La expropiación de viviendas en Berlín amenaza con un golpe de 8.000 millones a Vonovia

Vonovia, el mayor propietario de viviendas residenciales de Europa, podría perder más de 8.000 millones de euros si salen adelante los planes de nacionalización de viviendas en Berlín, ya que los partidos que previsiblemente formarán Gobierno en la capital alemana debaten la expropiación de más de 140.000 pisos de alquiler.

El partido de izquierdas Die Linke, ganador de las elecciones regionales de septiembre, ha acordado iniciar conversaciones de coalición con el Partido Socialdemócrata y Los Verdes para transferir grandes carteras de apartamentos a manos públicas, con el objetivo de reducir los precios de los alquileres en la capital.

La propuesta, que contempla una compensación muy inferior a los valores de mercado, podría suponer pérdidas de más de 11.000 millones de euros para cuatro grandes empresas inmobiliarias, en comparación con el valor al que figuran dichos activos en sus balances, según cálculos del FT.

Berlín se enfrenta a una escasez crónica de vivienda. La ciudad, con 4 millones de habitantes, tiene un déficit estimado de 100.000 apartamentos, según el Senado de Berlín.

Según estos planes -que se basan en una cláusula de la Constitución alemana aún no aplicada-, las empresas inmobiliarias que posean más de 10.000 apartamentos en Berlín se verían obligadas a transferir al sector público aquellos que superen dicho umbral. Los datos facilitados por las propias empresas indican que más de 144.000 viviendas podrían verse afectadas.

Los partidos prevén pagar un máximo de 16.000 millones de euros, lo que supondría una compensación media de algo más de 100.000 euros por apartamento. La legislación correspondiente se presentaría de cara a 2028.

Según los cálculos del FT, basados ​​en la información divulgada por las cuatro empresas más expuestas (Vonovia, Heimstaden, Adler y Covivio), esta cifra se situaría más de un 40% por debajo del valor contable medio de sus propiedades.

El propio canciller alemán Friedrich Merz ya ha adelantado que el Gobierno federal prepara ya una ley para impedir las expropiaciones.

Las acciones de Vonovia, el mayor propietario de viviendas en la capital alemana, con una cartera de aproximadamente 130.000 pisos, han caído a su nivel más bajo desde 2023. Sus pisos tienen un valor de mercado promedio de 170.000 euros cada uno, según la información divulgada por la empresa; esto significa que los 120.000 apartamentos en riesgo de nacionalización tendrían un valor de 20.400 millones de euros.

La compañía solo recibiría 12.000 millones de euros en concepto de compensación, lo que supondría una pérdida de 8.400 millones de euros: aproximadamente el 60% de su capitalización bursátil actual.

El director ejecutivo de Vonovia, Luka Mucic, ha afirmado que los planes son inconstitucionales” y que no superarían un desafío legal. “Alemania necesita fiabilidad, seguridad jurídica y un entorno de inversión estable para hacer frente a su déficit de 1,4 millones de viviendas”, señaló. 

A pesar de la incertidumbre, Vonovia indicó que tiene previsto invertir 539 millones de euros este año en su actual cartera en Berlín y que, en este momento, está construyendo 1.000 unidades.

Heimstaden, por su parte, podría enfrentarse a pérdidas de 1.500 millones de euros en 10.000 apartamentos valorados en 2.500 millones de euros. El codirector ejecutivo de Heimstaden, Christian Fladeland, expresó sus dudas de que los planes lleguen a materializarse, pero advirtió que la compensación propuesta afectaría negativamente a la inversión.

“Alemania dejaría de ser un destino apto para la inversión si esto se hace realidad”, agregó. En cuanto a los planes de la propia empresa, añadió que “si te despojan de tanto valor, sin duda no darás prioridad a nuevas inversiones en un mercado así”.