Javier Ochoa (RICS), sobre la Ley de Vivienda: “El beneficio de unos pocos será un gran perjuicio para la mayoría”

Javier Ochoa es director de las divisiones de Lujo y Commercial de Remax España y presidente de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) para España desde el pasado julio. El experto inmobiliario lleva más de 10 años en el sector y ha trabajado en compañías como Savills, como director de operaciones singulares, y en fondos para desarrollar proyectos inmobiliarios en el norte de África y Europa del Este. Para Ochoa, el sector inmobiliario está en plena transformación y en un momento “preocupante” por la poca estabilidad en los mercados.

¿Cómo describiría la situación actual del mercado inmobiliario en España?

Preocupante. Las cifras de inversión del 2023 no han sido buenas con relación a los máximos de otros años y la venta de viviendas ha sufrido una caída significativa, sin reducir el diferencial entre demanda latente y stock. Respecto a la inversión podemos ser optimistas. En cuanto a la vivienda, seguirá siendo un problema cada vez mayor si no se toman decisiones políticas firmes y consensuadas.

¿Cuáles considera que son los mayores desafíos que enfrenta actualmente el mercado inmobiliario en España?

Inseguridad jurídica e inestabilidad política, con enfoques muy diferenciados entre los diferentes partidos. Estos factores nos impiden tener una política de vivienda firme y consensuada a largo plazo.

“Es curioso cómo algunas empresas gastan millones en publicidad ESG, pero no toman decisiones que cuestan mil euros”

¿Cuál es la posición de RICS en España respecto a la sostenibilidad y la eficiencia energética en el sector inmobiliario?

RICS como líder internacional en la regulación inmobiliaria, está desarrollando los estándares éticos y técnicos ESG juntamente con organismos como ONU COP28, Comisión Europea, y principales actores de los diferentes sectores, para orientar al mercado y poder cumplir los necesarios objetivos del 2030 y 2050.

Este año 2024 el European Summit RICS sobre desarrollo de ciudades y construcción sostenible se celebrará en Bilbao y será un escaparate del futuro del mercado. RICS está totalmente entregado a esta causa, consciente de que nuestro sector es el mayor responsable de las emisiones de carbono y quien mejor lo puede solucionar asesorando a las administraciones y mercados.

Están atascadas las solicitudes de los fondos europeos para mejorar la eficiencia energética de edificios y viviendas. ¿Se muestra optimista con que se puedan aprovechar los fondos o será necesario ampliar el plazo de las ayudas?

Si, debemos intentar aprovechar al máximo esa financiación verde porque va a marcar nuestro desarrollo y competitividad frente a otros actores y destinos de inversión. No podemos perder ninguna oportunidad. Soy además optimista en que habrá nuevas líneas de financiación ventajosa para aquellos que cumplan.

¿Cómo cree que estas preocupaciones afectarán a las decisiones de inversión y desarrollo inmobiliario en el futuro?

Afectarán muchísimo. Los principales inversores compiten con diferenciales de 25 a 50 puntos básicos. La financiación verde y las ventajas del cumplimiento de los criterios ESG supondrán en algunos casos diferenciales de retornos superiores a los 150 puntos básicos. Es el mercado a medio y largo plazo quién convencerá y obligará a determinadas compañías.

Es curioso cómo algunos operadores españoles se gastan millones en publicidad verde y ESG, pero no toman decisiones que cuestan mil euros.

"Disponibilidad de suelo urbanizable, agilidad administrativa y fiscalidad razonable podrían provocar un gran crecimiento en obra nueva"

¿Cómo ha evolucionado la tecnología en el sector inmobiliario y cuál es su impacto?

 Su impacto debería de ser enorme, pero por muy bien que se conozca un mercado, sus problemas y sus soluciones técnicas, nada mejorará a nivel social si no hay voluntad política.

¿Qué tecnologías emergentes ve como más relevantes para el negocio inmobiliario en el corto y largo plazo? 

 Data, programas de gestión para los agentes y publico en general, programación de acciones sobre gemelos digitales e Inteligencia Artificial.

¿Cuáles son sus previsiones para el mercado inmobiliario en España en 2024?

En residencial se seguirá aumentando la diferencia entre oferta y demanda, lo que provocará un aumento de precios en los núcleos urbanos demandados. En los alquileres seguiremos viendo criterios similares. La situación internacional y los tipos de interés también tendrán cierta influencia.

¿Qué factores cree que impulsarán el crecimiento o podrían representar riesgos?

Disponibilidad de suelo urbanizable, agilidad administrativa y fiscalidad razonable podrían provocar un gran crecimiento en obra nueva y reducir esa demanda latente de mas de un millón de viviendas que sigue aumentando. Los mayores riesgos, por otro lado, son no hacer nada en ese sentido por parte de las administraciones y ofrecer inseguridad a quien lo tiene que hacer. 

¿Cómo impactan las regulaciones y normativas actuales en el negocio inmobiliario? 

Aquellas que van en la dirección de aumentar el suelo disponible para el stock y la disponibilidad de vivienda, bien. No podemos convivir con normas urbanísticas diseñadas hace décadas y que necesitan plazos larguísimos y complicadísimos para que sus modificaciones se adapten a las necesidades actuales. 

En el contexto de la Ley de la Vivienda, ¿cómo afectará la accesibilidad y la asequibilidad de la vivienda?

El beneficio a corto plazo de unos pocos, será un gran perjuicio para la mayoría a medio y largo plazo. La intervención no debe ser para reducir la oferta sino para aumentarla. 

Un apartamento de 50 m2 construido hoy en suelo público o mixto, debe alquilarse por 285 euros al mes y una vivienda de 90 m2 por 550 euros al mes. Si eso no ocurre, es por motivos políticos, no por costes de ejecución o financieros. El mercado puede hacer eso mañana mismo. la pregunta es ¿Por qué no se hace?

¿Y qué opina del control de precios de alquiler? 

Lo mismo: favorecerá a unos pocos a corto plazo y perjudicará a muchos a medio y largo plazo. No se conoce ninguna intervención de este tipo que haya mejorado el mercado.

"La vivienda es una necesidad humana y un derecho social.  La situación actual es dramática y el problema sigue incrementándose"

¿Cómo percibe la participación de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español? 

Hay un gran interés por España y nos hemos defendido mejor que otros paises de nuestro entorno. Los grandes profesionales de las firmas de consultoría inmobiliaria que tenemos en España han sido mas agiles y efectivos a la hora de adaptarse a las circunstancias, provocando que la caída de España haya sido la mitad respecto a Europa. Los mercados de hoteles y los diferentes sistemas de residencias han supuesto más del 50% de la inversión y se estima que siga creciendo en los próximos años.

¿Espera cambios en este aspecto en los próximos años? 

Todo dependerá de las condiciones de seguridad que podamos ofrecer, el mercado ya ha mostrado su interés y sigue creciendo.

¿Cómo describiría el estado actual del mercado residencial en España?

No me gusta hablar del mercado residencial. La vivienda es una necesidad humana y un derecho social.  La situación actual es dramática y el problema sigue incrementándose. 

España tiene perfectamente definido y documentado el problema y la capacidad técnica y financiera para ejecutar las acciones necesarias.

¿Ha observado cambios en la preferencia de los compradores en cuanto a tipos específicos de propiedades residenciales?

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