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Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente el banco

Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Hay en marcha varias campañas para reclamar estos gastos de formalización de la hipoteca. El primer paso es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente, antes de optar por la vía judicial. Por otra parte, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank,  Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (aquí puedes descargarte el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Aunque en algún blog he leído que el Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto contradice a esta última, en el sentido de que es el prestatario el obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarquía normativa y, por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado por Ley, por lo que será de aplicación lo que dice esta última.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo, para reclamar la nulidad de la cláusula es indefinido o imprescriptible, y si la cláusula ya hubiera sido declarada nula pero sin pronunciamiento sobre la restitución de importes, el plazo para reclamar dichos importes es el de cinco años a contar desde la fecha de la firmeza de la sentencia que declaró la nulidad de la cláusula de gastos.

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Comentarios

Buenas tardes. Tras leer su post, documentarme, leer la sentencia y comentarios, tengo una duda ¿esto se podría aplicar a las tasaciones?, Gracias

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No. Los gastos de tasación no se pueden reclamar, por considerarse un requisito para la obtención del precio de la compraventa, o sea el préstamo.

Un saludo.

Carmen Giménez. Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez.https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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hola, acabo de firmar una hipoteca y los papeles del notario me incluian los gastos, esto fue hace dos dias, como tengo que proceder? Aun no me hn pasado la factura

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Los gastos de una novacion hecha este año son reclamables

Gracias

Antonio

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Si son reclamables, si la cláusula en la que se contiene los gastos (normalmente la quinta) está redactada de forma genérica.

Un saludo.

Carmen Giménez. Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez.https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Sí, hay jurisprudencia que en este sentido que reconoce el derecho del consumidor a reclamar los gastos de novación de la hipoteca. Le dejo mi contacto por si le es de su interés. https://respuestaslegales.es/acerca-de/

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Entiendo que los gastos de novación son igualmente reclamables. Serían necesarias las facturas y las escrituras. Quedo a su disposición. https://respuestaslegales.es/acerca-de

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Hola, si yo firmé una escritura de subrogación del préstamo hipotecario puedo reclamar los gastos de escritura? o solo es para escrituras de préstamo hipotecario de zero? Un saludo

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Es para escrituras de formalización, novación o subrogación. Por tanto, podrá reclamarlos.

Un saludo.

Carmen Giménez. Si se puede justificar que la gestoría fue impuesta por el banco, si se pueden reclamar.

Un saludo.

Carmen Giménez.https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Buenos dias
Firme una hipoteca en septiembre con el Santander para la compra de una vivienda y me asignaron su gestoria. En la nota de costes que me dio la gestioria venia detallado todos los gastos que tenia que abonar. Puedo reclamar su devolución?
Muchas gracias
Sara

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Hola Sara:

Si la cláusula de gastos de su hipoteca está redactada de manera genérica, podrá proceder a reclamar. Le sugiero que se la revise un abogado.

Un saludo.

Carmen Giménez. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Hola.

Si el último pago de la hipoteca fue en octubre de 2008, aunque aún no está cancelada registralmente, ¿puedo reclamar los gastos?

Gracias

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Buenas tardes:

Según mi opinión, fundada en derecho, no se podrían reclamar, si bien estoy estudiando la posibilidad de que se apliquen otros plazos más amplios.

Cuando hablo de cancelación, me refiero a cancelación económica no registral.

Un saludo.

Carmen Giménez. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Hola! Todos los gastos de gestores e intereses a reclamar, ¿afectan solo al contrato del préstamo hipotecario o también al contrato compraventa? Todo se llevó a cabo a través del banco. Gracias

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Buenas tardes:

Afecta exclusivamente a los gastos como consecuencia de la formalización de la hipoteca. No se pueden reclamar gastos de compraventa.

Un saludo.

Carmen Giménez. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Hola.

Solo se pueden reclamar los gastos concernientes a la escritura de hipoteca, y ninguno de los de la compraventa.

Un saludo.

