar la operación hay que separar la evolución del negocio del cambio en las valoraciones inmobiliarias.
Según estas fuentes, la rentabilidad exigida por los inversores para los mejores centros comerciales españoles se situaba alrededor del 4,5% a finales de 2016, frente al entorno del 6% actual. Ese cambio repercute directamente en lo que están dispuestos a pagar: si un comprador exige obtener un rendimiento mayor sobre las mismas rentas, el precio que puede ofrecer baja.
Así, un centro puede mejorar sus resultados y, aun así, no registrar una subida equivalente de su valor. Las fuentes consultadas atribuyen a ese efecto de mercado buena parte de la comparación entre el importe de adquisición y el precio de salida de Diagonal Mar.
También defienden que la inversión realizada desde la compra, que sitúan algo por encima de los 30 millones de euros, ha tenido efecto en la actividad. Destacan la renovación del interior y de los espacios de restauración y terraza, además de la incorporación y ampliación de operadores.
De acuerdo con estas fuentes, el complejo recibe cerca de 16 millones de visitantes al año y supera los niveles anteriores a la pandemia tanto en afluencia como en ventas. Son los indicadores con los que sostienen que Diagonal Mar está hoy más consolidado que cuando cambió de propietario.
La otra pieza de su argumento son los alquileres. Comparar únicamente los aproximadamente 495 millones de la compra con los 500 millones solicitados ahora deja fuera los ingresos que el propietario ha obtenido durante diez años. Las fuentes del sector subrayan que la inversión en un centro comercial combina las rentas de su explotación con el importe que se recupera al venderlo.
Esto tampoco permite dar por demostrada la rentabilidad final de la operación. Para calcularla habría que conocer los ingresos acumulados, los gastos de explotación, el coste de la financiación, las inversiones y el precio definitivo de venta. Los 500 millones son, por ahora, una referencia de salida. Un precio que, no obstante, también podría ir a la baja.
La venta pone así sobre la mesa dos cuestiones relacionadas, pero diferentes: qué posición ocupa Diagonal Mar en el mapa comercial de Barcelona y cuánto está dispuesto a pagar un inversor por sus ingresos futuros. Lara pone el foco en su capacidad de atraer consumidores frente a Glòries y La Maquinista. Las fuentes del sector defienden la evolución del centro y señalan al mercado financiero. El proceso de venta permitirá comprobar hasta qué punto los compradores comparten esa confianza.
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