Estos son los nuevos impuestos y bonificaciones fiscales que entran en vigor con el decreto de vivienda

El Gobierno ha vuelto a publicar un amplio paquete en materia fiscal en el decreto de vivienda del 6 octubre, que incluye bonificaciones en el IRPF tanto para propietarios como para inquilinos de un alquiler habitual, además de subidas del impuesto del IBI sobre las viviendas vacías y pisos turísticos, la aplicación del IVA al negocio del alquiler turístico y otras reducciones por rehabilitación ….

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El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible vuelve a adoptar medidas en materia fiscal para “para garantizar que el máximo número posible de viviendas disponibles en el parque de vivienda disponible tenga un uso residencial y un precio asequible”, destaca el texto.

Los cambios fiscales en la vivienda, sobre todo del alquiler, han sido una constante desde que Pedro Sánchez llegó a La Moncloa en 2018. Pese a estos beneficios que han llegado a una desgravación en el IRPF de hasta el 90% de los rendimientos del alquiler de vivienda habitual, el mercado del alquiler no ha aumentado su oferta, más bien lo contrario. De hecho, el stock de alquiler se reducido en casi 400.000 viviendas en estos ocho años de gobierno socialista, con sus socios de la izquierda.

Decreto 6 de octubre – Beneficios fiscales

IRPF vivienda

Bonificaciones en el IRPF a propietarios

Se establece un nuevo sistema que deducciones dirigidas a los pequeños propietarios, que no sean grandes tenedores en zonas declaradas como mercado tensionado

Cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda

Para nuevos contratos celebrados por el mismo arrendador que no sea gran tenedor, con una reducción de la renta superior al 5% permite aplicar porcentajes del 100%, 95%, 90%, 85% o 70%, según concurran las condiciones previstas sobre continuidad del arrendatario, renta inferior al índice de referencia, ubicación en zona tensionada y edad del arrendatario

El porcentaje del 100% se prevé para la continuidad con el mismo arrendatario una vez finalizados los plazos indicados o para otro arrendatario cuando, además, se cumpla el límite de renta exigido.

Si la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada en su caso, la reducción es del 50%. Si aumenta, los porcentajes se gradúan en el 40%, 30%, 25%, 20% o 15%, en función de que el incremento sea, respectivamente, de hasta el 5%, superior al 5% y hasta el 10%, superior al 1 % y hasta el 15%, superior al 1% y hasta el 20 %, o superior al 20%.

Cuando la vivienda se alquile por primera vez

Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores se prevén reducciones del 100%, 95%, 90%, 85% o 50%, en función de la renta de referencia, la localización y la edad de los arrendatarios. Se regulan, asimismo, reducciones del 70% para los supuestos de alquiler social o programas públicos descritos y del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.

Deducciones en el IRPF a inquilinos

Por primera vez (el decreto del 29 de octubre también lo presentó, pero decayó) se aplicará una deducción del 10% en el IRPF para los inquilinos de la renta de su vivienda habitual, con límites de renta.

Se incorpora una deducción por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La deducción es del 10 % de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 11.630 euros cuando la base imponible no exceda de 23.007,20 euros; entre esa cifra y 33.007,20 euros, la base máxima se reduce en el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros. Se ajusta la cuota líquida estatal y el orden de aplicación de otras deducciones.

Deben cumplir con el requisito de que ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda a menos de 50 km de la arrendada durante al menos la mitad del período impositivo.

Exención en el IRPF por la ganancia patrimonial 

En la venta de la vivienda donde residía una persona mayor de 65 años

Con el fin de evitar un incremento del número de viviendas vacías, se establece que tendrá la consideración de vivienda habitual, a efectos de la exención prevista en el IRPF para la ganancia patrimonial derivada de su transmisión, la vivienda en la que residían las personas mayores de 65 años que, por encontrarse en situación de dependencia severa o de gran dependencia, deban trasladarse a una residencia o vivienda de un familiar.

En la venta de una vivienda cuando el comprador es un ente público

Otro de los instrumentos que recoge el texto, destaca la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble. “Esta exención opera como un aliciente para la incorporación rápida de viviendas al parque público que tengan una condición de protección permanente e indefinida”, agrega.

Las condiciones que debe cumplir la vivienda es que haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los 2 años anteriores. El valor total de la transmisión debe ser inferior a los 800.000 euros.

La exención es total (100%) hasta los primeros 200.000 euros y decrece proporcionalmente entre 200.000 euros y 800.000 euros. Esta medida, en principio, estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.

El texto también ofrece una variante para invertir la ganancia patrimonial en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, con beneficios fiscales para fomentar la inversión en bolsa europea, que ha llevado a cabo el Ministerio de Economía.

Se crean dos nuevas figuras legales con exenciones tributarias totales o parciales, destinadas a promover la inversión en renta variable y fondos. El rendimiento de esta cuenta está exento de tributación en sus primeros 10.000 euros, si la cuenta se mantiene cinco años. Cada contribuyente solo podrá tener una cuenta, y las aportaciones están limitadas a 150.000 euros.

