José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, se muestra "pesimista sobre el futuro de la burbuja inmobiliaria española". En su opinión, el principal problema es que "Llevamos tanto tiempo metidos en unos precios sin sentido, absurdos, irreales y demenciales en la vivienda, que hemos terminado por pensar que son reales"
El experto, asiduo colaborador en diversos medios de comunicación, explica con una experiencia propia como el mercado inmobiliario aún tiene recorrido a la baja que realizar pese a la reticencia de muchos vendedores. Cárpatos comenta en su web como "La semana pasada un propietario, me insultó, llamándome ruín, aprovechado y sinvergüenza, además de llamar a mi señora maleducada, por ofrecerle 500.000 euros por un bungalow adosado a las afueras de Alicante, de unos 250 metros cuadrados útiles y 400 metros de parcela y ojo, con la constructora demandada porque tiene grietas y bastantes defectos, que muy tranquilo no me dejaban del todo, la verdad"
El analista ejemplifica cómo una vivienda de semejantes dimensiones en Suiza, país con un poder adquisitivo 2,5 o tres veces superior a España y donde el salario medio es de unos 50.000 euros, cuesta alrededor de 397.000 euros
Con el ejemplo y la base de España, el experto señala cómo si los precios guardaran relación con los salarios, esa casa de suiza debería costar 1.500.000 euros "si el precio del español fuera correcto". Pero el problema es en su opinión, "que en realidad, el español debería costar 135.000 o como mucho 200.000 y no 500.000 euros si fuéramos realistas y lo ajustáramos a nuestro nivel de vida"
Cárpatos concluye que "nuestros gobernantes de un partido y del otro, porque en este tema todos han hecho lo mismo, han dejado que nuestros precios inmobiliarios estén de manera absurda y surrealista tres veces por encima de lo normal, en comparación a nuestro nivel de vida y lo que han subido los sueldos". La escasez de ventas de pisos no es que "los bancos no den hipotecas, sino también porque se ha metido en las venas de nuestra sociedad la filosofía de que aquí los precios son correctos, y aquí no vende nadie con presuntas pérdidas", dice en su web serenitymarkets.com
138 Comentarios:
Joder menuda opinion tienes de la generación de tu padre, agricultora
Y en qué te basas para decir que dentro de un año estarán más caros? Los datos económicos indican todo lo contrario. Yo no compré porque me convencieron los argumentos de los que decían que la burbuja en España iba a explotar y que se iba a producir una crisis gravísima de la que tardaríamos años en salir si es que salíamos. Me puedes decir tus argumentos, o es que ves espejismos de brotes verdes como nuestro presi y nuestra ministra de economía? Dame razones para creerte, las cosas no suceden porque uno quiera que sucedan, todo tiene un por qué, no existe la casualidad sinó la causalidad. ¿Tu has oido hablar de eso de los ciclos en la vida, en la historia, en la economia....hasta en la moda?
Ya pero es que los ciclos pueden durar 1 año, 5 años, 20 años o 100.
Mira Argentina era un país rico, más que España y llevan años en la miseria.
De dónde has salido lumbreras?
Yo creo que hay un término medio: ni los pisos están tres veces por encima de lo normal, ni los salarios están tres veces por debajo. Si los pisos bajaran digamos un 25-30% y los salarios subieran en ese porcentaje, pues ya estariamos en una situación mucho más normal. Pero la realidad es que los salarios no van a subir ni mucho menos eso, así que o los precios de los pisos bajan o aquí no se va a vender nada.
Pero la culpa de la situación en la que estamos está muy compartida, no sólo son ni mucho menos de los promotores: los bancos concediendo créditos de forma desmesurada, políticos que no han parado o no han querido parar la burbuja, promotores-constructores que en muchos casos se han echo de oro, y también la gente de a pie, que muchas veces, se nos olvida, pero ha tenido también mucha culpa, por tomarse el comprar una casa como si fuera una inversión en bolsa
Aquí tenemos la gran cuestión. El valor es un factor subjetivo y el precio lo marca el mercado. Los vendedores llevan bajando precio dos años y su capacidad de maniobra ya se está agotanto. Seguirán bajando los que tengan premura por vender, entre ellos los bancos que quieren hacer caja, pero eso tarde o temprano se acabará.
