El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre uno de los conflictos más habituales en edificios residenciales: el uso de salidas de humos en locales de hostelería. En una sentencia del 29 de enero, declara la nulidad del acuerdo de una comunidad de propietarios que pretendía obligar a un establecimiento a desmontar una chimenea instalada décadas atrás.
La clave no se encuentra tanto en la instalación como en la conducta previa de los vecinos, que durante años toleraron su uso y conocían el proyecto de reforma del local para destinarlo a restaurante. Cuando finalmente decidieron prohibirlo, las obras ya habían concluido y la inversión estaba realizada.
Una salida de humos consentida durante décadas
El conflicto surgió cuando la comunidad aprobó en una junta extraordinaria exigir al propietario que dejara de utilizar la salida de humos que atravesaba el patio comunitario y que desmontara la chimenea instalada en 1990.
En aquel momento, la instalación se había autorizado a un arrendatario concreto y con carácter personal y temporal. Sin embargo, la chimenea nunca se retiró y el local siguió funcionando como negocio de hostelería.
Uso continuado de la instalación durante años sin oposición de la comunidad
El primer arrendatario abandonó el local, pero la instalación permaneció en su lugar. Posteriormente otro inquilino explotó el establecimiento como restaurante y utilizó la misma salida de humos.
Cuando una sociedad adquirió el inmueble en 2016, comunicó a la presidenta de la comunidad y al administrador su intención de abrir un restaurante y les entregó el proyecto de reforma. Ambos conocieron el proyecto e incluso visitaron el local durante la ejecución de las obras, sin formular objeciones al uso de la salida de humos y limitándose a manifestar cierta preocupación por posibles molestias acústicas.
Prohibición de la salida de humos e impugnación del acuerdo
El escenario cambió cuando terminaron la reforma. En marzo de 2017, la comunidad aprobó un acuerdo por el que se prohibía utilizar la salida de humos existente y se ordenaba desmontar la chimenea.
Para el propietario del local, la decisión llegó demasiado tarde: el restaurante ya estaba reformado y listo para abrir al público. Por ese motivo decidió impugnar el acuerdo. El litigio pasó por varias instancias antes de llegar al Tribunal Supremo.
El Juzgado de Primera Instancia nº 83 de Madrid desestimó la demanda, al considerar que no se había acreditado la existencia de un derecho adquirido sobre la salida de humos y que la autorización concedida en 1990 tenía carácter personal y temporal.
La situación cambió en segunda instancia, cuando la Audiencia Provincial estimó el recurso del propietario, declarando la nulidad del acuerdo comunitario, al entender que la comunidad había tolerado durante años la instalación y permitió que el nuevo propietario ejecutara la reforma proyectada con pleno conocimiento de la misma. Esa conducta generó una expectativa razonable de que la salida de humos podía seguir utilizándose.
El Tribunal Supremo confirma la nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios
La comunidad recurrió en casación, pero el Supremo desestimó el recurso y confirmó la sentencia de la Audiencia, declarando la nulidad del acuerdo al amparo del artículo 18.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 7.1 del Código Civil, que exige que los derechos se ejerzan conforme a las exigencias de la buena fe.
La Sala de lo Civil recuerda que la doctrina de los actos propios impide actuar en contradicción con una conducta anterior cuando esta ha generado una confianza legítima en otra persona. En el ámbito de las comunidades de propietarios, este principio exige cierta coherencia en el ejercicio de los derechos y prohíbe adoptar decisiones que frustren expectativas razonables.
El alto tribunal destaca que la comunidad no exigió la retirada de la chimenea tras finalizar el contrato del arrendatario inicialmente autorizado, toleró que otros inquilinos utilizaran la instalación y que conocía el proyecto para destinar el local a la actividad de restauración sin formular objeciones al uso de la salida de humos.
Ahora bien, el fallo no reconoce la existencia de un derecho sobre la instalación por el mero transcurso del tiempo, ni por la simple tolerancia aislada, sino que valora de forma conjunta la conducta de la comunidad, su conocimiento de la situación y la confianza generada.
El Supremo pone límites a las decisiones tardías de las comunidades
A partir de estos hechos, la Sala concluye que la comunidad permitió la ejecución de una inversión relevante siendo consciente de la situación, sin advertir que posteriormente pretendía prohibir el uso de la instalación. Cuando finalmente adoptó el acuerdo para desmontar la chimenea, el restaurante ya estaba adaptado para iniciar su actividad.
Por ello, el Supremo aprecia que el derecho se ejercitó de forma tardía y contraria a la buena fe, al haber generado en el propietario una confianza razonable en que la comunidad no actuaría contra la instalación.
Consecuencias jurídicas de tolerar una salida de humos durante años
Esta resolución refuerza una idea clave: el conocimiento de la situación y la tolerancia prolongada pueden tener consecuencias. Cuando los vecinos permiten durante años una instalación y, además, consienten que un propietario realice una inversión con pleno conocimiento del proyecto, no pueden prohibir su uso de forma sorpresiva y contradictoria, salvo que concurran circunstancias nuevas y relevantes que justifiquen ese cambio de criterio.
En estos casos, no existe un derecho automático sobre la instalación, pero sí una situación jurídicamente protegible en función de la conducta de la comunidad y de la confianza legítima generada, siempre desde la perspectiva del principio de buena fe y la doctrina de los actos propios.
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