Carmen Giménez. https://carmengimenez.gandgabogados.es/

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Llevamos ya varias demandas presentadas de este tipo. Si tiene una hipoteca se puede reclamar aún esos gastos, incluso si ya ha terminado de pagarla. Especialista en Derecho Bancario. Para Malaga, Marbella, Ceuta o Granada (otros consultar)estamos en http://belenrinconabogada.wixsite.com/belenrincon O bien http://www.redabafi.es/asociado/belen-rincon-perez/

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Hola, si el piso se compró en el año 2005 y se ha vendido este año, pero teniendo que poner dinero y una parte condonada por el banco ya que no podía pagar la hipoteca,¿ se podrían reclamar los gastos que en su día tuve que pagar?.

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Buenas, estos de los bancos son muy listos, ahora cambian la forma de redactar la clausula de los gastos.
Expongo mi caso por si me podéis explicar que hacer:
El 23/12/2016 firmé mi hipoteca y en cuanto me he enterado de esto he mirado esta clausula y han puesto que hemos llegado al acuerdo de que yo me hacía cargo de los gastos referenciados a la hipoteca, ósea tasación, AJD, notaría, gestoría, etc Esto no es cierto ya que yo no acordé con ellos esto, simplemente los tenía que pagar y punto si quería que me concedieran la hipoteca al igual que me tenía que hacer un seguro de protección de pagos. Con este redactado se entiende que ellos no me obligan, que puedo hacer? Les podré reclamar la devolución de estos gastos?
Muchas gracias de antemano

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Suscribí un préstamo hipotecario en 2007. Era por quince años, pero fui adelantando pagos, de modo que termino de pagarlo en febrero de 2017. ¿Puedo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca al banco?

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Hola, a mi me hicieron escribir de puño y letra, en la notaria, que asumía los gastos de la hipoteca, ¿ aun así puedo reclamar la devolución de los gastos?.. Muchas gracias.

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Buenos días. Son varias preguntas.
1. - Con respecto a los gastos de notaría, registro de la propiedad e Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos, ¿tales gastos solo se deben referir a los incluidos en el préstamo hipotecario o también se incluyen los del contrato de compra-venta?

2. - En uno u otro caso, ¿qué cantidad se debe reclamar sobre el montante total?, ¿la mitad? Es decir, ¿una mitad la paga el banco y la otra la paga el prestatario?

3. -¿Es posible reclamar para préstamo realizado en 2007? He leído que sí, pero no entiendo entonces por qué dice el artículo que solo se puede reclamar en los 4 años anteriores a dicha Sentencia.

Muchas gracias

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Hola, llamé a mi notaria para pedirle copia de las facturas de mi hipoteca constituida en 2004 y me dicen que (aparte de haber cambiado de programa informático) , que no están obligados a conservarlas por más de 5 años, ¿es así?¿puedo reclamar por escrito? Gracias.

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tengo una hipoteca desde 1998 y en 2009 tuve que volver a re hipotecar y ampliar la hipoteca de la misma vivienda .tengo derecho y reclamar los gastos

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O sea, según los comentarios que he leído, que si la hipoteca se canceló antes de finales de diciembre de 2011 (en mi caso finales de diciembre de 2010), no se tiene derecho a la devolución de estas cantidades, ¿verdad? :(

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Hola,

Constituimos la hipoteca en diciembre de 1994 y la cancelamos en marzo de 2008. ¿Tenemos derecho a la reclamación?

Gracias, saludos,

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Hola.
A que se refiere con "redactada de forma genérica"?.
A que se refiere con "Las entidades deberían de velar porque quedaran bien claros los gastos en esas hipotecas y no de manera genérica" en las nuevas hipotecas?
No se entiende.

un salúdo

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Hola, firmamos una hipoteca en diciembre del 2008, los papeles de la notaria y registro no me vienen o no les encuentro muy claros, no tengo factura de gastos de notaria, y tampoco se donde ver el importe del impuesto de los gastos jurídicos, ¿Qué puedo hacer?, soy de burgos y me gustaría saber si puedo ir algún sitio a consultar todos esto que digo, muchas gracias de antemano.