Una reflexión en voz alta para D. José Luis Carpatos: con los costes laborales de Suiza ¿Como ganan dinero los constructores con esos precios? Quizá la explicación está en que el nivel de la demanda es muy bajo. Quizá los impuestos a la vivienda y las prerrogativas de Ayuntamientos y Comunidades no es tan alto, no lo se.
Que duda cabe que estamos metidos de lleno en el estallido de la burbuja de precios que las alegrías generales de todos ha alimentado en los últimos 10 años, pero el mercado, que formamos todos, es inteligente (por narices) y llegará un momento que diga: hasta aquí hemos llegado y a partir de este momento los bienes raices, que son los bienes psicologicamente mas valorados por todos, volverán a revalorizarse y es deseable que lo hagan en tasas cercanas a la inflacción para evitar otra burbuja en corto plazo (A largo plazo la volverá a haber, no nos quepa duda)
Por no meter un mensaje muy largo, me he dejado fuera para enviarlo despues lo siguiente:
En los años 2000 y siguientes, te voy a contar cual era la experiencia que viviamos los promotores comprabamos un solar, haciamos el proyecto, sacabamos la licencia de obra y comenzabamos la obra, acto seguido poniamos en venta el edificio y vendiamos sobre plano toda la obra, cuando terminabamos la obra recuperabamos el dinero puesto y el beneficio obtenido, acto seguido buscabamos otro solar para comprarlo y hacer otro edificio, lo normal de una actividad.
Bien pues si el primer edificio era de 20 viviendas, con el dinero que nos habia costado el solar más los beneficios obtenidos, no teniamos dinero para comprar otro solar en la misma zona y con el mismo número de viviendas. Es decir, que en vez de ganar dinero con la obra, lo habiamos perdido, puesto que en condiciones normales si la primera había sido de 20, la segunda deberia ser de 24, por decir algo y el valor del suelo de las 4 era la ganancia. Pues no era así, por lo que no compré ningún solar más en Madrid, ya que si no hubiera construido el primero y simplemente le hubiera dejado y vendido años despues ganaba más que construyendo y sin riesgos, problemas de obras, garantia de 10 años a los compradores, etc...
Los compradores otra bofetada, vendiamos las vivienda sobre plano, nos daban 3-4 millones de pesetas, les entregabas las viviendas y las vendian al mes 10 millones mas caras y sus clientes te venian a reclamar los remates normales de una obra. Es decir tu te ganabas unos 5-6 millones en una obra de 2 años, en la que habiamos invertido un mínimo de 10 millones por vivienda, más el prestamo, padeciamos todo el proceso de construcción y promoción, con todos los problemas normales del sector, que por cierto son muchos y un figura con una inversión de 3-4 millones se ganaba 10 millones por el simple acto de comprar y vender y encima tu respondes por 10 años y ellos en su casita.
Despues de seguiros algún tiempo, seguro que me contestais y ¿Porque pagabais más precio por el solar? Pues muy sencillo, si tu negocio es hacer pan y te suben el precio de la harina, que haces cierras la panaderia o subes el pan?
Por tanto que no se os llenen los ojos de ganancias, que no tantas como muchos os pensais, es un buen negocio, por el volumen que se mueve, un promotor que construya simplemente 20 viviendas al año a un precio medio de 250.000 €, factura 5.000.000 € y a razón de ello tiene que ganar.
Te voy a explicar otro caso.
Una promoción con varias fases en ribadesella (Asturias), el solar se compró todo enterito antes de la promoción.
Los pisos de la primera fase se vendieron por 36000 euros en la primera fase.
