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Especial: las promotoras que venden, que dan y que se retiran

Autor: @dmontero

En los últimos días se han conocido los resultados de las promotoras inmobiliarias que cotizan en la bolsa española. La lectura de sus resultados pone de manifiesto claramente la estrategia de cada una de ellas. Así, mientras que algunas siguen con el negocio de la  venta de casas directa, como metrovacesa o afirma, otras basan sus ingresos en daciones de pisos a sus bancos acreedores o socios, como reyal urbis. Por último, quedan las que están en claro proceso de retirada, como colonial o realia, o desinversión de activos, como vallehermoso

Caídas interanuales de ventas, recuperaciones en el segundo trimestre, descensos dramáticos de los márgenes del negocio, daciones de pisos a bancos y venta de activos y suelo a bajos precios para reducir deuda constituyen la radiografía de la estrategia de la mayoría de las compañías

 

 Metrovacesa: las ferias y promociones multiplican sus ventas

 

 En lo que va de año metrovacesa ha conseguido vender 255 viviendas, por un importe total de 46,4 millones de euros. Aunque los ingresos obtenidos por ellas ha caído un 55% ha conseguido pasar de las 29 ventas en el primer trimestre del año a las 226 (casi ocho veces más) en el segundo trimestre. Durante el primer semestre, la firma ha entregado 417 unidades, frente a la cifra de 842 unidades correspondientes al mismo periodo del año anterior 

Esto obedece, según la empresa, al “buen  resultado de las medidas comerciales que se están llevando a cabo”. Durante este trimestre la empresa, que recientemente fue tomada por los bancos por problemas con la deuda de la familia sanahuja, participó en varias ferias inmobiliarias y puso en marcha diferentes promociones como la de “nadie se ha atrevido a bajar hasta aquí” o “tu casa en la playa” con descuentos de hasta el 50%

 

  Colonial: de retirada 

 

Colonial, empresa que también ha caído en manos de los bancos por los problemas de deuda, confiesa desde hace varios meses sin titubeos que se encuentra en claro proceso de abandono del negocio de promociones de viviendas para ser una firma más patrimonialista. De hecho, actualmente no tiene en proyecto ninguna promoción nueva y sólo apuesta por vender lo que tiene

Así, apunta que sus ventas contables de viviendas en el primer trimestre alcanzaron los 30,9 millones de euros correspondientes principalmente a las promociones de vallecas en Madrid y sant cugat can matas en Barcelona. Al mismo tiempo, ingresó más por la venta de suelo, 37,5 millones

Sin embargo, pese a la suma de ambos ingresos (68,4 millones) su margen fue prácticamente nulo, al ser de apenas 0,3 millones de euros tras descontar los costes de esas ventas. La empresa justifica que dicho margen está muy alejado de los niveles históricos ya que fueron integrados en el balance “por su valor de mercado razonable en el momento de la adquisición de dichas compañías por parte de colonial (antes grupo inmocaral)

Al cierre del primer semestre grupo colonial mantiene promociones en curso de desarrollo que representan 567 viviendas, lo que supone un 40% menos si comparamos con el mismo periodo del año anterior. De las 567 viviendas en curso, 135 viviendas ya han  sido pre-vendidas (24% del total), pese a las bajas que está registrando por parte de algún interesado. El 76% restante (432 viviendas) están en proceso de venta. Respecto al suelo residencial en reserva, la firma sigue teniendo una cartera de 1,7 millones de m², de los cuales aproximadamente un 54% están ubicados en Andalucía y el 46% restante se distribuye entre Madrid y la zona este de la península (Cataluña/levante/palma)

Según el comunicado de la empresa, “colonial continuará con su estrategia de disminuir progresivamente su reserva de suelo residencial mediante ventas con el doble fin de optimizar el tamaño de la misma y adecuarlo a la estrategia seguida por el grupo y reducir el nivel de endeudamiento

 

Vallehermoso: deshaciéndose de suelo a pasos agigantados

 

Vallehermoso ha conseguido una sorprendente cifra de ingresos durante el primer semestre. En total, la unidad de sacyr vallehermoso, ha tenido unos ingresos de 1.156 millones de euros, un 127% más que el año anterior

Analizando los datos encontramos que la compañía ha vendido una enorme cantidad de suelo, por la que ha ingresado 771 millones de euros, 11 veces más que en el mismo periodo del año anterior. La diferencia es que el pasado año vendía dicho suelo con un margen del 30% y este ejercicio ha tenido que tirar el margen al 3,7%, es decir, “está vendiendo sin apenas margen”, como reconocen en su comunicado a la cnmv

En el área de viviendas, la compañía ha facturado 385 millones de euros, un 12% menos que hace un año. En esta área ha elevado levemente su margen, al pasar del 11,7% al 12%

Su cartera de preventas a 30 de junio de 2009 asciende a 985,4 millones de euros, frente a los algo más de 1.000 millones que logró en todo el pasado año completo. Por lo tanto, se podría decir que tiene el año hecho. De hecho, asegura que “la cartera actual garantiza también la actividad de un próximo ejercicio”

