Mercado del alquiler

El precio del alquiler de vivienda sigue batiendo récords en medio de una escasez de oferta y un incremento de la demanda. Entre los municipios con mayor presión de la demanda siguen dominando las localidades de la periferia de las grandes capitales, con Getafe y Hospitalet de Llobregat a la cabeza, frente a la grandes ciudades. Solo Vitoria entra en el 'top 10'. Poco más de la mitad (53%) mantiene rentas medias totales por debajo de los 900 euros al mes durante el primer trimestre, según los datos de idealista.

Hoy hace un año que se aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que debía producir importantes cambios en el mercado residencial, sobre todo para los arrendamientos, pero que finalmente lo que ha provocado es la práctica desaparición de la oferta por una enorme desconfianza de miles de propietarios con esta regulación, según los expertos consultados. Por otra parte, la tan cacareada normalización de los precios -que es uno de los principales argumentos de la ley- ha traído una desesperada realidad para miles de personas que buscan piso: las rentas están en muchas de las áreas analizadas por idealista [empresa editora de este boletín] en niveles máximos, y todo apunta a que seguirán subiendo.

El Banco de España ha analizado el peso que tienen las viviendas turísticas en el parque de alquiler de las 25 zonas urbanas con mayor densidad de inmuebles vacacionales y sitúa a Marbella y Elche al frente del ranking. En el municipio malagueño, los pisos turísticos suponen casi un 65% del mercado de arrendamiento del centro urbano, mientras que en la localidad alicantina el peso se acerca al 70% en el área periférica. En cambio, en el conjunto del país representan un 10%, más del doble que en Madrid o Barcelona.

La Universidad Rey Juan Carlos y la Fundación Alquiler Seguro han analizado el grado de equilibrio entre la oferta y la demanda en el alquiler en las provincias españolas. Según el estudio, la mitad del país la presión en los arrendamientos se encuentra en un nivel normal, aunque la situación es preocupante en Barcelona, Baleares o Santa Cruz de Tenerife, así como en Valencia o Madrid. Sin embargo, en Palencia, Badajoz, Ourense, Huesca, Teruel o Burgos la oferta está en línea con la demanda. En el conjunto del país, la presión es alta con una tendencia al alza.

El Gobierno catalán ha aprobado un Decreto Ley que amplía la regulación de los alquileres a todos los arrendamientos salvo los que tengan finalidades de ocio, vacaciones o recreativas, por lo que afecta tanto a los temporales como a los de habitaciones. Esta medida se aprueba a pesar del impacto ya evidente de aplicar regulación de precios en Cataluña, que está produciendo un estrangulamiento de la oferta y que los precios siguen subiendo de manera descontrolada. El objetivo de la nueva prohibición es evitar que se puedan subir los precios de estas modalidades aunque su duración sea temporal. Las sanciones por incumplimiento están entre 3.000 y 900.000 euros, dependiendo de la gravedad de la falta.

La reducción de oferta de vivienda en alquiler permanente en Cataluña ha tomado un nuevo impulso con la entrada en vigor del control de precios previsto en la Ley de Vivienda el pasado 16 de marzo: el stock cae un 13%, según un estudio realizado por idealista. La caída ha sido generalizada también entre las capitales catalanas, con ajustes de doble dígito en un solo mes en la mayoría de ellas: en Girona el número de alquileres disponibles se ha reducido un 21%, mientras que en Tarragona la reducción de oferta ha sido del 16%, quedándose en el 14% en la ciudad de Barcelona. En Lleida, en cambio, la caída de stock se ha quedado en el 9%.

La socimi liderada por Joaquín López Chicheri y la ‘proptech’ especializada en vivienda han sellado una alianza a largo plazo para comprar viviendas vacías, rehabilitarlas y sacarlas al mercado del alquiler en diferentes puntos de la geografía española. Ya han adquirido los primeros 70 inmuebles y esperan sumar otros 70 adicionales en los próximos meses, principalmente en Madrid y el arco mediterráneo. Fuentes de mercado explican a idealista/news que el objetivo de ambas compañías sería crear una cartera cercana a las 1.000 unidades.

