Las promotoras pierden la deducción del Impuesto sobre Sociedades si compran para vender

La Audiencia Nacional ha puesto el foco en el sector inmobiliario y en la forma en que las promotoras aplican la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en el Impuesto sobre Sociedades.

El tribunal ha establecido que solo pueden acogerse a la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios aquellas empresas que acrediten una finalidad económica real y demostrable en la transmisión de sus inmuebles. Si el propósito es la reventa, el bien deja de ser un activo productivo y pasa a considerarse una existencia, lo que implica la pérdida del beneficio fiscal.

Qué establece la Audiencia Nacional sobre la deducción por reinversión

La Sentencia de la Audiencia Nacional 3299/2025, de 30 de junio de 2025, marca un antes y un después en la interpretación de este incentivo fiscal, estableciendo que la deducción por reinversión solo puede aplicarse cuando la finalidad económica de la transmisión esté acreditada de forma objetiva y responda a una auténtica estrategia empresarial, no a una mera intención de reventa.

En otras palabras, no basta con lo que diga la contabilidad: lo que cuenta es la finalidad económica y empresarial. Si el inmueble se compró con el objetivo de revenderlo, no puede tratarse como un activo fijo, aunque antes lo fuera para otro propietario.

En el caso analizado, una promotora inmobiliaria fue objeto de una liquidación tributaria por importe de 758.374,21 euros, tras intentar aplicar una deducción que no le correspondía. La Audiencia Nacional avaló la actuación de la Agencia Tributaria y confirmó la resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC).

Inmovilizado vs existencias: distinción clave para las promotoras inmobiliarias

El fallo refuerza una idea clave en materia fiscal: la naturaleza del bien no depende de lo que es, sino de para qué lo utiliza la empresa que lo transmite. El hecho de que el inmueble haya tenido otro uso o calificación en manos de un propietario anterior no condiciona su tratamiento fiscal actual.

Solo los bienes del inmovilizado material o inmaterial —es decir, los destinados a servir de forma duradera en la actividad de la empresa— pueden beneficiarse de la deducción por reinversión.

Por el contrario, los adquiridos con fines comerciales o de reventa son existencias, y quedan fuera del incentivo. La norma no busca premiar operaciones especulativas, sino favorecer la renovación de activos productivos que impulsen la actividad económica.

¿Cómo determina Hacienda la verdadera finalidad empresarial?

Averiguar si una empresa adquirió un inmueble con la intención de explotarlo o de venderlo no siempre es una cuestión sencilla. Por ello, la Agencia Tributaria y los tribunales analizan una serie de indicios objetivos que permiten acreditar cuál era la auténtica finalidad de la operación. No basta con lo que diga la contabilidad o con la denominación formal del activo: lo determinante es la realidad económica y la conducta de la empresa.

Uno de los elementos más relevantes es la participación activa en procesos urbanísticos o de promoción inmobiliaria, que suele considerarse un indicio claro de intención de venta.

Cuando una sociedad impulsa un proyecto urbanizador o promotor, se entiende que su objetivo no es mantener el inmueble como un activo productivo, sino incorporarlo al mercado para su comercialización.

La contabilidad y los registros internos también son examinados con detalle, aunque su valor probatorio depende de que reflejen de forma fiel la realidad económica. Si los apuntes contables muestran incoherencias con la actividad real, la Administración puede cuestionar la calificación contable.

Por último, el uso efectivo del bien es otro criterio decisivo. Para que un inmueble sea considerado parte del inmovilizado, debe destinarse de manera estable y continuada a la actividad de la empresa, sirviendo como medio de producción o de prestación de servicios. Si el activo permanece inactivo o en proceso de venta, pierde esa condición.

La Administración tributaria puede rebatir la calificación asignada cuando esta no se ajusta a la realidad económica de la operación. En el caso analizado, la participación de la promotora en el proceso urbanístico fue determinante para negar la deducción.

Impacto del criterio para las promotoras y el sector inmobiliario

Este criterio judicial tiene un impacto directo sobre las promotoras inmobiliarias y las empresas del sector de la construcción. Una clasificación incorrecta del activo puede implicar la pérdida de beneficios fiscales, la regularización del impuesto y la imposición de intereses de demora.

La sentencia refuerza la postura de la Agencia Tributaria, que desde hace años aplica una interpretación estricta del incentivo, basada en la coherencia entre la finalidad económica de la operación y su reflejo contable.

La Inspección Tributaria no se limita a lo declarado por la empresa: analiza también los hechos materiales, la actividad desarrollada y la congruencia entre los registros y la realidad del negocio.

La calificación de una parcela urbanizada

El caso juzgado por la Audiencia Nacional ilustra perfectamente el conflicto: una sociedad compró una parcela que había sido explotada como camping por su anterior propietario.

Sin embargo, tras integrarse en la junta de compensación urbanística y promover la urbanización del suelo, quedó patente que su objetivo era vender el terreno una vez desarrollado.

La Audiencia entendió que esa actuación evidenciaba de forma inequívoca una intención de venta, lo que transformaba el bien en una existencia. En consecuencia, confirmó la resolución del TEAC y avaló la liquidación practicada por la Agencia Tributaria.

La realidad económica está por encima de la forma contable

La Audiencia Nacional refuerza así la idea de que, en materia de Impuesto sobre Sociedades, la intención empresarial y la realidad económica son determinantes. Solo los bienes que contribuyan de forma duradera a la actividad de la empresa pueden beneficiarse de la deducción por reinversión.

Las promotoras deben actuar con especial prudencia al clasificar sus activos, ya que una simple anotación contable no basta para justificar un incentivo. En el ámbito tributario, la forma nunca puede prevalecer sobre el fondo: es la realidad económica, y no la apariencia contable, la que determina el tratamiento fiscal de cada operación.