DWS: "El alquiler en España ofrece una rentabilidad insuficiente para atraer más capital"

La gestora de inversiones de Deutsche Bank carga contra la regulación del mercado del alquiler en España. En su último informe de perspectivas, DWS alerta de que la legislación está mermando su atractivo para la comunidad inversiones.

"La regulación supone un reto constante para el sector privado del alquiler en España, ya que suprime el crecimiento de los alquileres una vez firmado el contrato y reduce la rotación. Dado que los rendimientos residenciales siguen siendo bajos, es probable que la rentabilidad de este sector sea insuficiente para atraer más capital", asegura la gestora. 

No obstante, la compañía cree que el sector residencial es, junto con el logístico, el más atractivo para invertir en inmobiliario, aunque ve más margen de rentabilidad en los alojamientos para estudiantes, el alquiler asequible o las viviendas flexibles que en el arrendamiento privado tradicional. Una tesis que aplica tanto en el caso de España como en el de Portugal.

"La vivienda para estudiantes es un subsector especialmente interesante en Iberia, dado el desequilibrio existente entre el número de viviendas construidas para estudiantes y el número de estudiantes internacionales", destaca el documento. 

En el caso de la vivienda flexible, explica que "también una oportunidad, tanto para nuevas promociones como para reconversiones de oficinas, principalmente en las ciudades de Madrid y Barcelona". Y es que, según DWS, "ofrece a los jóvenes profesionales y a los viajeros de negocios un producto con todos los gastos incluidos en un mercado en el que escasean las viviendas de alquiler. En la actualidad, hay unas 2.500 camas y la ocupación media es alta, lo que sugiere que hay margen para un mayor desarrollo". 

Sobre la vivienda asequible, la gestora explica que "ha sido una estrategia que hemos seguido durante varios años con éxito". DWS insiste en que la asociación entre el sector privado y las Administraciones locales que proporcionan terrenos para la construcción de viviendas, con alquileres inferiores a los del mercado, reduce los costes de desarrollo para compensar los alquileres más bajos. Esta estrategia puede producir un flujo de ingresos estable y es atractiva para los inversores que buscan exposición al sector residencial con un riesgo de ingresos limitado". 

Barcelona y Valencia, mercados prometedores para la logística

El sector logístico es, junto con el residencial, la gran apuesta de la gestora del banco alemán. Sobre todo en Barcelona y Valencia.

En el caso de la capital catalana, el informe detalla que "la falta de suelo disponible para construir en Barcelona y sus alrededores se ha traducido en un fuerte crecimiento de los alquileres en el sector logístico. Ahora que los precios se han corregido, vemos una oportunidad para adquirir a valores de capital más atractivos y beneficiarse de un fuerte crecimiento futuro de los alquileres, especialmente en el primer y segundo anillo de la ciudad".

Sobre Valencia, mercado al que califica como "prometedor para la logística", DWS afirma que "la oferta actual en construcción es suficiente para satisfacer un año de demanda (ligeramente superior al 1% en el primer semestre de 2023), por lo que es probable que la disponibilidad siga siendo limitada a corto plazo. Es probable que el crecimiento de los alquileres sea superior en la zona del Eje Central, que conecta Valencia con Madrid por el oeste".

En el caso de Madrid, el documento afirma que "tiene una oferta mucho menos limitada y es probable que esto frene el crecimiento de los alquileres en un futuro próximo. Con rendimientos actualmente a un nivel similar al de Barcelona, es probable que las rentabilidades en este mercado sean inferiores". 

Son los sectores más atractivos en Europa

El residencial y la logística no solo brillan en España, sino que se convierten en los segmentos inmobiliarios más destacados en Europa, siendo la vivienda el preferido para DWS.

"Con la previsión de que ambos registren rentabilidades anuales de dos dígitos hasta 2028, favorecemos ligeramente el sector residencial sobre una base ajustada al riesgo. El sector no sólo es habitualmente resistente a las recesiones económicas, con sólo un 3% de vacantes y una oferta futura que probablemente no satisfaga la demanda, sino que además prevemos un crecimiento de los alquileres cercano al 4% anual durante los próximos cinco años".

En cuanto a ubicaciones, la gestora de Deutsche Bank recalca que, tras haber experimentado una de las correcciones de precios más severas, "las ciudades alemanas parecen bien valoradas y son, con diferencia, nuestros mercados más rentables. Ciudades de rápido crecimiento como Londres, Ámsterdam y Dublín también parecen bien posicionadas, mientras que la aparición de un sector de alquiler institucional en Varsovia ofrece oportunidades a largo plazo·. 

La recuperación inmobiliaria empezará en 2024

DWS también repasa en el informe cómo ve el sector inmobiliario en Europa y, aunque con cierta cautela, dibuja un escenario positivo para este año.

"Con la corrección de precios ya muy avanzada y unos tipos de interés más bajos en el horizonte, hay razones de peso para pensar que nos encontramos en un punto de inflexión y que el mercado entrará en una fase de recuperación en 2024. Esta es nuestra previsión. Ya vemos que un pequeño número de segmentos están volviendo a crecer, sentando las bases para un repunte más amplio a lo largo de este año", argumenta la gestora.

Sin embargo, 2024 también estará marcado por riesgos, como una posible recesión económica mundial, lo que provocaría la quiebra de empresas y la pérdida de puestos de trabajo, y, a du vez, aumentaría "la presión sobre la oferta" y frenaría "el excepcional crecimiento de los alquileres que hemos experimentado en los últimos años".

Otro de los retos del ejercicio es la financiación. "La batalla de la refinanciación no ha hecho más que empezar. Y aunque puede que no estemos asistiendo a riesgos sistémicos o a una escasez generalizada de financiación de la deuda, el fin de los periodos de gracia, el aumento de los costes de la deuda, los requisitos adicionales de capital y la falta de voluntad general para conceder préstamos, fuera de los sectores favorecidos, sugieren que deberíamos asistir a un aumento constante de los impagos hasta bien entrado el periodo de recuperación", alerta la gestora.

La buena noticia es que los los precios de los inmuebles europeos de primera calidad se sitúan actualmente en torno a un 20% por debajo de los niveles máximos de 2022, un nivel que podría permitir la vuelta al mercado de muchos inversores en busca de oportunidades de mayor rentabilidad. 

Con todo, DWS apunta a que 2024 será "un año excepcional para la inversión inmobiliaria. Con el crecimiento de los alquileres y el retorno de la compresión de los rendimientos, las rentabilidades de los inmuebles 'prime' podrían alcanzar los dos dígitos en todos los sectores principales a partir de 2025".

A más largo plazo, la gestora cree que la recuperación se irá acelerando. En concreto, afirma que "el retorno del crecimiento económico y la actual reducción de las nuevas construcciones deberían contribuir a reducir la desocupación, impulsando el crecimiento de los alquileres. Muchas de las ciudades más grandes de Europa ya carecen de suficientes viviendas de alquiler, así como de logística de buena calidad. El desarrollo residencial en lugares como Alemania o Suecia actualmente se sitúa en torno a un 25% por debajo de los niveles requeridos, mientras las aperturas logísticas en Europa se han reducido un 30% respecto a 2022, por lo que vemos muchas razones para sugerir que los alquileres podrían seguir creciendo muy por encima de la inflación durante el resto de la década", concluye.