Buffett sobre la vivienda: "la gente puede posponer el hecho de independizarse por la crisis pero finalmente se imponen las hormonas"

La carta de warren buffett A sus accionistas del holding empresarial berkshire hathaway vuelve a contener píldoras de inmenso valor. Buffett, que reconoce que se equivocó esperando el inicio de la recuperación de la vivienda en 2011, señala "la gente podrá aplazar unirse en tiempos de incertidumbre, pero finalmente las hormonas toman el relevo", ya que vivir con los padres pierde pronto su atractivo. En su opinión, los buenos tiempos para la vivienda volverán

"El pasado año, os dije que 'la recuperación de la vivienda empezaría probablemente en un año más o menos'. Pero estaba totalmente equivocado". Así empieza este año warren buffett el apartado que suele dedicar en su carta al mercado inmobiliario, al que su fondo de inversión berkshire hathaway tiene una notable exposición a través de cinco compañías, entre ellas la promotora clayton homes (responsable de la producción del 7% de las viviendas construidas en eeuu durante 2011)

"La vivienda va a volver, podéis estar seguros de ello. A lo largo de los años, el número de viviendas construídas necesariamente coincide con los hogares creados (salvo un nivel normal de viviendas vacías). Durante los años previos a 2008, sin embargo, estados unidos creó más viviendas que hogares. Inevitablemente, acabamos con demasiadas viviendas y la burbuja explotó con una violencia que sacudió la economía entera. Esto creó otro problema añadido para el sector inmobiliario: una recesión que ralentizó la creación de hogares, que en 2009 fue dramático", señala buffett

"Esta devastadora ecuación de oferta/demanda se está ahora dando la vuelta. Actualmente, todos los días estamos creando más hogares que viviendas. La gente puede posponer enlazarse durante tiempos de incertidumbre, pero las hormonas acaban imponiéndose. Y mientras que compartir vivienda puede ser la reacción inicial de algunos durante una recisión, vivir con los suegros puede perder rápidamente su atractivo", sentencia

"A nuestro ritmo actual de 600.000 viviendas iniciadas al año -considerablemente menos que los nuevos hogares formados- compradores e inquilinos están absorbiendo lo que quedaba de la antigua sobreoferta. Este proceso seguirá su ritmo a diferentes velocidades a lo largo del país, ya que la oferta-demanda varía significativamente por su localización", explica buffett. Mientras esta curación tiene lugar, añade, nuestras compañías relacionadas con el mercado inmobiliario se pulverizan pasando de dar trabajo a 58.769 personas en 2006, a sólo 43.315 actualmente

Y es que, prosigue, "este sector tremendamente importante para la economía, no sólo por la construcción sino por todo lo que le alimenta, sigue deprimido. Creo que ésta es la principal razón por la que la recuperación en el empleo se ha quedado rezagada pese a la sustancial mejora vista en casi todos los restantes sectores de la economía"

"Sabias políticas monetarias y fiscales juegan un importante papel en atenuar los efectos de las recesiones, pero estas herramientas no crean hogares ni eliminan excesos de viviendas. Afortunadamente, la demografía y nuestro mercado restaurarán el necesario equilibrio (probablemente más pronto que tarde)". Cuando esos días lleguen, continúa buffett, "construiremos de nuevo un millón o más de viviendas al año", sentencia. "Creo que los expertos se verán sorprendidos de lo mucho que caerá el desempleo cuando esto ocurra. Se darán cuenta entonces de lo que ha sido una verdad desde 1776: los mejores días de América están por venir", culmina

Todos fuimos culpables

En otra parte de la carta, buffett vuelve a hablar del mercado inmobiliario. "Como es bien sabido estados unidos descarriló en sus políticas de vivienda en propiedad y préstamos hipotecarios. Por esos fallos, nuestra economía está ahora pagando un precio enorme. Todos nosotros participamos en el comportamiento destructor -gobierno, prestamistas, prestatarios, los medios de comunicación, las agencias de rating, cualquiera-"

"En el corazón de esta locura estaba la creencia casi universal de que el valor de las viviendas iba a subir con el tiempo y que cualquier caída no traería consecuencias. La aceptación de esta premisa justificó cualquier precio y práctica en las ventas de viviendas. Los propietarios de cualquier lugar se sentían más ricos y se apresuraron a monetizar el incremento de valor de sus viviendas con refinanciaciones. Esta inyección masiva de liquidez impulsó una orgía de consumo a través de toda nuestra economía. Todo parecía muy divertido hasta que se acabó", explica buffett. El empresario apunta un hecho que está pasando inadvertido como es que "gran parte de las personas que han perdido su casa por embargo han salido ganando porque consiguieron dinero en efectivo mediante refinanciaciones previas que valoraban su vivienda por encima. En estos casos, apunta, el propietario ha sido el ganador y la víctima ha sido la entidad"

Como cualquier burbuja

"En 2007, la burbuja explotó, igual que todas las burbujas explotan. Estamos actualmente en el cuarto año de curación. Está siendo un proceso largo y doloroso, pero seguro que tendrá éxito" añade buffett recordando de nuevo que la formación de hogares está superando la llegada de nuevas viviendas al mercado

En los últimos 15 años, continúa, "tanto el sector de Internet como el de las viviendas, han demostrado los extraordinarios excesos que se pueden crear combinando una tesis razonable con una buena publicidad de subida de precios. En estas burbujas, un ejército de inversores escépticos cayeron en la tentación por las señales enviadas por el mercado y todos los compradores permitieron que el tren siguiera rodando. Pero las burbujas infladas en exceso, inevitablemente explotan. Y de nuevo se confirma el viejo proverbio chino: "el hombre sabio es aquel que hace desde el principio lo que los tontos hacen al final de la jornada"

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