El Gobierno de Canarias ha presentado el anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, por el que se dotará a los ayuntamientos de herramientas para planificar y ordenar el uso turístico de viviendas. La nueva norma establece que el 90% de la edificabilidad residencial deberá destinarse a domicilio permanente y fija las razones por las que se puede habilitar el uso de hospedaje. Las actuales viviendas destinadas al uso vacacional y/o turístico deberán cumplir requisitos mínimos de sostenibilidad, calidad y competitividad en un plazo de cinco años.

BEM Estate Management (BEM EM) empieza a operar en España. El grupo portugués fundado en 2021 se lanza a la gestión integral de viviendas de alquiler con una cartera de más de 400 inmuebles, incluyendo los que tiene en propiedad y los cedidos por inversores patrimonialistas. La compañía se encarga de gestionar las propiedades y analizar la rentabilidad de las inversiones, mientras que la comercialización corre a cargo de la 'proptech' española Lodgerin.

Tras un 2023 que arrojó una caída de operaciones y de hipotecas frente al repunte de los precios, Servihabitat espera que la demanda que aplazó su decisión de compra a un escenario con tipos de interés más favorecedor retome sus planes este 2024, y que se unan al mayor interés de los extranjeros e inversores. Su último informe sobre el mercado residencial en España prevé una escalada de los precios del 3% para este año, mientras las transacciones aumentarán un 5%, hasta superar las 665.200 operaciones. El mercado del alquiler seguirá presionado por la disminución de la oferta y las subidas de las rentas no tienen techo.

El pasado sábado 16 de marzo entró en vigor el nuevo índice de referencia del Gobierno para limitar las rentas y la relación de las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña (140 municipios).

En los últimos tiempos están proliferando prácticas irregulares en el mercado del alquiler. Los expertos están detectando que hay arrendadores que están vulnerando las prórrogas obligatorias a las que tienen derecho los arrendatarios. Para ello, alegan una causa de necesidad para recuperar la vivienda, residen en ella un tiempo y posteriormente la venden o alquilan a un precio superior. También está aumentando el número de inquilinos que falsifican sus nóminas o su vida laboral, con el objetivo de mejorar su perfil económico y conseguir la vivienda.

La gestora de inversiones de Deutsche Bank carga contra la regulación del mercado del alquiler en España. En su último informe, DWS alerta de que la legislación supone un reto constante para este sector, "ya que suprime el crecimiento de los alquileres una vez firmado el contrato y reduce la rotación", lo que merma su rentabilidad hasta un nivel "insuficiente para atraer más capital". Por eso, ve más potencial en segmentos como los alojamientos para estudiantes, la vivienda flexible o el arrendamiento asequible, alternativa que ofrece un flujo de ingresos estable y un riesgo limitado.

El Observatorio Vasco de la Vivienda, perteneciente al Gobierno de Euskadi, ha identificado a 41 municipios entre sus 251 localidades que cumplen, total o parcialmente, con las condiciones para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado. Estas poblaciones acogen a 1,2 millones de personas, el 54% de la población vasca. Entre ellas, se encuentran gran parte de los distritos de Bilbao, San Sebastián y Vitoria-Gasteiz, además de Eibar, Irún, Barakaldo, Zarautz o Portugalete, entre otros.

Airbnb ha defendido que la norma de alquileres de corta duración propuesta por la Comisión Europea facilitará que "las autoridades locales dispongan de los datos necesarios para regular de manera justa" el turismo. Ha asegurado que "marcará un antes y un después" porque facilitará directrices clara

El último estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros se centra en analizar la tardía emancipación de los jóvenes en España, que ya supera los 30 años. Según sus datos, más del 46% de los jóvenes de entre 25 y 34 años vivía con sus padres el año pasado, frente al 36% de hace una década y al 30% que registra actualmente la media en la UE. Funcas achaca esta situación a la falta de viviendas de alquiler en el mercado más que a otros factores como el empleo, al que no considera determinante, y afirma que aumentar el parque de viviendas en arrendamiento a precios asequibles para “es crucial para la emancipación de los jóvenes”.

