El gabinete de estudios económicos axesor hace un repaso de la situación del sector inmobiliario y concluye que para que la demanda de vivienda se recupere es necesaria una mayor caída de precios y que se mantengan bajos los tipos de interés. Además, analiza la caída de precios por provincias para 2011 y el papel de la banca, que puede facilitar el ajuste en el mercado inmobiliario con mayores caídas de precios
1.- demanda de vivienda: se trata de una de las claves para la recuperación del sector. Su comportamiento dependerá del acceso al crédito, de la evolución del desempleo, de la evolución de los precios de la vivienda y del componente demográfico. Además, como recuerda asexor, los problemas que existen en el mercado de trabajo español elevan la incertidumbre sobre las personas ocupadas, que optan por retrasar la compra de una vivienda
Axesor propone razones optimistas como la previsible mayor caída de precios y los bajos tipos de interés para impulsar la demanda. La primera de las razones debería producirse en los próximos trimestres y en cuanto a la segunda, los tipos están en mínimos históricos con lo que cualquier subida futura (se descarta a corto plazo) penalizará el mercado inmobiliario
Por el momento, ni los severos problemas de liquidez del sistema financiero ni el desempleo permiten mirar con optimismo la reactivación de la demanda de vivienda y la salida de la crisis inmobiliaria, según la firma
2.- el precio de la vivienda: los bajos tipos de interés, un fácil acceso al crédito, las altas rentabilidades del sector, expectativas de mayores aumentos de precios fueron un cóctel explosivo que derivó en la formación de la burbuja inmobiliaria. Desde el pico alcanzado en el primer trimestre de 2008 y según datos del ministerio de vivienda, el precio ha acumulado una caída nominal del 12,02% a finales del primer semestre del 2010
Axesor recuerda que los precios han caído poco en relación con el indicador de accesibilidad medido a partir de la capacidad de pago a largo plazo de las familias españolas. Y hay ratios como el precio de la vivienda y la renta de los hogares que indican la necesidad de mayores caídas, entre un 12 y 15% más de media, para bajar de los 6,8 años de renta familiar bruta necesarios para la compra de una casa a una cifra en torno a 4-5 años
La firma destaca que los ajustes de precios se producirán en función de los diferentes mercados y/o provincias ya que en cada una hay un stock o una demanda distinta. Para 2011 entre las provincias españolas en que se estima una mayor caída del precio se encuentran málaga y Toledo, con descensos del 31% y 27%, respectivamente, desde su propio pico. Otras provincias expuestas a fuertes caídas de precios de entre el 20% y 30% son Alicante, Valencia, Huelva, tenerife, Zaragoza, Madrid, Las Palmas, Segovia, grandaa, Almería cádiz, Guadalajara, castellón, Baleares, Huesca y Murcia
Axesor destaca en su informe "la verdadera dimensión de la crisis del macrosector de la construcción" que el mayor impacto negativo en los precios se encuentra en las comunidades turísticas, especialmente en la Comunidad Valenciana, Andalucía, región de Murcia y los dos archipiélagos
Las comunidades autónomas donde los precios caerán el año que viene entre un 10% y un 20% desde su pico son Castilla y León, el País Vasco, La Rioja Navarra y Cataluña
Las razones que esgrime asexor para esperar más caídas de precios son:
- 2010 no permitirá reajustar los precios de la vivienda en España, ante el elevado excedente de vivienda sin vender
- Con la recuperación de las economías alemana y francesa, probablemente haya una subida de tipos de interés (sus expectativas están ligadas a las del Euribor), lo que hundiría aún más al sector inmobiliario español
- La contracción del PIB español y la aún elevada tasa de desempleo (escasa demanda de casa)
- Las necesidades de liquidez de la banca seguirán impidiendo una reactivación del c´redito a empresas y familias
- La desaparición de las ayudas fiscales pueden tener un efecto negativo, como se ha demostrado en el mercado inmobiliario americano o recientemente en España con el fin de las ayudas fiscales a la compra de coches
Indicador de la accesibilidad según precio vivienda y la renta de los hogares
3.- el papel de la banca en la recuperación del sector: si la financiación que llega a familias y empresas sigue siendo escasa las posibilidades de reactivación de la demanda inmobiliaria se reducen y el riesgo de crédito de las empresas ligadas a la construcción y al sector inmobiliario aumenta
Los activos inmobiliarios en el balance de las entidades financieras durante más de 24 meses requieren el 30% de cobertura. Estas nuevas provisiones introducirán una buena dosis de realismo y ayudarán a que se produzca el ajuste en el mercado inmobiliario, con mayores caídas de precio a lo largo de 2011. El problema es que estos activos inmobiliarios, como promociones en curso, requerirán caa vez mayores inversiones para convertirlas en pisos habitables
Por último, axesor cree cada vez más evidente que “la significativa caída en el precio del suelo hará que las nuevas viviendas tengan un coste más barato y, por tanto, unos precios más asequibles. En este contexto las viviendas en el mercado tendrán que rebajar sus precios. Cuanto más tarde se produzca el ajuste, más difícil será la consolidación de la recuperación del sector
95 Comentarios:
A mucha gente muy lista de por aquí:
Yo formo parte de una pareja joven, con estudios superiores (un licenciado, una doctora), uno funcionario, la otra no pero tiene un buen sueldo... no el que debería tener, por que el contrato no es el que corresponde al trabajo que se hace pero "esto es así ahora" en fin, ideales para comprar/alquilar y fundar una familia... y no podemos. Està mucho más allá que negro y la gente aquí, en el foro dice " Claro, la gente pobre quiere pagar pisazos de 300.000€..."