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Se pueden reclamar también los intereses de los gastos de notaria, actos juridicos documentados y registro al interes anual de mercado de cada año desde la formalización de la hipoteca hasta la fecha de hoy?

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Hola, en mi escritura figura que los gastos se pagarán según Ley, que creo recordar que eran uno pagaba el 60% y otro pagaba el 40% entiendo que esto no se considera entonces una cláusula abusiva porque hubo ya un pacto de cantidades entre el banco y yo es así.
No puedo reclamar que el banco pague el 100% de los gastos?

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hola.
si no tengo los recibos de los gastos , donde puedo solicitarlos?
gastos del notario supongo que al notario
registro de la propiedad y hacienda para los actos jurídicos?
gracias.

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Hola,

¿Procedería el presentar mi reclamación por cláusula abusiva por los gastos de mi hipoteca? Firmé en octubre de 2016, habiéndome hecho yo cargo de los gastos. En la copia simple de la escritura (estoy pendiente de que me envíen por correo la original) se indica lo siguiente: "Por pacto expreso de las partes, todos cuantos gastos, honorarios, arbitrios y tributos se deriven del otorgamiento de la presente escritura, serán de cuenta de la parte compradora".

Gracias.

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Buenas noches.En el 2007 realice un préstamo hipotecario,yo era la la promotora,a medida que la casa se construia presentaba las certificaciones y el banco me iba dando el dinero.En el 2011 cambie de banco la hipoteca.Tengo derecho a reclamar.

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Hola en 2007 hice una subrogación hipotecaria de 170.000€ por mi primera vivienda y en 2014 solicite una novación de la misma para ampliar el plazo de amortización para que me bajara la cuota que era de 950€ en los dos casos tuve que pagar notario etc puedo solicitar la devolución de los gastos tanto de la subrogación como de la novación?

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Buenos días. Soy un autónomo, vinculado a una S.L. como socio con participación mayor al 25%, pero compré junto a mi socio una nave industrial a título particular, no vinculada a la sociedad en el año 2014. ¿Son también reclamables los gastos de constitución de la hipoteca? Gracias.

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Hola, Antes de levantar la hipoteca, el banco me hizo un certificado de deuda "0" para ir con eso al notario y posterior trámite. Me cobraron un comisión por ello, y me dieron factura. Pero entiendo, que eso siendo una cosa de ellos, por gestión interna suya, se podría incluir con el resto de los gastos ocasionados?.

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Buenos días, querría preguntarle cuál es el nombre de referencia de esta "cláusula"...en el modelo de reclamación que facilitan en la página, se debe nombrar qué cláusula estamos reclamando... Muchas gracias por la ayuda y un saludo.

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Buenos días,
¿Esto tambien afecta a las cancelaciones de prestamo que se hicieron hace 3 o 4 años?
Grcias

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Mi hipoteca se constituyó en Marzo de 2007 y se canceló en Junio de 2016. Entiendo que no puedo reclamar nada?
Y los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca, tampoco los puedo reclamar?

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Hola, ¿y cuál es el alcance de la retroactividad??

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Creo que los bufetes de abogados, los favorecidos por todas estas reclamaciones, deberían ser transparentes y no inducir a la presentación de demandas o de falsas expectativas sin estudiar caso por caso. Y en especial, deben asesorarse en fiscalidad. Deberían saber que una ley se desarrolla por un reglamento, y que el articulo 24 en relación con el 36 del reglamento del ITPyAJD nos lleva a concluir que el prestatario es el contribuyente en los prestamos, y el prestamista en las hipotecas, pero resulta que si la hipoteca ( garantía accesoria de la obligación principal) se constituye simultáneamente al préstamo esta no tributa, por lo que el único concepto por el que queda sujeto el préstamo hipotecario seria el préstamo, a cargo del prestatario.

