El centro de Madrid pierde oficinas. Edificios que durante años albergaron despachos, empresas o dependencias públicas están cambiando de uso para convertirse en hoteles, pisos de lujo, apartamentos turísticos o proyectos de alquiler temporal. Una tendencia que gana peso en la capital y que está estrechando todavía más un mercado de oficinas ya de por sí limitado.
Según los datos de CBRE, la Comunidad de Madrid registró en el primer semestre de 2026 un total de 13 proyectos de cambio de uso a residencial o turístico. La mayor parte se localiza dentro de la M-30 y procede de edificios de oficinas. La ciudad concentra así cerca del 30% de las reconversiones identificadas en España durante ese periodo.
El fenómeno tiene un impacto directo sobre las compañías que buscan mantener su presencia en las zonas más céntricas. A los elevados precios de alquiler y a la dificultad para encontrar espacios adecuados se suma ahora la salida del mercado de inmuebles que pasan a tener un uso más rentable para sus propietarios.
Las áreas financieras y más demandadas son las más afectadas. Azca, Chamberí y Salamanca concentran buena parte de la presión, al combinar una ubicación céntrica, una amplia oferta de servicios y una imagen corporativa atractiva para las empresas. Sin embargo, esas mismas características también convierten a estos barrios en objetivos prioritarios para promotores residenciales y operadores hoteleros.
Para Miriam Goicoechea, Head de Research en Iberia de CBRE, “la reconversión de activos se está consolidando como una respuesta estructural a dos grandes tendencias del mercado: la necesidad de modernizar un stock inmobiliario cada vez más obsoleto y la presión de la demanda en determinados segmentos donde la oferta sigue siendo insuficiente”.
Entre las operaciones más destacadas figura la transformación del histórico edificio de Gran Vía, 52, antigua sede de los juzgados de lo Mercantil de Madrid. El inmueble, protegido y con más de 1.000 m2, se convertirá en un hotel de lujo tras la aprobación de un plan especial por parte del Ayuntamiento. También sobresale la reconversión del número 22 de la calle Recoletos, destinado a acoger viviendas de alto standing en una de las zonas más exclusivas de la capital.
CBRE apunta que el 69% de los cambios de uso detectados en la región corresponde a edificios de oficinas, un porcentaje muy superior al 21% registrado en el conjunto nacional. Además, el 85% de los proyectos madrileños se sitúa dentro de la M-30. Los inmuebles más antiguos son los principales candidatos a estas operaciones, siempre que la normativa urbanística y las condiciones arquitectónicas permitan su transformación.
A escala nacional, el 52% de las reconversiones registradas hasta junio tuvo como destino el uso hotelero y el 39% el residencial. La mayor parte se orienta, por tanto, a hoteles ‘premium’, apartamentos turísticos, promociones de vivienda, ‘flex living’ o residencias de estudiantes.
El volumen inversor acompaña esta tendencia. De los 46 cambios de uso identificados en España durante el primer semestre, 20 estuvieron ligados a operaciones inmobiliarias, con una inversión conjunta de 390 millones de euros. Madrid captó 283 millones, el 73% del total nacional.
Para las empresas, la consecuencia es un mercado de oficinas cada vez más competitivo. La demanda se concentra en el interior de la M-30: cerca del 90% de las compañías que buscan nueva sede prioriza esa zona, aunque la disponibilidad ronda apenas el 4%. La presión ya se refleja en las rentas, que en ubicaciones ‘prime’ alcanzan los 46 euros/m2 al mes, con algunas operaciones por encima de esa cifra.
Ante la falta de alternativas, ganan protagonismo áreas como Chamartín, Manoteras, Las Tablas, Méndez Álvaro o Campo de las Naciones, además de municipios como Alcobendas, Pozuelo y Las Rozas. Aun así, muchas compañías se resisten a salir del centro y recurren a oficinas flexibles para conservar una dirección en las zonas más representativas de Madrid.
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