La Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado en una sentencia del pasado 24 de septiembre que una comunidad de propietarios no puede prohibir el alquiler por habitaciones alegando que sus estatutos vetan “hoteles o pensiones”.
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Los magistrados distinguen entre el hospedaje y el arrendamiento destinado a satisfacer necesidades residenciales y descartan que la entrada y salida de distintos inquilinos, el uso del ascensor o la recepción de pedidos sean suficientes para considerar que existe una actividad molesta.
Lo que llevó a la comunidad a pedir el cese del alquiler por habitaciones
El conflicto comenzó cuando una comunidad demandó a la dueña de dos viviendas y a la sociedad que las explotaba mediante el alquiler y subarriendo de habitaciones. La comunidad quería que cesara la actividad porque consideraba que incumplía los estatutos y perjudicaba la convivencia.
Estas normas, inscritas en el Registro de la Propiedad, prohibían destinar los pisos a actividades de “industria o comercio que necesiten motores o maquinaria, colegios de enseñanza o análogos, hotel, pensión, fonda o semejantes, así como clínicas para hospitalizar enfermos, salvando los despachos de médico, arquitecto, abogado, odontólogo, practicante o análogo”.
Los vecinos entendían que estas prohibiciones también alcanzaban a las nuevas fórmulas de alojamiento, como el alquiler por habitaciones o coliving. A ello sumaban las molestias que, según sostenían, ocasionaban los continuos cambios de ocupantes, el tránsito por las zonas comunes y los problemas de limpieza y seguridad.
La Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid (Plaza nº 11) desestimó la demanda, considerando que las viviendas se utilizaban para cubrir necesidades de alojamiento residencial, aunque cada inquilino ocupara solo una habitación y su estancia tuviera una duración limitada. La comunidad recurrió en apelación.
El tránsito de inquilinos no basta para considerar molesto el alquiler por habitaciones
Los vecinos también pretendían que los tribunales declarasen que el alquiler por habitaciones constituía una actividad molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita, de acuerdo con el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Sin embargo, la Audiencia considera que las molestias alegadas no quedaron suficientemente acreditadas, ya que no basta con señalar que entran y salen diferentes personas, que se producen averías en el ascensor o que los residentes reciben comida y compras a domicilio.
En este caso, la comunidad debía acreditar hechos concretos y comportamientos reiterados y permanentes que pudieran encajar en alguno de los supuestos del artículo 7.2 y perturbar efectivamente la convivencia vecinal. Los testimonios aportados no permitieron acreditar esas circunstancias.
A juicio de la Sala, el uso del ascensor y de las zonas comunes podía ser similar al de una familia numerosa de seis o más miembros. Tampoco considera que prácticas tan habituales hoy día como recibir pedidos a través de plataformas como Glovo o Amazon constituyan, por sí mismas, una actividad molesta.
Alquilar habitaciones para vivir no equivale al hospedaje
La cuestión principal era determinar si alquilar habitaciones para uso residencial vulneraba la prohibición estatutaria de instalar hoteles, pensiones, fondas o establecimientos semejantes. La Audiencia entiende que no son actividades equivalentes si el alquiler tiene como finalidad satisfacer una necesidad de vivienda.
Para llegar a esta conclusión, examina cómo se utilizaban realmente los inmuebles. Las habitaciones se ofrecían con una estancia mínima de un mes y los ocupantes las utilizaban como residencia.
Entre las pruebas figuraban anuncios publicados en portales inmobiliarios, el empadronamiento de tres personas y las declaraciones de residentes que habían permanecido allí durante periodos prolongados. Incluso uno de los testigos llevaba dos años viviendo en una de las habitaciones.
Elementos como estos permiten diferenciar el arrendamiento residencial del hospedaje, ya que una persona puede necesitar una habitación durante varios meses por motivos laborales o académicos, sin que ello convierta el alojamiento en una actividad hotelera.
La clave está en la finalidad de la cesión: el hospedaje proporciona alojamiento transitorio, mientras que el alquiler residencial puede satisfacer una necesidad de vivienda, aunque el contrato tenga una duración limitada.
La prohibición de hoteles y pensiones no impide por sí sola el alquiler residencial
Los propietarios pueden establecer limitaciones al uso de las viviendas a través de los estatutos, pero no cualquier prohibición sirve para impedir una actividad. Si bien el derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, admite restricciones en el ámbito de la propiedad horizontal, estas deben recogerse de forma clara y precisa, y su interpretación debe ser restrictiva, ya que limitan las facultades de los propietarios.
Para fundamentar este criterio, la resolución menciona la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 642/2026, de 28 de abril, la cual establece que la mera descripción del destino de un inmueble en el título constitutivo o en los estatutos no implica que se prohíban otros usos.
Para impedir una actividad determinada debe existir una restricción expresa y suficientemente precisa, cuya eficacia frente a terceros exige su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Aplicando esta doctrina, la Audiencia concluye que prohibir los hoteles, pensiones, fondas o establecimientos semejantes no significa que también esté prohibido alquilar habitaciones para uso residencial. La expresión relativa a establecimientos similares debe interpretarse en relación con las actividades de hospedaje que aparecen en los estatutos.
Los magistrados también examinan el acuerdo adoptado por la junta de propietarios el 14 de septiembre de 2022, que pretendía limitar o prohibir las viviendas de uso turístico e intentaba incluir expresamente el alquiler por temporada, por habitaciones y el coliving.
Al respecto, el artículo 17.6 de la LPH exige unanimidad para aprobar o modificar las reglas contenidas en los estatutos, salvo los supuestos expresamente previstos en la ley.
En este caso, interpreta que ese acuerdo se refería a las cesiones temporales de corta estancia sin finalidad residencial, propias de los usos turísticos, y no al alquiler destinado a satisfacer necesidades de vivienda.
La Audiencia Provincial de Madrid desestima así el recurso y confirma la sentencia de primera instancia, imponiendo las costas a la comunidad y acordando la pérdida del depósito constituido para recurrir.
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