La Audiencia Provincial de Sevilla ha puesto orden en una cuestión que suele generar conflictos al terminar un contrato de alquiler: qué parte de la fianza puede retener el propietario y qué gastos, por el contrario, debe asumir él mismo.
La sentencia analiza con detalle qué actuaciones eran imprescindibles para restituir el local a su estado inicial y cuáles, por el contrario, respondían a mejoras voluntarias ajenas al uso del arrendatario.
La disputa sobre la fianza y las obras que el propietario atribuyó al inquilino
El caso arranca con el fin del contrato de un local comercial dedicado a la venta de vehículos. La empresa arrendataria reclamó la devolución de las cantidades entregadas al inicio: 13.000 euros en concepto de fianza legal y 18.150 euros en calidad de aval en garantía del pago de rentas, lo que sumaba 31.150 euros, además de 1.596,93 euros correspondientes a consumos eléctricos generados con posterioridad a la entrega del inmueble.
El propietario no lo vio así. Retuvo todo el dinero alegando que asumió reformas de cierta envergadura para reparar daños supuestamente ocasionados por el inquilino. El Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Sevilla le dio la razón, considerando que las obras eran necesarias.
¿Qué cubre la fianza en un arrendamiento de local comercial?
En segunda instancia, la Audiencia examinó una a una las obras realizadas y concluyó que la fianza solo puede aplicarse a actuaciones estrictamente necesarias para restituir el local, descartando las mejoras promovidas por el propietario que no quedaron acreditadas como responsabilidad del arrendatario.
Obras imputables al arrendatario y límite deducible de la fianza
Como criterio clave, determinó que solo podía cargarse la nivelación del suelo. Esta intervención no fue una simple mejora, sino una modificación específica realizada para instalar carriles metálicos destinados a la exposición de vehículos, lo que alteró el pavimento original y exigía una corrección para devolver el bien a su estado inicial.
Al tratarse de una obra directamente vinculada a la actividad comercial y que supuso una transformación del suelo, la Audiencia entendió que su reparación sí debía imputarse al arrendatario.
Las demás obras eran mejoras voluntarias y no podían cargarse al inquilino
La Audiencia Provincial descartó que las restantes obras pudieran descontarse de la fianza, al considerar que formaban parte de una reforma integral acometida voluntariamente por la propiedad, sin que se hubiese acreditado su necesidad para restituir el local a su estado original ni su vinculación con la actividad de la arrendataria.
Este criterio coincide con la doctrina reiterada de distintas Audiencias Provinciales, citada por la propia resolución, según la cual la mera apreciación de obras o desperfectos no basta para retener la fianza cuando no se acredita su imputación al arrendatario y el coste real de su reparación.
Al no aportarse prueba suficiente sobre la necesidad y alcance de estas obras, la Audiencia rechazó su imputación y confirmó que solo la actuación relativa a la nivelación del suelo podía considerarse obra restitutoria.
A partir de este análisis, el tribunal fijó un límite objetivo: solo podían descontarse 13.000 euros, correspondientes a la fianza legal pactada en el contrato y destinados a cubrir la citada obra del suelo.
El resto de las cantidades retenidas, incluidos los 18.150 euros del aval en garantía de rentas, debían devolverse, al tratarse de un instrumento de garantía ajeno a la reparación de daños. También ratificó la devolución de 1.596,93 euros en consumos eléctricos indebidamente cargados, al quedar acreditado que dichos consumos se generaron con posterioridad a la entrega del local.
Además, en el mismo procedimiento, el arrendador tenía reconocida una reclamación de rentas por 9.649,34 euros. Tras compensar ambas partidas, la Audiencia fijó un saldo final favorable a la arrendataria de 10.097,59 euros, más intereses.
Claves sobre la devolución de la fianza en locales comerciales
El fallo refuerza un principio esencial del régimen de fianzas en los arrendamientos de locales: su función es restituir el inmueble al estado pactado, no financiar reformas, actualizaciones estéticas o mejoras que incrementen el valor por iniciativa del propietario. Cualquier actuación destinada a modernizar instalaciones, redistribuir espacios o adaptar el local a nuevos usos queda fuera del ámbito que la fianza puede cubrir.
Para que el propietario pueda retener alguna parte de la cantidad entregada al inicio del contrato, la sentencia exige una acreditación precisa del daño imputable al arrendatario y del coste real de su reparación.
No basta con señalar deficiencias o presentar presupuestos genéricos: es necesario demostrar que el deterioro procede del uso del inquilino y que la obra es necesaria para restituir el inmueble al estado en que fue entregado. Sin esa prueba, la retención es improcedente.
El caso subraya también la importancia de documentar el estado del local, tanto al inicio como a la finalización del contrato. En arrendamientos para actividades comerciales (donde es habitual intervenir en instalaciones, suelos, divisiones o acabados), un inventario fotográfico o en vídeo, acompañado de actas de entrega y recepción, puede ser determinante para evitar controversias y acreditar cuáles eran las condiciones reales del inmueble en cada momento.
Contratos claros para evitar litigios por la devolución de la fianza
El asunto también pone de relieve la necesidad de redactar contratos precisos y completos que regulen las obras que puede realizar el inquilino, qué actuaciones requieren autorización y los elementos que deben revertirse o mantenerse al finalizar el arrendamiento, pues una cláusula vaga o ambigua puede convertir una simple devolución de fianza en un litigio que se prolongue durante años, con consecuencias económicas para ambas partes.
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