Los cambios de hipoteca vuelven a mínimos: ya suponen menos de un 2% de las firmas

Las subrogaciones cada vez tienen menos peso en el mercado hipotecario. A pesar de que en primavera se reactivó el interés de los consumidores por mover la hipoteca de banco con el objetivo de mejorar las condiciones iniciales de sus préstamos, la tendencia se ha vuelto a invertir.

Según un estudio de idealista/hipotecas, las subrogaciones apenas representaron el 1,8%  de las operaciones en las que intermedió el bróker hipotecario de idealista en septiembre, el nivel más bajo desde principios de 2021. Hace apenas dos años, batieron récord al suponen una quinta parte de las firmas.  

La tendencia a la baja también se hace patente cuando miramos los últimos datos trimestrales: en verano, las subrogaciones representaron el 3% de las firmas, marcando mínimos de los últimos cuatro años. 

Además, han perdido un puesto en el ranking por tipología de operaciones. La más habitual en el noveno mes del año fue la compra de vivienda habitual (89,8%), seguida de la adquisición de una segunda residencia (4,7%) y las operaciones protagonizadas por extranjeros (2,4%), que han adelantado a las subrogaciones y ya se colocan en tercera posición. Por tanto, los cambios de hipotecas son la categoría con el peso más bajo, junto con 'otros tipos de operaciones' (1,3%). 

Detrás del declive de los movimientos de hipotecas de unas entidades financieras a otras para mejorar las condiciones iniciales se esconden varios factores. Como recuerdan desde idealista/hipotecas, miles de consumidores formalizaron la subrogación en los últimos años, durante el boom de estas operaciones, a lo que une que el Banco Central Europeo (BCE) ha decidido mantener estables los tipos de interés en el 2% en sus últimas dos reuniones, y como de momento no hay garantías de que haya más recortes a corto plazo, se ha frenado la batalla hipotecaria. 

En los últimos meses, los bancos han dejado de rebajar sus ofertas, sobre todo de hipotecas fijas, lo que ha reducido el interés de los consumidores para conseguir unos tipos de interés más ventajosos. Actualmente, los más competitivos se mantienen alrededor del 2,5%. 

Por otro lado, la cartera de hipotecas variables cada vez es más reducida (supone el 46% del saldo vivo actual, mientras que las fijas ya representan el 39%, según la Asociación Hipotecaria Española) y actualmente el euríbor se encuentra en una fase de estabilidad, por lo que los hogares tampoco ven urgente mejorar las condiciones de su préstamo de cara al futuro. 

En el caso de las hipotecas mixtas, tampoco hay grandes incentivos para el cambio: aquellas en las que el tramo fijo está cerca de vencer (para pasar al variable) tienen unas condiciones similares a las que existen actualmente. 

Condiciones de las nuevas hipotecas

La Comunidad de Madrid es la región que lideró la demanda de subrogaciones entre julio y septiembre, al acaparar el 26,5% de las peticiones en idealista/hipotecas; seguida de Cataluña (20,7%), Andalucía (14,2%) y Comunidad Valenciana (10,2%). 

idealista/hipotecas

En el conjunto del país, los hipotecados interesados en realizar una subrogación para mejorar las condiciones de sus préstamos solicitaron un importe medio de unos 227.000 euros, lo que se traduce en una financiación cercana al 93% respecto al valor de las viviendas y en un endeudamiento medio del 34%, el límite que recomiendan los expertos.

No obstante, las cifras varían cuando analizamos los datos de las subrogaciones formalizadas. En este caso, el importe de las 'nuevas' hipotecas se sitúa alrededor de los 225.000 euros (muy por encima de los trimestres previos), mientras que la financiación sobre el valor de tasación es del 57%. De hecho, más de la mitad de las operaciones se han firmado con un Loan To Value (LTV) de hasta el 60%. 

El bróker hipotecario de idealista sitúa el endeudamiento medio de los consumidores que han cambiado su préstamo en un 23%, dentro del rango que los expertos consideran recomendable, y añade que su edad media es de 42 años. 

En lo que respecta al tipo de interés, las hipotecas fijas son las grandes protagonistas, con un 72,7% de las subrogaciones formalizadas, en línea con el resultado que registraron en primavera y que supone el nivel más alto desde el segundo trimestre de 2022. El resto se reparte entre las hipotecas mixtas (25,8%) y las variables (1,5%).