El pasado martes 29 de septiembre el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-ley (RDL 26/2026) con medidas en materia de vivienda, entre ellas la actualización de los coeficientes máximos que se aplican en la plusvalía municipal, que finalmente el Congreso de los Diputados ha tumbado. En algunos casos la subida era de hasta el 40% de este impuesto en la mayoría de los periodos de tenencia de la vivienda de menos de 15 años. Pero como dicho Real Decreto-ley no se ha convalidado en el Congreso de los Diputados, esta temida subida se ha quedado en papel mojado de momento, con lo que los coeficientes que están en vigor son los de 2024.
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El Gobierno había modificado los coeficientes para el cálculo de este tributo con el método objetivo y traían fuertes incrementos. Al no haber Presupuestos Generales del Estado para 2025, el Ejecutivo ha llevado a cabo la actualización de los importes de los coeficientes máximos de aplicación para la determinación de este tributo mediante varios reales decretos que no han sido convalidados en el Congreso de los Diputados, con lo que los nuevos coeficientes de 2026 no han entrado en vigor y siguen vigentes los de 2024. ¿Por qué los de 2024? Porque en 2025 también se tumbaron en el Congreso los coeficientes contemplados para ese año, tal y como recuerda el abogado fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence.
Los nuevos coeficientes que han decaído penalizaban la venta de viviendas que se vendían pocos años después de su compra, con el objetivo de castigar “las operaciones especulativas”, tal y como pedía el Gobierno. Así, por ejemplo, los coeficientes aumentaban, sobre todo, cuando se transmite el inmueble en menos de un año, al cabo de 2 y 3 años y, especialmente, al cabo de los 7 años hasta los 15 años. A partir de los 17 años de tenencia los coeficientes se reducían.
En 2021, el Gobierno aprobó un Real Decreto-ley para adaptar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, a la sentencia del Tribunal Constitucional, que tumbó el diseño hasta entonces vigente del impuesto porque consideraba que siempre había incremento de valor cuando se transmitía un inmueble, aunque se vendiera a pérdidas.
Esta previsión de actualización de dichos importes está habilitada por la normativa propia del impuesto, que establece que "estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado".
Cabe recordar que el decreto reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
En opinión de del Campo, "el nuevo método objetivo para calcular las plusvalías municipales, introducido en 2021 tras la demoledora sentencia del Tribunal Constitucional que tumbó definitivamente el viejo método objetivo, sería válido según el propio Tribunal Constitucional en la medida en que los coeficientes establecidos cada año vayan teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y es por eso que la Ley de Haciendas locales establece que deben ser actualizados anualmente mediante norma con rango legal, como sería la Ley de Presupuestos o bien un Real Decreto-ley que sea finalmente convalidado".
"Si ocurre que no se aprueban Leyes de Presupuestos y han sido tumbados los Real Decretos-leyes que fijaron los coeficientes para 2025 y para 2026, quedando vigentes un año más los fijados para 2024, quedará nuevamente en entredicho la constitucionalidad de las plusvalías municipales calculadas con el nuevo método objetivo", añade del Campo.
Cómo liquidar la plusvalía municipal en 2026 y cómo recuperar lo pagado de más
A la hora de liquidar el impuesto, hay que tener en cuenta que el Real Decreto – ley que introdujo los coeficientes para el ejercicio 2026, aunque no ha sido finalmente convalidado, sí que ha tenido efectos durante dos días. Ello se debe a que el resultado negativo en la votación de convalidación produce la inmediata cesación de los efectos del Real Decreto-Ley y su desaparición del ordenamiento. Sin embargo, lo que no desaparecen son los efectos producidos por el Real Decreto-Ley durante su vigencia (desde el miércoles 30 de septiembre (un día después a la publicación en el BOE) y el viernes 2 de octubre.
En relación con esta cuestión, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario y Socio Director del despacho Salcedo Tax Litigation, recuerda que los efectos del Real Decreto-ley finalmente no convalidado han cesado el viernes 2 de octubre, y a partir de dicha fecha, y salvo que se aprueben nuevos coeficientes de actualización, regirán de nuevo los coeficientes que se aprobaron para el ejercicio 2024.
Por ello a la hora de autoliquidar el impuesto hay que tener claro en primer lugar cuáles son los coeficientes aplicables según la fecha en que se haya transmitido el terreno. Por su parte, si es el Ayuntamiento el que aprueba y notifica la liquidación habrá que revisar que se han aplicado los coeficientes correctos, y en caso contrario surgirá el derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos. Ello, al haberse aplicado una norma (en este caso el Real Decreto-Ley 26/2026), que a partir del 02-10-2026 ya no tenía efectos, zanja José María Salcedo.
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