Hacienda aclara que el IBI no reduce la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada

Vender una vivienda heredada no solo implica decidir el momento adecuado para hacerlo. También obliga a calcular los impuestos que habrá que pagar por la operación. En ese proceso surge una duda muy habitual: ¿puede el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) reducir la ganancia patrimonial?

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La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado esta cuestión en la consulta vinculante V0604-26, donde concluye que el IBI no puede computarse para rebajar la tributación derivada de la venta.

Por qué el IBI no reduce la ganancia patrimonial al vender una vivienda

La venta de un inmueble genera una alteración patrimonial que puede dar lugar a una ganancia o a una pérdida. Su importe se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006.

En el caso de una vivienda heredada, el valor de adquisición no es el precio que pagó el fallecido cuando compró el inmueble. Al tratarse de una adquisición por herencia, el artículo 36 remite a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de forma que el valor de adquisición estará integrado por el determinado conforme a dicho impuesto (sin que pueda exceder del valor de mercado), incrementado por los gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya soportado el heredero. La duda planteada ante la DGT era si el IBI puede formar parte de esos gastos.

La Administración tributaria recuerda que este impuesto no es un gasto inherente a la adquisición ni de la transmisión del inmueble en los términos previstos por la normativa. En consecuencia, no puede computarse para incrementar el valor de adquisición ni para reducir el de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.

Qué gastos pueden reducir la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada

La Ley del IRPF sí permite, en cambio, incorporar a este cálculo determinados gastos y tributos directamente relacionados con la adquisición o con la transmisión, así como el coste de las inversiones y mejoras realizadas, mientras cumplan los requisitos legales y puedan acreditarse documentalmente.

En concreto, el valor de adquisición puede incrementarse con la parte proporcional del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente a la vivienda, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, siempre que haya sido satisfecho por el heredero cuando proceda, así como los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría o asesoramiento derivados de la aceptación y formalización de la herencia.

Por su parte, el valor de transmisión puede minorarse con los gastos y tributos inherentes a la venta que haya asumido el transmitente. Entre ellos se encuentran los honorarios de la agencia inmobiliaria, los gastos notariales, registrales y de gestoría, los derivados de la cancelación de la hipoteca, la obtención de la cédula o certificado de habitabilidad, el de eficiencia energética o el de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios, así como la plusvalía municipal cuando corresponda abonarla al vendedor. De hecho, la propia DGT ya había reconocido la deducibilidad de estos conceptos en la consulta vinculante V0926-18, de 10 de abril de 2018.

Cómo acreditar ante Hacienda los gastos deducibles

Tributos recuerda además que no basta con que un gasto sea deducible. Para que se tenga en cuenta, el contribuyente deberá acreditar su importe y su relación con la operación mediante cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, como apunta el artículo 106 de la Ley General Tributaria.

Esto implica conservar las facturas, justificantes de pago, escrituras y demás documentación relacionada tanto con la aceptación de la herencia como con la posterior venta del inmueble, ya que, en caso de comprobación, será el contribuyente quien deba acreditar que esos gastos cumplen los requisitos exigidos para su inclusión en el cálculo de la ganancia patrimonial.

La consulta confirma así que solo pueden computarse a estos efectos los gastos previstos por la normativa tributaria y debidamente acreditados, quedando excluidos los costes derivados de la mera titularidad o tenencia del inmueble, como el IBI.