Hacienda 'penaliza' a quien compre un piso-chollo

Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado

Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono

La sorpresa del comprador

Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago

Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses

Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así

El valor mínimo de una casa, según hacienda

El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid

Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta

En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos

En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda

¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?

En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo

Links de interés

Simulador de valores mínimos para Madrid

Coeficientes aplicados para catalunya

Calculadora de valores para Andalucía