Quince años después, la banca revive la pesadilla de un empacho immobiliario. Nuevamente se ven enfrascadas en la gestión y venta de las viviendas que han tenido que embargar o aceptar como forma de pago ante los impagos de sus clientes. La banca confían en volver a repetir la jugada de entonces y que al término de la liquidación, obtenga plusvalías, pero la situación es diferente
1) En términos absolutos
A cierre del primer trimestre, los seis principales bancos y cajas (Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid, Popular y Bancaja) declararon tener inmuebles por 9.078 millones. A finales de 1994, la cartera adquirida por impagos ascendía a 1.840 millones. La subida de la vivienda y el suelo están detrás de esta diferencia
2) la exposición en préstamos
Los préstamos a promotoras y hogares para la compra de vivienda ascendían en 2008 a 940.000 millones, frente a los 75.600 millones de euros de hace quince años
3) Peso relativo de las casas de los bancos
Aquí, contrario a lo que pueda parecer, la banca lo tiene mejor, ya que su parque inmobiliario es todavía inferior al de entonces. En 1994, los inmuebles adjudicados de estas seis entidades representaban, en términos conjuntos, el 0,69% de sus activos totales. Ahora, este porcentaje se sitúa en torno al 0,40%
4) las provisiones defensivas por los pisos
Las provisiones constituidas tampoco son equiparables. Actualmente, la banca está dotando en torno al 10% del valor de los activos adjudicados. Hace quince años, el colchón fue superior
5) diferente cartera de pisos de bancos
En 1994, la mayor parte de las casas de los bancos procedían de particulares, mientras que ahora muchas llegan de los promotores
6) diferente psicología de mercado
Hace tres lustros, los bancos se negaban a vender los inmuebles por debajo del precio de tasación y eran reacias a financiar la compra por parte de terceros de los activos adjudicados, algo que no ocurre ahora
7) cambio sustancial en los tipos de interés
Actualmente, los tipos están en el 1%, cuando en 1994 se pagaba el 8%
8) diferente tipo de financiación
Actualmente, las familias tienen mayor capacidad de endeudamiento
31 Comentarios:
Lunes, 25 mayo 20:24 jony dice me parece a mi que si que esto a tocado fondo menos que nada no se puede vender y esta claro que igual que los precios no suben eternamente,tampoco caen eternamente, me temo que a las bajadas les queda poquito poquito...... no se porque pero me da a mi en la nariz. ¿Nos puedes ilustrar con argumentos mas sólidos que los de un pitoníso? Es que lo de la nariz no suena nada serio, yo también puedo decir que tengo la mosca detrás de la oreja de que esto va en bajada y sin freno para tiempo o que el tiempo va a cambiar porque me duelen las rodillas, etc.
Hace tiempo, como un ano o asi, un forista (cuyo nick me escapa) puso la descripcion de una crisis/ciclo general aqui, segun viene en libros de macroeconomia. La pena es que no se como encontrarlo otra vez. Era bastante bien, con signos de + y de - con columnas de volumen de ventas y cambio de precio. La idea era, mas o menos, si me recuerdo bien, que segun empieza un business cycle, las ventas aumentan, y aumentan los precios, luego disminuye el crecimiento de las ventas pero sigue subiendo el precio. Luego toca techo, no se vende, y los precios dejan de subir. Luego los precios empiezan a bajar, pero las ventas mueven poco. Los precios siguen cayendo, y aumentan las ventas, ya que a los compradores les anima mucho que ahora pueden comprar mucho mas barato que hace bastante tiempo. No obstante, los precios siguen cayendo, y entonces disminuyen las ventas otra vez. Luego toca fondo, los precios dejan de bajar, y no se vende. La cosa graciosa era, que ambos el techo y el fondo se caracteriza por no vender nada.
Espero que alguien formado en economia puede corregir esto, o tal vez se puede encontrar este post en los archives.
Pero si es asi, como me suena, entonces estamos en la fase justo despues del techo. Los precios bajan, y la gente empieza a animar a comprar, un poco..... hay que esperar casi medio ciclo mas!
Esto lo explica muy bien ppcc, -ir, es una lástima que ya no participe en ningún foro, se está cumpliendo todo lo que dijo punto por punto.
El falso suelo, también sucede con la bolsa.
Los últimos pardillos pican por lo que tú dices lo ven todo mucho más barato que hace apenas dos años y se precipitan a comprar temiendo que suba y finalmente se produce el desplome.
Estamos en la fase de los últimos pardillos, ya queda menos, ya queda menos.
