La exención por la venta de la vivienda no se pierde al entrar en una residencia de ancianos… por mucho que lo diga Hacienda

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF prevé que una vivienda deja de ser la habitual cuando se deja de vivir en ella y pasan más de dos años. El Reglamento no admite en principio excepciones. Sin embargo el Tribunal Supremo en sentencia de 5-5-2023 referida al caso de los contribuyentes divorciados, dejó bien claro que a este plazo de dos años se aplicaban las mismas excepciones de celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas, que justifican el incumplimiento del plazo mínimo de 3 años para habitar la vivienda y que ésta adquiera el carácter de habitual.

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Esta sentencia del Supremo abrió, por tanto, la puerta a dejar de aplicar el plazo de dos años en otro supuesto muy justificado, como es el del traslado del contribuyente a una residencia de ancianos. Y es que en estos casos es frecuente que la vivienda acabe vendiéndose más allá del plazo de dos años porque se está pendiente de determinar el estado de salud del contribuyente, si se adaptará o no a la residencia, o la posibilidad de hacer frente a su coste. Y se desconoce si el contribuyente tendrá que volver a ocupar o no la que fue su vivienda habitual.

Estamos ante una posibilidad que ya han admitido Tribunales Superiores de Justicia como el de Cataluña. A pesar de ello la Dirección General de Tributos, en su afán por confundir a los contribuyentes y condicionar su forma de tributar, se empeña en indicar que el abandono de la vivienda para ser ingresado en una residencia supone la pérdida de la condición de vivienda habitual.

No es así. Y por ello conviene explicar si este criterio de Tributos vincula a los contribuyentes, y cómo deben éstos declarar la venta de la vivienda en caso de que se lleve a cabo más allá del plazo desde que el contribuyente dejó de habitarla para ingresar en una residencia.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña da la razón a los contribuyentes

En efecto, el TSJ de Cataluña en sentencia de 23-3-2025 estimó el recurso que presenté en nombre de una contribuyente, concluyendo que es posible alegar la existencia de causas que impidieron la venta de la vivienda en el plazo de dos años previsto en la normativa. Ello, declarando que “en el ámbito de ‘otras causas análogas justificadas’ del traslado que no hacen perder al inmueble la consideración de vivienda habitual ha de incluirse la enfermedad acreditada que obliga al cambio de residencia, máxime cuando el fallecimiento sobreviene durante y como consecuencia de dicha enfermedad.”

Todo ello, en un supuesto en el que la contribuyente invocó la existencia de informes médicos que acreditaban el empeoramiento de su salud. Y también el momento en que se produjo la definitiva constatación de que ya no podría volver a habitar su vivienda, al requerir una asistencia y cuidados que no podía recibir en su domicilio. Además, se acreditó la necesidad de vender la vivienda para costear los gastos de cuidado y asistencia en la residencia, una vez se constató el empeoramiento de su estado de salud.

Conviene indicar, no obstante, que dicha sentencia ha sido recurrida en casación por la Administración, estando en este momento pendiente de admisión el recurso presentado.

El criterio de Hacienda contradice al del TSJ de Cataluña y al Tribunal Supremo

Que la Dirección General de Tributos, en consulta V1043-2025 de 25 de junio y por tanto posterior a la sentencia del TSJ de Cataluña indicada, propugna una interpretación de la norma totalmente contraria a la defendida por dicho Tribunal.

Así, se refiere Tributos a un supuesto de una contribuyente con discapacidad, ingresada en una residencia de ancianos desde hace ya más de tres años, y que iba a vender la que fue su vivienda para poder costear los gastos de la residencia. Ello, con el agravante de que fue necesario pedir autorización judicial para poder vender la vivienda.

Y declara que “una vez que la consultante haya dejado de residir efectivamente en su vivienda, que hubo alcanzado para ella la consideración de habitual, con independencia de la causa que hubiera determinado el cese en la residencia efectiva (enfermedad, desempleo, traslado laboral, divorcio, separaciones, nacimiento de un hijo, etc.), dispone de un plazo de dos años para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley 39/2006, de 14 diciembre, de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia (BOE de 15 de diciembre). 

En consecuencia, para el caso planteado en el escrito de consulta, en el momento en que la venta se produzca se entendería cumplido el plazo de dos años del artículo 41bis.3 del RIRPF y por tanto esta no tendría la consideración de vivienda habitual de la consultante, no resultando aplicable en consecuencia el artículo 33.4.b) de la LIRPF.”