El 13% de las viviendas que se alquilaron a través de idealista durante el mes de junio no llevaba ni 24 horas en el mercado, según el estudio del Marketplace inmobiliario, aunque son dos puntos por debajo del dato que se registró en octubre de 2022. El porcentaje supera el 20% en Lugo y Girona, mientras que en los grandes mercados se ajusta a la media, como en Barcelona y Málaga (ambos con un 14%) o Madrid y Valencia (los dos con un 12%).

El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 9,2% interanual en junio, por lo que arrendar una casa en nuestro país tiene un coste medio de 11,8 euros por metro cuadrado, nuevo máximo de la serie histórica de idealista. Los arrendamientos suben en prácticamente todas las capitales de provincia, tocando techo en 25 ciudades, como Alicante, Palma, Valencia, Madrid y Barcelona.

En el amplio mercado del alquiler, los grandes tenedores de inmuebles, aquellos que cuentan con 50 o más inmuebles alquilados, representan el 23,2% de los 512.412 contratos de alquiler con fianza depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y solo el 9,6% de las 728.142 viviendas alquiladas con fianza depositada en el Institut Català del Sòl (Incasòl), según los datos de un estudio de la Fundación Civio.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) asegura que se está formando "un coctel explosivo en el sector inmobiliario donde el alquiler es el centro", dada la escasa oferta y la elevada demanda para arrendar vivendas. Afirma que siete de cada 10 inquilinos están dispuestos a destinar más del 40% de sus ingresos a pagar la renta mensual, con el riesgo de impago que conlleva, sobre todo en un momento de pérdida de poder adquisitivo. Pir último, insiste en que la inseguridad jurídica está provocando que los propietarios cada vez pidan más requisitos a los inquilinos, incluso saltándose la ley.

Presidente de RICS España, la organización internacional de acreditación del sector inmobiliario, Roger Cooke posee una amplia experiencia en real estate, desarrollando parte de su carrera en Cushman & Wakefield y, posteriormente, en Ernst & Young. Considera que hay una necesidad imperante de crear más oferta de vivienda en alquiler y de tener un entorno competitivo para asegurar un flujo de capital adecuado en el mercado residencial.

El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos cree que la demanda para alquilar viviendas seguirá creciendo este año, impulsado por las familias que no podrán optar a una hipoteca ante el endurecimiento de las condiciones de financiación o la creciente movilidad laboral. Y alerta de que, ante la falta de oferta, el mercado estrella de 2023 será el alquiler de habitaciones. Bernardos afirma que crecerá el stock de alquileres de corta estancia en detrimento del arrendamiento convencional y que las ventas de bajarán en torno al 15% en 2023, mientras que los precios bajrán un 5%. E insiste en que el intervencionismo va a perjudicar a los hogares más humildes.

La incertidumbre y la ralentización económica están haciendo mella en la intención de compra de vivienda de los españoles. Según la OCU, tan solo el 6% de la población tiene pensado adquirir un nuevo hogar este año, frente al 12% de los hogares que no se plantean esta posibilidad por su situación financiera y los actuales precios de mercado. La organización asegura que el encarecimiento de las hipotecas está mermando la capacidad de compra de los hogares, lo que va a aumentar todavía más la presión sobre el mercado del alquiler. Por ello, pide más oferta de vivienda pública y reforzar la seguridad jurídica de los propietarios.

El Congreso de los Diputados retoma la tramitación de la polémica Ley de Vivienda un año después de que el Consejo de Ministros aprobara el proyecto. La ponencia de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha sido convocada a las 11.30 horas del próximo martes para una reunión a puerta cerrada y breve, para no solaparse con el Pleno. El Gobierno y sus socios siguen negociando detalles como la definición de gran propietario y de las zonas tensionadas en las que se aplicaría el límite de los alquileres.

El nuevo año arranca con novedades en el mercado del alquiler, como que se mantiene el límite del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos de alquiler en vigor. Pero, sobre todo, arranca marcado por la falta de oferta de pisos en arrendamiento. Durante 2022, el stock de casas en alquiler se redujo un 17%, según datos de idealista. Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta va disminuyendo sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos. Hay varios factores responsables, como la subida de los tipos, la inflación o la superpoblación de las grandes ciudades.