En la sexta y última fase por 132.000.
A quién pretendes engañara?
Otro ejemplo, las vpo también han multiplicado su precio por bastante y el suelo es gratuito o muy barato
En tiendo que a partir de ahora, que el precio de los solares se ha desplomado, vais a poder hacer pisos mucho más bartatos?
Te voy a explicar otro caso. Una promoción con varias fases en ribadesella (Asturias), el solar se compró todo enterito antes de la promoción. Los pisos de la primera fase se vendieron por 36000 euros en la primera fase. En la sexta y última fase por 132.000. A quién pretendes engañara? otro ejemplo, las vpo también han multiplicado su precio por bastante y el suelo es gratuito o muy barato en tiendo que a partir de ahora, que el precio de los solares se ha desplomado, vais a poder hacer pisos mucho más bartatos? Perdona solo conozco ribadesella como turista, pero seguro que si se vendieron viviendas a 32.000 € era cuando el generalisimo iba a pescar a la zona. Si el solar estaba comprado hace muchos años, tienes que leer el ejemplo que te cuento anterioremente, tienes que considerar el coste de reposición, es decir, cuando ese promotor termine de vender esas viviendas tiene que tener dinero para comprar otro solar igual como minimo, porque si no ha perdido dinero, la ganancia esta si puede comprar uno mayor. Las VPO no regalan el suelo para tu conocimiento el suelo vale entre el 15-20-25% del precio máximo de venta y nadie lo regala, si los ayuntamientos lo regalaran, regalarian un bien común a unos determinados ciudadanos y eso no lo pueden hacer, además de no querer ya que lo que quieren es dinero para hacer otras obras. Estamos de acuerdo que el precio de los solares ha bajado, pero no se ha desplomado y además piensa que las viviendas que ahora vendemos, son sobre solares que hemos comprado hace tiempo y la mayoria de los profesionales no hemos cometido el error de pagarlos en el momento más alto, eso lo han hecho los no profesionales, fijate que en el ejemplo que he puesto, siempre hago la referencia al precio actual considerando precio de hoy, es decir con bajada.
Parece que a los politicos de España solo les interesa, que los españoles nunca levantemos cabeza, ya que es la única forma por la cual ellos pueden vivir de la politica, si siempre estamos ahogados por un tema, no tendremos ni tiempo ni paciencia para pensar en otros mas importantes; lo interesante es que estemos tan cansados de trabajar que lo único que se nos ocurra es ir al bar por una caña, mientras ellos parten y reparten los beneficios. Ahora es el sector inmobiliario, mañAna que serà?? si quieren pueden poner mesuras, para combatir estos abusos, pero se sienten mejor si tu te arruinas, en parte trabajaras mas para no perder-lo y les generas mas beneficio Neto.
Pues nada, si has sido previsor y crees que con tu apuesta te va a ir bien, enhorabuena y buena suerte. Además, Toledo no es Madrid y no creo que haya habido tanta especulación como aquí.
Yo, por mi parte, voy a seguir esperando, porque estoy convencido de que esto tiene que bajar. Es que no le queda otra. Si hay un sentimiento de no comprar, es algo natural: el mercado se ha saturado y el que ha querido comprar, ha comprado; durante mucho tiempo ha predominado el sentimiento contrario. Es lógico que la balanza se incline ahora de la otra parte: no se puede comprar indefinidamente, ni a precios crecientes muy por encima de la inflación. El mercado no sólo somos tú y yo, sino millones de agentes económicos. Podremos influir un poco sobre las opiniones de algunos, pero no sobre el sentimiento general del mercado. Y ese sentimiento, actualmente, es el de ser conservador.
Naturalmente, esto me beneficia ya que, a menor demanda, menores precios a la larga. Si los precios de la vivienda tienen que volver a subir, será después de una bajada importante. Pienso que este mercado no es, en esencia, diferente a los otros.
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