Estamos en definitiva ante una resolución que no sólo desoye el criterio del TSJ de Cataluña, sino también el de la sentencia del Tribunal Supremo de 5-5-2023 antes indicada. Ello al indicar que el plazo de dos años para vender la vivienda es exigible “con independencia de la causa que hubiera determinado el cese en la residencia efectiva”, cuando precisamente el Supremo permitió exceptuar dicho plazo si existía causa justificada para ello. 

¿Hay que hacer caso a Hacienda? El valor de las consultas de la Dirección General de Tributos

El problema no es, sin embargo, lo que diga la Dirección General de Tributos, sino que en algunos medios se haya dado publicidad a dicha resolución, indicando que efectivamente la condición de vivienda habitual se pierde por traslado a una residencia, una vez transcurran dos años sin proceder a la venta de la vivienda.

Y es que ello supone atribuir a las resoluciones de la Dirección General de Tributos una fuerza vinculante de la que carecen totalmente. Así, dispone el artículo 89 de la Ley General Tributaria que “La contestación a las consultas tributarias escritas tendrá efectos vinculantes para los órganos y entidades de la Administración tributaria encargados de la aplicación de los tributos en su relación con el consultante.”

En definitiva el criterio de Tributos tan sólo vincula a los órganos de la Administración Tributaria que se encargan de regularizar la situación de los contribuyentes. Pero no vincula en absoluto ni a los contribuyentes, ni a los Tribunales Económico-Administrativos, ni por supuesto a los Tribunales de Justicia.

Teniendo en cuenta lo anterior, el contribuyente puede en su declaración considerar que la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual más allá del plazo de dos años, por traslado a una residencia, está exenta por ser mayor de 65 años.

No obstante, conviene analizar las distintas opciones con que cuenta el contribuyente para decidir cuál es la mejor estrategia a seguir si su intención es la de discrepar del criterio de Hacienda, y defender adecuadamente sus derechos.

Cómo deben los contribuyentes declarar en su IRPF la venta de su vivienda por traslado a una residencia de ancianos

En efecto, a la hora de ver cómo tienen los contribuyentes que declarar en el IRPF la vivienda vendida por traslado a una residencia de ancianos, será necesario tener en cuenta lo siguiente. 

Vivienda vendida en 2025… ¿qué hacer?

En primer lugar, si la vivienda se vendió en 2025 deberá declararse la ganancia patrimonial antes del próximo 30 de junio. Pues bien, teniendo en cuenta que no estamos ante un tema totalmente pacífico, lo más prudente será declarar la ganancia obtenida, sin aplicar la exención, y acto seguido presentar una rectificativa en la que se declare la exención de tal ganancia por tratarse de la vivienda habitual.

Para ello, será necesario que el contribuyente tenga derecho a aplicar alguno de los supuestos de exención de la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual previsto en el IRPF. Y, además, que pueda justificar y acreditar el motivo por el que no pudo vender la vivienda antes del plazo de dos años desde que dejó de habitarla, por traslado a una residencia.

Esta forma de tributar no evitará una regularización caso de que Hacienda discrepe de la rectificativa presentada, pero al menos sí minimizará el riesgo de ser sancionado.

Vivienda vendida en ejercicios anteriores

En el caso de que la vivienda se transmitiera en ejercicios anteriores, y no se aplicará la exención, los contribuyentes cuentan con cuatro años para solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada (o presentar una rectificativa), para que se reconozca la exención, y se proceda a la devolución de ingresos indebidos.

En este punto, habrá que tener en cuenta el plazo de cuatro años de prescripción, debiendo solicitarse con urgencia la rectificación si la venta de la vivienda se realizó en el ejercicio 2021, por prescribir el derecho a hacerlo el próximo 30 de junio.

Cuando todavía no se ha vendido la vivienda, pero ya han pasado más de dos años desde el ingreso en la residencia

Puede ocurrir por último que todavía no se haya materializado dicha venta, pero el contribuyente ya esté fuera del plazo de dos años para venderla desde que se produjo el ingreso en la residencia.

Pues bien, ya hemos visto que en estos casos hay argumentos para poder aplicar la exención. No obstante, ello será más fácil si el contribuyente cuenta con prueba que justifique la imposibilidad de vender antes del plazo de dos años.

En este punto, será más fácil probar dicha imposibilidad de transmitir la vivienda si el retraso en vender no excede en mucho el plazo de dos años indicado. Es decir, no es lo mismo que el contribuyente haya tardado 3 años en vender la vivienda desde el ingreso en la residencia, que dicho retraso haya sido de 10 años.