Los caseros ya pagan los efectos de los decretos de vivienda al no poder actualizar la renta de los contratos que cumplen la anualidad correspondiente, pese a que el IPC ha subido un 4,9% en septiembre y que el índice de referencia para los nuevos alquileres IRAV toca máximos del 2,54%. Ahora todo dependerá del Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda (Serpavi) hasta finales de 2027. Si el precio de alquiler supera este índice del Gobierno no se podrá subir la renta, y si no lo supera solo podrá incrementarse un máximo del 2%.
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Tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 del pasado 6 de octubre, los pequeños propietarios y grandes tenedores de toda España no podrán aplicar la subida anual que se incluye en el contrato de alquiler para actualizar la renta con el IPC, para aquellos arrendamientos que se firmaron antes de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley de Vivienda); o con el IRAV, un nuevo índice que la Ley de Vivienda aplica desde enero de 2025 de forma retroactiva para los contratos firmados tras el 26 de mayo de 2023, salvo que dichas rentas cumplan con los criterios del Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda (Serpavi). En este caso, solo podrán aplicar una subida máxima del 2%, muy por debajo de la actual inflación.
La medida llega en un momento en el que la inflación alcanza el 4,9% su nivel más alto desde febrero de 2023, cuando se situó en el 6%, lo que ha influido que el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler (IRAV) se sitúe en el 2,54% interanual en septiembre, su tasa más elevada desde que comenzó a publicarse este indicador, en noviembre de 2024.
Con el dato de septiembre, la inflación encadena tres meses consecutivos de ascensos y se sitúa por encima del 4% por segunda vez desde abril de 2023. Por parte del IRAV, con el dato de septiembre, este índice acumula 16 meses consecutivos por encima del 2%.
Qué es el Serpavi y cómo va a limitar las subidas anuales de los alquileres
El Ejecutivo de Pedro Sánchez vuelve a topar la actualización de las rentas de los alquileres permanentes como ya hiciera durante la crisis económica por la guerra en Ucrania en 2022, y que se alargó durante todo 2023. En 2024, se elevó hasta un tope del 3% hasta la entrada en vigor de índice IRAV, que siempre permanecerá por debajo del IPC.
El decreto limita extraordinariamente las actualizaciones anuales de renta comprendidas entre su entrada en vigor, el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Exactamente dice que “cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno; en los demás casos, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el 2%.
El Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.
En zonas declaradas como mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley de Vivienda, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
Pero, el Gobierno le ha dado mayores poderes, al ser el punto de referencia para decidir si la renta de un contrato de arrendamiento supera o no el límite máximo de precio para poder aplicar una subida, que como máximo será del 2%, o quedará congelado.
Para hacer frente a las dudas de casero e inquilinos, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha actualizado su 'calculadora del alquiler', la herramienta informática diseñada para facilitar el cálculo de la actualización de la renta de sus contratos.
Según ha informado el propio ministerio, la principal novedad de esta aplicación es la incorporación en sus cálculos de la limitación extraordinaria a la actualización anual de las rentas prevista en la nueva norma.
El sistema se abre con la pregunta: 'Tengo que actualizar el precio del alquiler: ¿cuál es la cantidad máxima que corresponde según mi contrato?'. Tras completar tres pasos, la calculadora permite a la persona arrendataria conocer con precisión el importe exacto resultante para su próxima cuota mensual.
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