Comprar una vivienda puede tener riesgos si se desconocen o pasan por alto algunas cuestiones. Existe una figura jurídica denominada afección fiscal, vinculada a determinados impuestos, que puede provocar que el nuevo propietario tenga que responder por deudas tributarias generadas por el anterior dueño.
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Incluso, en casos graves, podrían llegar a embargar la casa al comprador. Te contamos todo lo que tienes que saber sobre la afección fiscal de una vivienda.
- ¿Qué es la afección fiscal de una vivienda?
- ¿Puede Hacienda reclamar una deuda al nuevo propietario?
- ¿Qué impuestos pueden generar una afección fiscal?
- ¿Durante cuánto tiempo puede afectar esta responsabilidad?
- ¿Puede llegar Hacienda a embargar la vivienda?
- ¿Cómo saber si una vivienda tiene afección fiscal?
- ¿Está protegido el comprador de buena fe?
- Deudas municipales que pueden recaer sobre el comprador
¿Qué es la afección fiscal de una vivienda?
La afección fiscal es una garantía legal anotada en el Registro de la Propiedad que permite al fisco exigir el pago de ciertos impuestos pendientes gravando directamente el bien inmueble sobre el que recae la obligación tributaria.
Esto significa que, aunque la propiedad cambie de manos, la vivienda puede seguir respondiendo del pago de ciertos tributos que no pagó el anterior titular. Es decir, la deuda puede acompañar al inmueble, afectando al nuevo propietario.
¿Puede Hacienda reclamar una deuda al nuevo propietario?
La respuesta es sí, aunque con matices. Si el anterior propietario no abonó determinados impuestos relacionados con la transmisión de la vivienda o realizó una autoliquidación incorrecta, la Administración puede exigir el pago utilizando la afección fiscal del inmueble.
Por ejemplo, esto puede ocurrir cuando:
- El vendedor declaró un valor inferior al real para pagar menos impuestos.
- Existe una liquidación complementaria pendiente.
- El impuesto correspondiente a la transmisión no fue abonado correctamente.
- Se detectan errores o irregularidades en la declaración tributaria presentada.
En estos supuestos, la Administración puede dirigirse contra el inmueble y, por tanto, afectar al nuevo propietario, aunque este actuara de buena fe.
¿Qué impuestos pueden generar una afección fiscal?
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Cuando se compra una vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar el ITP. Si Hacienda considera que el valor declarado fue inferior al que correspondía, puede practicar una liquidación complementaria y exigir la diferencia.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Las casas adquiridas por herencia o donación también quedan afectas al pago del impuesto durante un plazo determinado. Si la deuda no se satisface, el inmueble puede responder frente a Hacienda.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): En algunas operaciones podría dar lugar a responsabilidades asociadas al inmueble.
¿Durante cuánto tiempo puede afectar esta responsabilidad?
Con carácter general, las afecciones fiscales caducan cinco años, aunque el plazo puede variar según el impuesto y de las circunstancias de cada caso. Durante ese tiempo, la Administración conserva la posibilidad de actuar para reclamar las cantidades pendientes.
¿Puede llegar Hacienda a embargar la vivienda?
En los casos más extremos, sí. Si la deuda tributaria no se satisface y la Administración agota las vías ordinarias de cobro, puede iniciar un procedimiento de apremio y embargar la vivienda o el inmueble afecto al pago de la deuda.
Aunque este escenario no es el más frecuente, es el mayor riesgo para quienes adquieren una vivienda sin comprobar previamente su situación tributaria.
El embargo no se produce de forma inmediata. Antes, Hacienda notifica la deuda, concede plazos para pagar y sigue un procedimiento. Nunca te embargan la casa sin avisar y en un plazo corto de tiempo.
Eso sí, nunca debes ignorar los mensajes y comunicaciones de la administración respecto a tu vivienda, ya que puede agravar significativamente la situación.
¿Cómo saber si una vivienda tiene afección fiscal?
Antes de firmar una compraventa es recomendable realizar varias comprobaciones:
Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad
Este documento permite conocer las cargas inscritas sobre el inmueble, como hipotecas, embargos o determinadas afecciones fiscales. La puedes conseguir aquí.
Revisa la información catastral
El Catastro ofrece información descriptiva del inmueble y sirve para contrastar datos esenciales de la vivienda, como superficie, referencia catastral y titularidad.
Comprueba el pago de los impuestos municipales
Es aconsejable solicitar justificantes del pago del IBI y otros tributos de la localidad y verificar que no existen deudas pendientes con el ayuntamiento.
¿Está protegido el comprador de buena fe?
La ley ofrece cierta protección al comprador que actúa de buena fe y cumple con las comprobaciones razonables antes de adquirir la vivienda. No obstante, esa protección no elimina automáticamente la afección fiscal existente sobre el inmueble.
Deudas municipales que pueden recaer sobre el comprador
Además de las deudas con Hacienda derivadas del ITP o del Impuesto sobre Sucesiones, el comprador debe comprobar que la casa está al corriente del pago del IBI, la tasa de basuras y la plusvalía municipal.
En caso de impago, algunas de estas obligaciones pueden dar lugar a reclamaciones sobre el inmueble o afectar al nuevo propietario, por lo que es recomendable solicitar certificados de deuda cero antes de formalizar la compraventa. También es aconsejable pedir el certificado de deudas a la comunidad de vecinos.
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