1. Los pisos valen una burrada, 300.000€ hasta me parece poco, aunque sea un agujero en un barrio, hay gente que no se que se piensa que tiene entre manos.
2. Nos da terror comprar, mañAna me echan del trabajo, pasado le rebajan aún más el sueldo al funcionario... y la deuda puede llegar a pasar a mis hijos!
3. Si pudiera me iba. Muy lejos. No lo hago por no dejar a mi pareja.
4. Todos me habeis pagado mi doctorado (beca ministerial) y ahora me dejais sin más soluciones que irme al extranjero para alquilar/comprar/vivir racionalmente. Yo al menos no lo veo muy lógico.
5. La culpa no es que la juventud se fuera a beber. La culpa es de todo el pais que esta mal, muy mal, enfermo, y los hermanos pequeños de nosotros los hermanos mayores que nos dejamos los codos trabajando y estudiando, con la ilusión de que hariamos algo, y ven que ahora no tenemos nada prefieren beber y fiesta y al menos se lo pasan bien.
Au. Y ahora a seguir diciendo que la gente (joven) quiere fiesta, no trabaja, es pobre y encima quiere piso/vivir dignamente.
La respuesta anterior es para Albertogg, no para waiting vulture.
Voy a aprovechar la ocasión para denunciar públicamente el abuso social a la que nos ha llevado el conflicto de realidades que experimenta el gobierno y los controladores aereos en este país.
No es necesario entrar el los detalles y los motivos que han llevado a la situación de tremenda irresponsabilidad por parte de los controladores.
No hay escusas que valgan para la privación de los derechos de tantos ciudadanos para tomar el vuelo que les llevara a sus destinos.
Los dos bandos enfrentados, tanto gobierno como controladores deberían ser cesados de sus cargos y puestos por parte de la soberanía y la realidad del pueblo en un estado democrático.
Quiero comprar un pisito nuevo y tengo que cambiar de idea porque tendría que pedir algo de hipoteca y aunque me desgravara, lo grave sería que un día subieran intereses y que me embarguen. Verme en la calle en la tercera edad es como para pensárselo. Así que ¡A renunciar tocan! Siento una gran frustración pero agradezco a aquellas personas que en los foros aclaran todos estos temas. A propósito de alquileres, te das un paseo por la ciudad que sea y ventana sí, ventana no, está todo poblado de carteles con "se alquila".
Entiendo que la única forma de acabar con esa inmensa bolsa de viviendas sin vender es bajar su precio hasta un nivel en que una familia de ingresos medios pueda pagarlo con una hipoteca a quince años máximo, destinando para ello un 35% máximo de sus ingresos.
Así era cuando yo compré mi piso en 1992. Valorado en quince millones de pesetas. Entregué cinco millones formalizando hipoteca sobre los diez restantes a quince años y ¡Con un interés del 12%!.
¿Qué ocurrió después? Pues que los intereses fueron bajando y en lugar de ser una alegría para los compradores lo fueron para los promotres y constructores que fueron incrementando los precios y los bancos ampliando los años de hipoteca hasta los 40 años. La desmesura y avaricia de constructores, promotores, inmobiliarias, bancos, etc. ha sido de tal envergadura que ahora se ven en la situación de insolvencia y quiebra que de rebote arruina al pais. Por eso entiendo que la solución pasa por bajar los precios a un nivel aceptable en relación con los ingresos familiares. Por ejemplo que el precio sea igual a 5 o 6 anualidades brutas de los ingresos familiares. Y que cada cual asuma las pérdidas que le correspondan. Señores banqueros y vendedores de viviendas hagan la prueba.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta