DWS: "La Ley de Vivienda es un riesgo para la rentabilidad y la liquidez del mercado privado"

La gestora de Deutsche Bank se suma a la oleada de críticas que ha desatado en el sector inmobiliario la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, la normativa que entró en vigor a finales de mayo y que introduce en el mercado la posibilidad de topar los alquileres en zonas tensionadas. 

Según afirma DWS en un informe de previsiones, "la Ley Nacional de Vivienda aprobada en España en 2023 supone un riesgo para la rentabilidad y la liquidez de las viviendas de alquiler privado". Según la compañía, "en este sector nos centramos en la vivienda regulada, donde el crecimiento del alquiler es más limitado, pero existe un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda".

Este informe de la gestora germana coincide en el tiempo con el que ha presentado la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), donde ha analizado cómo ha evolucionado en los últimos meses el mercado de la vivienda en arrendamiento. Entre sus conclusiones destaca la caída del 30% de la oferta de viviendas de alquiler desde que entró en vigor la normativa y mientras la demanda ha aumentado un 11%, que los arrendadores están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos o que casi un 30% de los propietarios está trasladando sus inmuebles al alquiler temporal o al mercado de compraventa. Un escenario que, según FAI, provocará más subidas de las rentas a corto plazo. 

Oportunidades de inversión por sectores

A pesar de la normativa, la gestora también cree que los planes de colaboración público-privada en materia de vivienda asequible ofrecen una oportunidad a los inversores, sobre todo en un momento de desequilibrio entre la oferta y la demanda. 

"Trabajando con los ayuntamientos locales, que otorgan concesiones de suelo durante un número determinado de años (normalmente entre 50 y 70), puede ser posible obtener rentabilidades atractivas", detalla el documento, que detalla que "las mejores perspectivas de crecimiento de la demanda se encuentran en Madrid, donde la oferta de vivienda regulada también se está expandiendo en los suburbios del norte y en ciudades regionales de cercanías como Móstoles, lo que ofrece oportunidades de inversión". 

Otras alternativas de inversión son los alojamientos para estudiantes, ya que la oferta sigue siendo insuficiente a pesar de los desarrollos que han llevado diferentes operadores en los últimos años.  De nuevo, Madrid se sitúa como una de las opciones más destacadas, junto con Barcelona y Valencia.

"Madrid y Barcelona ofrecen actualmente la mayor calidad y cantidad de opciones educativas y atraen al mayor número de estudiantes internacionales, el grupo con más probabilidades de requerir alojamiento para estudiantes, por un margen significativo. También puede haber oportunidades selectas en algunos mercados regionales como Valencia, donde los índices de oferta son especialmente bajos", insiste DWS. 

Otro de los segmentos donde la gestora ve más oportunidades es en el logístico, gracias a las perspectivas positivas de crecimiento de los alquileres, una tasa de vacantes baja en Madrid y Barcelona (con una media por debajo del 5% en ambos casos) y una demanda que sigue siendo alta.

No obstante, como recalca el estudio, "será importante centrarse en microlocalizaciones protegidas por la oferta (principalmente en torno a Barcelona), ya que zonas como Illescas y Torrejón de Ardoz, en Madrid, cuentan con una reserva de espacio especulativo que se completará en los próximos dos años·". 

En el caso de las oficinas, el informe de perspectivas de la gestora DWS ve oportunidades en Madrid, sobre todo a la hora de reformar edificios de oficinas. "La demanda es fuerte y bien diversificada, y la oferta actual no suele satisfacer las necesidades de los ocupantes. A pesar de la aparición de nuevos centros de oficinas en ubicaciones como Méndez Álvaro, mantenemos un enfoque en lugares más céntricos que parecen ser los más demandados por los ocupantes que buscan espacios de alta calidad con las mejores conexiones de transporte. El tamaño del activo y la facilidad de división son factores cada vez más importantes a considerar, ya que los ocupantes generalmente buscan superficies de piso más pequeñas que antes de la pandemia", recalca el documento. 

En el caso de Barcelona, no obstante, ve menos opciones, ya que la tasa de desocupación ha vuelto a los dos dígitos.