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Buenos días y muchas gracias por la información tan completa.
En el artículo aseguras que tras la reclamación al servicio de atención al cliente, se deben esperar 2 meses la respuesta del mismo. ¿Cuál es la razón de que sean precisamente 2 meses?
Asimismo, ayer escuché en el telediario que si la respuesta del banco es negativa, se recomendaba reclamar ante el banco de España. ¿Sería correcto? ¿Cómo se procedería en este supuesto? Muchas gracuas

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Buenos días, compré una casa de segunda mano, así que en mi caso me han dividido los gastos de la hipoteca en 2 partes:
1- los gastos de préstamo hipotecario ( 1% de impuestos = 2.925 € )
2- los de compraventa ( 7% de impuestos = 11.900 € )
cobrándome en los dos sitios gastos de notario, registro y honorarios de gestión.
Entiendo que sólo puedo reclamar el impuesto del préstamo hipotecario ( 1 % )
¿ Pero los gastos de notario y registro que me han cobrado en los dos sitios, puedo reclamar los que me han cobrado también en los gastos de compraventa ?
Gracias

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Primero enviar carta para que restituyan esos gastos al servicio de atencion al cliente de la entidad con la que se tiene el préstamo. Posiblemente, no contesten o contesten que no estén de acuerdo con lo que reclama. Proceder a reclamación judicial, e incluir gastos de notaria, registros, impuestos actos jurídicas documentados y si me apuran la tasación. Más información para Málaga, Ceuta y Granada en http://belenrinconabogada.wixsite.com/belenrincon o bien en http://www.redabafi.es/asociado/belen-rincon-perez/

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Hola, en mi caso cumplo todas las condiciones ya que tengo la cláusula de las comisiones y el banco nos impuso la gestoría y encima le dío poderes para firmar en el notario en nombre de bankinter. Pero a esto se le suma que hicieron mal el pago de impuestos y a los dos años nos llego una carta de hacienda solicitando la diferencia más una multa del 50 % de los importes impagados. En este caso, entiendo que si el banco es quien tenía que haber corrido con los gastos del ITP y AJD, y lo hizo su gestoría impuesta, ¿podríamos reclamar también el importe de la multa que hemos tenido que pagar no? Muchas gracias

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Buenas. En mi caso, he revisado la oferta vinculante y el modelo FIPRE y dice "el prestatario designará de común acuerdo con la entidad la persona entidad encargada de hacer la tasación y la gestión administrativa de la operación." Utilicé la gestoría que me sugiió el banco y solo engo una pepelito de la gestoría donde dice "hipoteca" 2.000 euros.

¿Puedo reclamar algo? Gracias.

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HOLA QUERRIA Saber si esto tambien afecta a un prestamo personal que pedimos para pagar un terreno y del que tambien nos obligaron a pagar notario, escrituras ect
gracias

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He revisado la escritura de mi hipoteca y la única clausula relativa a gastos dice lo siguiente:
"Se pacta expresamente, que los gastos e impuestos de esta transmisión se abonarán todos por cuenta de la parte compradora...." excepto la plusvalia.
Yo no pacté nada con el banco, a mi me dijeron directamente que estos gastos tenia que asumirlos yo.

¿Podría reclamar? Lo que yo tengo es un credito con garantia hipotecaria subrogado al prestamo del promotor.

Por otro lado, no tengo factura pero recuerdo haber visto la factura de todos los gastos....por lo que temo que se la quedaría el banco. ¿Estaría el banco obligado a darme esa factura si se la pido ahora despues de seis años?

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Me gustaría saber, si tengo derecho a reclamar los gastos de una hipoteca firmada en el 2003 y todavía vigente? . gracias.

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chipinino
Buenas tardes, estoy un poco perdido en este tema. a ver, tendría que mirar pero creo que los gastos de hipoteca y notaria y tal los page yo todos. Cuento mi caso: Yo realice una hipoteca en 2005 con BBVA de 120000 euros a los dos años me subrogación al Unicaja ampliando dicha hipoteca a 140000, en los dos casos pague Notaria, gastos etc, tergo derecho a solicitar la reclamación? la verdad es que sería un dinero curioso por las dos veces que tuve que ir a Notaria. Y de ser así, cómo lo tendría que hacer. Gracias. puedo contactar con Ud. de alguna manera para que me informe mejor o facilitarle algún dato? Puf, es que ando un poco perdido y no me entero muy bien de estas cosas.

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