Hacienda debe justificar la comprobación de valores de viviendas desde el inicio

Cuando Hacienda revisa el valor de una vivienda o de cualquier otro inmueble, no todo vale. El Tribunal Supremo acaba de recordarlo al consolidar y precisar los límites a la comprobación de valores, uno de los procedimientos más habituales y conflictivos en materia tributaria.

En su sentencia núm. 1482/2025, de 19 de noviembre, establece un criterio clave: la Administración tributaria debe justificar de forma expresa y antes de actuar por qué decide comprobar la cifra declarada por el contribuyente. Y no basta con hacerlo a posteriori ni con apoyarse en un informe técnico.

Esta exigencia conecta directamente con el sistema de autoliquidación sobre el que se asienta nuestro ordenamiento tributario, en el que la declaración del contribuyente no puede ser cuestionada de forma automática por la Administración sin una justificación previa. El fallo refuerza una línea jurisprudencial ya existente, incrementando la seguridad jurídica de quienes compran o transmiten inmuebles.

La comprobación de valores y cuándo puede iniciarse

Se trata del mecanismo que utiliza la Administración para revisar si el valor declarado en impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) se ajusta al valor real del bien.

Este es precisamente el origen de muchas liquidaciones complementarias que sorprenden al contribuyente meses o incluso años después de firmar una compraventa, sobre todo en el ámbito de las transmisiones inmobiliarias.

La Ley permite a Hacienda comprobar el valor real de los bienes cuando este determina la base imponible del impuesto, pero la Sala de lo Contencioso-Administrativo insiste en un matiz fundamental: esa facultad no puede ejercerse de manera automática ni sin explicación previa.

Por ello, cuando la Administración pretende revisar el valor declarado, debe justificar las razones que le llevan a ponerlo en duda. Esta motivación es obligatoria, especialmente cuando se utiliza el dictamen de peritos como medio de comprobación del valor, con independencia de la forma elegida para iniciar el procedimiento.

¿Puede el dictamen pericial justificar el inicio de la comprobación?

El Supremo descarta que la notificación de una propuesta de liquidación acompañada de un dictamen pericial de la Administración pueda servir como justificación del inicio del procedimiento, al formar parte de la propia actividad comprobadora. El motivo es claro: el informe no explica por qué se decide comprobar el valor declarado, sino que ya constituye la propia comprobación.

Antes de encargar o utilizar ese informe, la Administración debe justificar por qué considera que el valor declarado no coincide con el real, las razones concretas que la llevan a iniciar el procedimiento y los indicios para poner en duda la autoliquidación presentada. Esta exigencia se aplica con independencia del método de valoración utilizado y de la forma elegida para iniciar el procedimiento.

¿Cuándo se inicia realmente el procedimiento de comprobación de valores?

Uno de los puntos más prácticos de la sentencia tiene que ver con el punto de partida real del procedimiento. El alto tribunal lo fija sin ambigüedades: el procedimiento de comprobación de valores se inicia materialmente desde el momento en que la Administración solicita un dictamen pericial para verificar el valor del bien, sin que resulte admisible diferir artificialmente ese inicio a un momento posterior.

Desde ese momento ya se están realizando actuaciones administrativas que afectan al contribuyente, razón por la cual, la Administración debe notificar formalmente el inicio del procedimiento, informar de su alcance y explicar las razones que justifican la comprobación.

La ausencia de motivación previa en este momento inicial afecta de lleno a derechos esenciales del obligado tributario reconocidos en el artículo 34 de la Ley General Tributaria (LGT) y condiciona la validez de la liquidación que, en su caso, se dicte, permitiendo impugnar la actuación desde su inicio cuando concurra dicha falta de motivación, sin que sea necesario, con carácter general, entrar a discutir el contenido técnico de la valoración efectuada.

La notificación conjunta de liquidación y valoración y sus límites legales

La LGT permite que Hacienda notifique conjuntamente la propuesta de liquidación y la valoración cuando ya dispone de toda la información necesaria, pero la Sala aclara que esta posibilidad no elimina la obligación de motivar previamente el inicio del procedimiento.

En otras palabras, la Administración no puede comprobar primero el valor del inmueble, guardar silencio sobre las razones de esa actuación y comunicarlo todo al contribuyente una vez tiene la liquidación preparada, ya que la motivación previa no es un trámite menor, sino una garantía esencial.

Consecuencias de no justificar el inicio de la comprobación de valores

Cuando la Administración no justifica previamente la necesidad de la comprobación, la consecuencia general es la anulación de la liquidación, al vulnerarse derechos esenciales del obligado, como el derecho a ser informado desde el inicio del procedimiento, a conocer la naturaleza y el alcance de las actuaciones y a que estas se tramiten dentro de los plazos legales.

Doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre la comprobación de valores

Con esta sentencia, el Supremo deja un mensaje claro para contribuyentes y Administraciones: Hacienda puede comprobar valores, pero no puede hacerlo de forma automática ni arbitraria.

La motivación previa constituye el presupuesto que legitima la actuación administrativa, activa los derechos del obligado tributario desde el inicio del procedimiento y permite una defensa efectiva con pleno conocimiento de la naturaleza y el alcance de la actuación comprobadora.

Para quienes compran o venden una vivienda, esta doctrina refuerza la seguridad jurídica y marca un límite a las liquidaciones sorpresa basadas en valoraciones posteriores sin explicación previa.

No elimina ni cuestiona la potestad de comprobación de valores, que sigue plenamente vigente y reconocida en la Ley General Tributaria. Lo que exige el alto tribunal es que dicha facultad se ejerza como lo que es: una potestad reglada, sujeta a motivación, transparencia y respeto a los derechos del contribuyente desde el inicio.

Tampoco ampara conductas fraudulentas ni declaraciones ficticias de valor. Cuando existen indicios reales de infravaloración o simulación, la Administración puede y debe actuar, pero está obligada a explicarlos antes de iniciar la comprobación, no a construirlos a posteriori para justificarla.