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Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente el banco

Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Hay en marcha varias campañas para reclamar estos gastos de formalización de la hipoteca. El primer paso es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente, antes de optar por la vía judicial. Por otra parte, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank,  Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (aquí puedes descargarte el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Aunque en algún blog he leído que el Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto contradice a esta última, en el sentido de que es el prestatario el obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarquía normativa y, por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado por Ley, por lo que será de aplicación lo que dice esta última.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo, para reclamar la nulidad de la cláusula es indefinido o imprescriptible, y si la cláusula ya hubiera sido declarada nula pero sin pronunciamiento sobre la restitución de importes, el plazo para reclamar dichos importes es el de cinco años a contar desde la fecha de la firmeza de la sentencia que declaró la nulidad de la cláusula de gastos.

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Comentarios

esto también se puede aplicar al préstamo al promotor????

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Solamente será aplicable si se ha hecho en condición de consumidor. Te dejo mis datos de contacto por si los precisaras. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Entiendo que el promotor como tal no puede reclamar al no tener consideración de consumidor. Otra cosa es que un particular se subrogue en la hipoteca concedida al promotor, en este caso la jurisprudencia sí reconoce el derecho a reclamar al consumidor. Le facilito mis datos por si lo precisa. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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Se pueden reclamar estos gastos de una hipoteca constituida en 2007

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Así es f.calpe. Un saludo.
https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Sí, usted tiene el derecho a reclamar. Sólo serían necesarias: la escritura de la hipoteca, las facturas del notario, registro y el modelo 600 del impuesto. Le dejo mi contacto por si le es de su interés. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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eugenio.sanz la cantidad integra del modelo 600 se puede reclamar? porque yo tengo 5 novaciones de una doble hipoteca osea 10 novaciones estariamos hablando de mucho dinero.
la transmision de habitage a menores de 32 años tengo 10.577,81 euros solo de la compra

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HOLA, Y SI NO TIENES LAS FACTURAS DEL NOTARIO?, Y ENCIMA EL NOTARIO YA NO EXISTE?

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Hola,
Buenas tardes, esta medida es aplicable para hipotecas constituidas en el 2002?
Gracias

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Así es agusticaudetroig. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Sí, usted tiene el derecho a reclamar. Sólo serían necesarias: la escritura de la hipoteca, las facturas del notario, registro y el modelo 600 del impuesto. Le dejo mi contacto por si le es de su interés. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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Buenas tardes, también es válido para para polizas de crédito con garantia hipotecaria, incluso si se producen novaciones de dicha poliza que tambien se han repercutido impuestos de AJD.
muchas gracia

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Si la póliza de crédito con garantía hipotecaria se solicitó para la compra de vivienda si es aplicable, si no es así, lamento indicarle que no se puede proceder a la reclamación. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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¿También sirve para los casos en el que ya se ha pagado la hipoteca.?

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En principio si. Puede remitir correo a gandgabogados@gmail.com y obtener más información en https://carmengimenez.gandgabogados.es/ Un saludo.

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esto es aplicable también a las hipotecas que se firmen desde hoy?

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Las entidades deberían de velar porque quedaran bien claros los gastos en esas hipotecas y no de manera genérica. Si se hiciera de esta forma, genérica, por supuesto que sería reclamable. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Y si la hipoteca deja claro el montante de cada uno de estos gastos en su desglose? Entonces no se puede reclamar? Por ejemplo en la hipoteca q estoy mirando, nos desglosan los gastos de hipoteca en: AJD, notaria, registro, tasación, verificación registral, gestoría y la comisión de apertura.

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Es aplicable también a los gastos de notaría /gestoría por levantamiento de cargas tras la finalización del pago de la hipoteca?