Estamos viviendo una etapa maravillosa de cambios que merece la pena vivirla, tengo un familiar cercano con una grave minusvalía física, me dice que no le merece la pena seguir viviendo y yo le digo que sólo por ver lo que va a suceder tanto a nivel de allegados como a nivel mundial lo merece, la curiosidad es una motivación, saber quién tenía razón...por ahora los burbus ganan por goleada, se ha tardado mucho pero todo se está produciendo tal como se explicó.
El espectáculo sólo ha hecho que empezar.
9. La crisi actual es la más grave desde 1929...
En mi humilde opinion la actual situacion en el sector inmobiliario nada tiene que ver con lo sucedido en 1994, de hecho la mayoria de la gente ni se entero de la crisis inmobiliaria de esa epoca, recordemos que hasta hace unos meses el "los pisos nunca bajan" era el axioma economico de este pais.
Primero decían que si el aterrizaje suave.
Después que para nada se parecía a la crisis del 93, que esta era mucho más leve.
Luego que no bajarán del 20 %.
Ya van por no bajarán del 50 %.
En fin, esto no es ni como la crisis de Japón, habrá desplome total.
Habéis visto la página de altamira santander? los alquileres están a precios de hipoteca! Vergonzoso!
A algunas personas les gustaría que los alquileres fueran más bajos que la letra de la hipoteca, eso choca contra la lógica contable, contra la logica del propietario y contra la lógica del propio mercado. Porque: 1) contablemente es inadmisible una inversión que no se amortiza, que no recupera su coste total en un plazo razonable de tiempo. 2) los propietarios alquilan para ganar dinero, no para seguir poniendo dinero de su bolsillo, ¿Qué menos que sacar para la hipoteca?. 3) si los alquileres fueran más bajos que la letra de la hipoteca nadie compraría, todo el mundo alquilaría, la realidad española es justo la contraria, los propietarios son amplia mayoría y los inquilinos minoría. La realidad es muy terca, los alquileres han estado casi siempre por encima de la letra de la hipoteca, sólo durante períodos cortos y por circunstancias muy excepcionales los alquileres se han quedado algo por debajo de la letra de la hipoteca. ¿Qué ventajas tiene entonces alquilar?, Pues 1) necesitas menos dinero para disponer de casa, no tienes que pagar un 20% de entrada más un 10% de impuestos y gastos. 2) puedes cambiar de vivienda con mucha mayor facilidad y con un coste muy inferior que si fuera de propiedad, alquilas en cada momento la vivienda que más se adapta a tus circunstancias. 3) la gran agilidad para cambiar de trabajo y de zona geográfica, si te sale una oportunidad laboral puedes aprovecharla, el coste de cambio de residencia y el tiempo de mundanza son reducidos. 4) el alquiler no es barato pero da libertad, la compra es aún más cara y te ata a tu casa (económica y físicamente).
Contablemente es inadmisible una inversión que no se amortiza, que no recupera su coste total en un plazo razonable de tiempo.
Eso choca contra la lógica contable, contra la logica del propietario y contra la lógica del propio mercado.
Yo debo vivir en un pais diferente al tuyo porque 1) piso=a inversion para ti, para mi no es una inversión, bueno esta en el puesto 35 de inversiones que yo haría (yo estoy en otro pías que el tuyo recuerda) 2) lo que se tarda en amortizar tu "inversión" eso es lo inadmisible.... dresde luego razonable no es... en mi país. 3) en mi país ese pensamiento garruril va contra la lógica contable, contra la lógica del empresario (q es de lo que vas) y contra la lógica del propio mercado... todo esto se piensa en mi país, pero claro donde fueres haz lo que vieres...... dios, estamos condenadoooooooos!!!!!
Lo siento pero discrepo de su opinión..... no se de que pais es usted, pero en el mio una inversión "patrimonial" no se amortiza, se rentabiliza y se desinvierte cuando uno la considera no rentable (por envejecimiento del bien u otros motivos, o simplemente por desviar la inversión a otro lugar donde obtener más rendimiento), pero claro, tal vez usted se referia a "inversión especulativa" (comprar barato para vender caro, al estilo de pasapiseros y otros especímenes...). es evidente que invertir en patrimonio con dinero del banco (lease hipoteca) no es negocio, pues las rentas apenas cubren el coste financiero, pero de no ser así le garantizo que es una muy buena inversión, y tanto mejor a largo que a corto plazo, y aún más en terciario que en residencial.
Si cuando habla de "invertir" se refiere a comprar un piso para uso propio, en mi país a eso se le llama adquisición de un bien de consumo con amortización a largo plazo (más si tienes en cuenta la inflación y los intereses bancarios en caso de fianciación ajena).
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