 

  Afirma: la cuestión es vender

 

 Durante el primer semestre del año, afirma tuvo más ingresos por la venta de suelo que por la venta de casas. Esto resume claramente la situación del negocio residencial de la empresa, que busca ventas a toda costa para rellenar su caja con la que atender sus compromisos financieros. En el primer trimestre firmaron la preventa de 42 viviendas y en el segundo han logrado 62, lo que eleva el total a 104 viviendas vendidas en el semestre

En los seis primeros meses de 2009 la cifra de negocio del grupo se situó en 73,5 millones de euros, de los que sólo 25,1 millones correspondieron a escrituración de viviendas, locales y garajes (101 escrituras de compraventa en total)

Afirma no ha iniciado la comercialización de ninguna nueva promoción en 2009 y tiene 60 en plena gestión, con un total de 1.889 viviendas pendientes de entrega o en curso. De ellas, a 30 de junio de 2009,  tiene 494 viviendas prevendidas por un importe de 97 millones de euros (39 en modalidad de alquiler con opción a compra)

Por delegaciones, Castilla La Mancha es la que tiene una mayor cartera vendida (65%), seguida de levante (59%) y centro Andalucía (55%). Afirma sigue apostando por su campaña “housing revolution” para vender casas. En 2009 ha añadido la modalidad de prueba y compra mediante la que ofrece al cliente alquilar durante 6 meses la casa y una bonificación de hasta el 20% en caso de que decida adquirirla. Además, ha incluido un seguro de desempleo gratuito a los que escrituren la vivienda

 

 Renta corporación: la banca, su mejor “cliente”

 

Renta corporación es un grupo inmobiliario cuya actividad consiste en comprar edificios, transformarlos mediante la aportación de valor y venta posterior de los inmuebles ubicados en localizaciones prime de grandes ciudades

La empresa arrastraba durante los últimos meses serios problemas financieros que desembocó el pasado 26 de mayo en la firma de una refinanciación de su deuda. A cambio de bajar su deuda y ampliar el plazo de devolución, la empresa tuvo que entregar a la banca una gran cantidad de inmuebles, que junto con las ventas ordinarias han disminuido su nivel de existencias al 50%

En su contabilidad registra unas ventas en el primer semestre de 321 millones de euros, casi el doble que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, la empresa precisa que 281 millones (el 87,5%) corresponden al proceso de refinanciación, es decir, que se han entregado a los bancos. Las ventas ordinarias ascienden a 36,7 millones, de los que el 71% ha sido suelo. De todos los datos, no precisa cuánto ha correspondido a viviendas y cuánto a oficinas. Su margen es este periodo ha sido de -2,0 millones de euros, principalmente por las daciones a bancos sin margen

 

 Realia: vendiendo casas, pero con mucho descuento

 

Realia ha vendido en el primer trimestre 319 viviendas, un 99,4% más que en el mismo periodo que el pasado año. El reparto a lo largo del año ha sido de 126 ventas en el primer trimestre y 193 firma en el segundo trimestre. Sin embargo, la firma reconoce que se ha logrado con “una política de precios a la baja”

De hecho, en sus cuentas ha quedado reflejado la fuerte caída del margen, que ha pasado del 19,4% del primer semestre del pasado año al 4,9% de 2009. Los descuentos se han hecho principalmente en viviendas terminadas y en este periodo no ha vendido nada de suelo

Durante este periodo se han entregado 300 viviendas, principalmente en el área de Madrid o centro (112), levante (73) y Andalucía (61). A las 300 viviendas entregadas, 319 preventas hay que sumar 327 unidades que tiene en cartera. Dichas casas pendientes de ser vendidas están lejos de las 807 viviendas que tenían a finales del primer semestre de 2008

 

Reyal urbis: los bancos aligeran la carga de pisos

 

Reyal urbis ha cerrado un semestre marcado por la liquidación de más de 1.000 viviendas de su balance y con un aumento de la facturación. Sin embargo, el tirmo de ventas comerciales (preventas) cae a ritmos cercanos al 25%, lo que da una idea de cómo está el ritmo comercial de la compañía

Para explicar los números hay que recordar que reyal urbis tiene un acuerdo con banesto desde 2008, con quien creó la sociedad promodomus para traspasarle pisos que no vendía. En concreto, el acuerdo hace que venda a dicha sociedad, donde participa en un 49%, inmuebles y traspase la promoción y gestión de la venta, traspadándole también los riesgos y deudas, como explican en el comunicado a la cnmv. Si después, pasados 27 meses, no se han vendido, reyal urbis tiene el compromiso de recomprar el 50%

También tiene acuerdo con entidades financieras dentro del proceso de renegociación de la deuda por la que vende a los bancos pisos terminados, que anota como venta. Aquí reconocen 145,6 millones de euros durante el primer semestre

A finales de julio de 2009, la cartera de reyal tiene unas existencias por valor de 4.390,7 millones, que se reparten principalmente en 3.652 millones en terrenos y solares, 813 millones en inmuebles terminados y 331 millones en obras en curso