Impuesto del IVA

IVA reducido en la rehabilitación de viviendas para ponerlas en alquiler

Se amplía la aplicación del tipo reducido a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Entre ellos figuran el pago mediante los medios bancarios especificados, la antigüedad mínima de dos años desde la construcción o rehabilitación y el límite del 40% de la base imponible para los materiales aportados.

IVA superreducido a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida

Asimismo, se incorpora expresamente al tipo superreducido la entrega por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, junto a las categorías de protección oficial de régimen especial o promoción pública. La regulación comprende los garajes y anexos transmitidos conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje.

IPC - tope a la subida anual de la renta de arrendamiento

Se establece una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. 

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, podrá negociar con el arrendador la actualización anual de la renta con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta. 

b) En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 2%.

Programa 'Tu Casa' para la compra de primera vivienda habitual

En decreto también incluye una medida para favorecer el acceso a la financiación de la primera vivienda habitual adquirida mediante préstamo hipotecario, a través del ICO.  Se dota a este mecanismo con una financiación inicial de 10.000 millones de euros como crédito extraordinario incorporable.

Se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta que finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%.

Eso sí, las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión, que establecerá el Consejo de Ministros. Si la vivienda se arrienda, su renta deberá ser inferior al límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. La limitación se hará constar en la escritura pública de adquisición y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

El Estado podrá conceder una financiación complementaria por el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones.

Decreto 6 de octubre – subida de impuestos

IVA del 10% a los pisos turísticos

Hasta la actualidad, las viviendas de uso turístico carecen de un régimen fiscal específico. El último Informe Anual del Banco de España refleja que este tipo de viviendas suponen un 10% del mercado del alquiler en toda España.

En materia de IVA, se establece la tributación al tipo reducido del 10% de los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las treinta noches, salvo cuando se trate de la vivienda habitual del arrendador.

Se mantiene, asimismo, la tributación de los arrendamientos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera.

Impuesto municipal del IBI

Subida del IBI a los pisos turísticos en zonas tensionadas

Se habilita a los ayuntamientos ubicados en zonas de mercado residencial tensionado a que puedan establecer un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos conforme a la normativa autonómica.

Para los titulares de pisos turísticos en zonas declaradas tensionadas, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 150% sobre el IBI si cuenta con cuatro o más inmuebles turísticos. Se rebaja al 100% para titulare de 2 a 4 pisos turísticos, y llega al 50% de la cuota líquida en titular de un inmueble turístico.

Su establecimiento y regulación corresponden a los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal.

Subida del IBI sobre viviendas vacías

Se modifica de nuevo el régimen de recargos sobre viviendas desocupadas con carácter permanente, diferenciando las condiciones aplicables dentro de zonas declaradas de mercado tensionado y fuera de ellas.

En los municipios que no estén en zonas de mercado residencial tensionado, el recargo podrá alcanzar el 50% cuando el inmueble lleve más de dos años desocupado sin causa justificada y pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales, y podrá elevarse hasta el 100% cuando el periodo de desocupación supere los tres años.

Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

En el caso de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% para los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, es decir, aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años.

En el caso de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, este recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto. Cuando el período de desocupación sea superior a tres años, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

IRPF - imputación de las rentas inmobiliarias

Se extiende a todo el ejercicio 2026 la regla de imputación de rentas inmobiliarias del 1,1% para los inmuebles que no se alquilan ni se unas como la vivienda habitual (suelen ser las segundas residencias o viviendas vacías), situados en municipios cuyos valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general hayan entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012. El porcentaje general es del 2%

Sin embargo, desde el 1 de enero de 2027, que ya afectará a la declaración de la Renta de 2028, desaparece esta imputación única del 1,1% Se aplica una escala progresiva sobre la suma de valores catastrales.

Es decir, quien tenga inmuebles de poco valor catastral pagará lo mismo o menos que ahora, pero quien acumule mayor patrimonio inmobiliario sin uso pagará más. Además, ceder o alquilar a familiares por debajo del mercado ya no sirve para declarar menos que ese mínimo.

Actualización del la plusvalía municipal

Se actualizan los coeficientes máximos aplicables al valor del terreno para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), con una escala que distingue períodos de generación desde menos de 1 año hasta 20 años o más.

Modificación del régimen fiscal de las socimis en su actividad residencial

Se establece un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. Con ello, se trata de incentivar que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible.

Establece un gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial descrita en la norma, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto.

El gravamen se reduce en un 50% cuando más del 80% del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, o en un 100% cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Se incluyen reglas de cómputo, consolidación y valoración y se limita el parque considerado al situado en España. Transitoriamente se exigen porcentajes superiores al 60% para los períodos iniciados en 2026 y no concluidos a la entrada en vigor, y superiores al 70% para los iniciados en 2027.