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Buenos días. Tengo un seguro del hogar vinculado a la hipoteca q afecta al diferencial del interés. Es con el Santander y es uutentivo desastre. Puedo, de alguna manera, quitármelo de encima? Gracias

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Puede contratar el seguro de hogar con la compañía que usted desee, pero ello le acarreará que el tanto por ciento que le rebajan del diferencial desaparecerá. Es muy habitual que los bancos hagan este procedimiento de venta cruzada, poniendo un diferencial más alto, que luego se va reduciendo con distintos productos, porque es una forma de incrementar la cifra de negocio. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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¿Que ocurre con las hipotecas que se firmen a partir de ahora? El 100% de las entidades siguen cobrandote esos gastos. ¿Se puede reclamar antes de la firma de alguna manera? ¿Estamos obligados a pagar y reclamar a continuación? Gracias.

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Las entidades deberían de velar porque quedaran bien claros los gastos en esas hipotecas y no de manera genérica. Si se hiciera de esta forma, genérica, por supuesto que sería reclamable. Exactamente obligados a pagarlo no, pero las hipotecas son contratos de adhesión, es decir, si no se aceptan las condiciones, es posible que no se la otorguen. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Eso es. Quisiéramos saberlo. Voy a firmar una hipoteca y vamos que si lo siguen cobrando, pero todo. Así es que quisiera saber cómo deberíamos proceder, porque si reclamo igual me dicen que no a la hipoteca e igual me trae más cuenta hacerme el tonto y reclamar dentro de un tiempo.

¿Cómo deberíamos proceder, pues?

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Habrá que ver cuando haya firmado la hipoteca, como le han redactado la claúsula. En teoría, las entidades ya deberían de velar porque quedaran bien claros los gastos en esas hipotecas y no de manera genérica. Si se hiciera de esta forma, genérica, por supuesto que sería reclamable. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Quisiera saber si puedo reclamar alguno de estos 2 casos y como:
- piso con hipoteca (2008): el banco añadio a 24 horas de la firma un seguro de protección de pagos por paro (soy funcionaria), muerte e incapacidad de 8 años (acaba de vencer). Una reacción medicamentosa posterior me desencadenó una dolencia que me ha obligado a pasar temporadas de baja pero no conseguí ni el condicionado ni que respondieran porque no podian saber si lo sufria o no antes de la firma.
- trastero pagado al contado (2013): lo compré a la SAREB y, cuando llegó la minuta notarial, ésta incluia cientos de euros en folios para demostrar al registro de la propiedad que había adquirido del legitimo vendedor (o sea, que la caja no registró la adquisición por quiebra del promotor, ni una posterior fusión de cajas, ni su adquisición por parte del BBVA, ni su cesión a la SAREB).
Gracias.

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Su pregunta reviste bastante complejidad, por lo que lo mejor que puede hacer es acudir a un abogado especialista que lo mire. Informarle que es una práctica habitual actualmente sobre todo en los Registros y se exige a los consumidores en pago de las fusiones, absorciones, etc de la Banca, siendo un gasto que no han de abonar. Le facilito mis datos de contacto. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Hola, me hice la hipoteca hace tres años.... la voy a cancelar en unos días, para llevarla a otro banco. Puedo reclamar el dinero que me cobraron de más aunque ya no tenga la hipoteca en ese banco?????

Gracias.

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Claro y además está usted dentro del plazo más seguro para que prospere, el de 4 años desde su constitución. Un saludo. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Efectivamente. Usted continúa en su derecho de reclamarlo. Un saludo. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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Hola, buenos dias!
¿se pueden incluir en la reclamación los gastos de la gestoría que realizó las gestiones en Registro, Notaria, etc?
Muchas gracias
SAludos

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Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez.
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Hola Carmen, ¿Cómo se puede justificar esta imposición del banco? Gracias

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Entiendo que sí ya que dichos gastos están en incluidos en la cláusula nula. La gestoría debe haberla impuesto el banco ya que si la eligió usted no se habría viciado su voluntad. Le dejo mi contacto por si es de su interés. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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Hola, en mi caso tengo una hipoteca que se formalizó en el año 2000, para la que posteriormente se hizo una novación para solicitar una ampliación.
En ambos casos nos cargaron los gastos típicos, ¿se podría reclamar para ambas firmas?

Un saludo.

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Si puede reclamar por las dos escrituras, si está dentro de los plazos previstos.

Un saludo.

Carmen Giménez.

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Quiero exponer mi caso, en 1998 firme un préstamo hipotecario, y en el 2009, realice una subrogación hipotecaria por cambio de acreedor del mismo préstamo hipotecario.
Podría reclamar los gastos ocasionados por la firma del préstamo del año 1998. Ya que los gastos de la subrogación todos los pago la entidad bancaria.
Muchas gracias.

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Si la hipoteca la sigue pagando, es decir que no la ha cancelado, o si habiéndola cancelado lo ha hecho entre el 23 de Diciembre de 2011 y el 23 de Diciembre de 2015, si los puede reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez.

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¿Los honorarios de la Gestoría impuesta por el Banco encargada de los trámites, ante el Notario y Registro de la Propiedad, para la inscripción de la escritura de hipoteca y liquidación del ITP y AJD, también se pueden reclamar este gasto de Gestoría? A mi me cobraron 850 €.

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Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez.https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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En 2008 Firmamos la hipoteca de nuestra vivienda con una Entidad Bancaria. En 2010 realizamos una subrogación con otra entidad que seguimos pagando
¿Podemos reclamar dichos gastos?
Y si es que si ¿los gastos de la apertura de la hipoteca o de la subrogación?

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Pueden reclamar, en principio, los gastos de la escritura de 2010: notaría, registro, impuesto y gestoría si consiguen justificar que fue impuesta por el banco.

Se están valorando aplicar otros plazos más amplios que el de 4 años y que están previstos en derecho.

Un saludo.

Carmen Giménez. Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Saludos. En mi caso, el banco añadio a 24 horas de la firma un seguro de protección de pagos por si me quedase parado en 5 años cuyo valor ascendió a 2500€ aunque no ha sido usado afortunadamente.
¿Es posible reclamar algo en este caso? Muchas gracias.

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Buenos días:
Esto es solo para la compra de vivienda habitual o de cualquier vivienda?

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Esto es para quien tiene el carácter de consumidor, es decir quien realiza la compra fuera de su actividad profesional o comercial. Por tanto, es válido para la compra de cualquier vivienda, siempre y cuando dicha compra no haya sido como consecuencia de una actividad profesional.

Un saludo

Carmen Giménez. Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Ante el volúmen de consultas que se estan recibiendo solicitando informacion, y que se está creando una lista de distribución para enviar un documento con información detallada, quien lo desee puede remitir un mail a clausulasabusivas.gyg@gmail.com, haciendo constar en el asunto: "gastos hipoteca", y recibirá dicha información despejando gran parte de las dudas por correo electrónico. Un saludo.

Carmen Giménez.

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Buenos días me llamo Miguel. La sentencia del Tribunal Supremo dictaminó una retroactividad de cuatro años, para los clientes que abonasen los gastos de constitución de la hipoteca entre 2012 y 2015. Yo la formalice en 2011 por lo que no creo que tenga derecho o sirva para algo reclamarlo. Muchas gracias

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Estimado Miguel: Si usted constituyó la hipoteca en 2011 y aún está pagándola está en plazo para poder reclamar los gastos de constitución. Quedo a su disposición para lo que precise. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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Hola Miguel. He bajado la STS 705/2015 que tiene 39 páginas y no consigo encontrar lo de la retroactividad de 4 años. Yo hice una ampliación de hipoteca en 2005 con ING direct, no tengo cláusula suelo pero me parece que el impuesto AJD y gastos de notario registro y gestoria los pagué yo, tengo que mirarlo, no me acuerdo.
¿ Me podrías decir en qué página de la sentencia pone eso de los 4 años ?. ¿ Es posible que sea en otra sentencia ?
Gracias. Saludos.

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Y ¿los gastos de tasacion?,¿ comison de estudio o apertura del préstamo?

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